Обменять рубли на квадратные метры в декабре стремились многие иркутяне: недвижимость, как известно, один из излюбленных способов «припарковать» свои деньги – особенно когда они так стремительно обесцениваются. И риэлторы, и представители строительных компаний отмечают: спрос на квартиры в последние недели года был ажиотажным. Что будет с рынком дальше? Надолго ли хватит застройщикам созданной в декабре «финансовой подушки безопасности»? Как отразится на спросе повышение ставок по ипотеке? С этими вопросами Газета Дело обратилась к экспертам.

Валентина Топоркова, директор Центра недвижимости «ЕВРОПА»:

На своей практике в 2014 году мы зафиксировали две «волны» ажиотажного спроса на недвижимость – в начале года, перед Сочинской олимпиадой, и во второй половине декабря, после повышения ставки рефинансирования Центрального банка РФ до 17%. При этом «волна» декабря было гораздо мощнее.

Конечно, те застройщики, которые успели сориентироваться в этих условиях, обеспечили себе хороший денежный поток. Вот только наша практика показала, что ажиотажным спросом пользовались новостройки с максимальной степенью готовности и близкими сроками сдачи, а такие объекты, как правило, уже не принадлежат застройщикам – это чаще всего объекты подрядчиков и дольщиков-физлиц.

В сложившейся экономической ситуации: повышения ставок по ипотеке, удорожания жизни в целом (продукты, одежда), снижения зарплат, в том числе и в бюджетной сфере, спрос на рынке недвижимости будет снижаться. Момент, когда цена «предложения» серьезно начнет корректироваться в сторону уменьшения, возможно, наступит, при прочих равных условиях, в течение ближайших 4-7 месяцев.

По нашей практике, доля ипотечных сделок составляет около 80%. Ипотека до настоящего времени являлась «двигателем» рынка недвижимости. Она таковой останется и при повышенных ставках, просто сделок станет меньше, так как других источников денежных средств для покупки недвижимости у населения пока нет. Хотя есть вероятность, что при существенном изменении экономической ситуации сбережения, сохраняемые сейчас в валюте, выйдут на рынок в качестве платежного средства.

Екатерина Вокина, мененджер коммерческого отдела АН «Тысячелетие»:

В канун Нового года мы наблюдали в Иркутске волну ажиотажного спроса на недвижимость. Повышение ипотечных ставок и напряженная ситуация в стране спровоцировали спрос на квартиры. Большинство людей старались как можно выгоднее вложить свои средства, раскупая как дорогие, так и дешевые объекты.

Большинство покупателей рассматривали варианты именно для выгодного вложения своих сбережений, в связи со сложившейся ситуацией в стране и на рынке. В первую очередь иркутяне отдавали предпочтение одно-, двухкомнатным квартирам или комнатам. В новостройки если и вкладывались, то только с ближайшим вводом дома в эксплуатацию.

На сегодняшний день более 80% сделок проходит по ипотеке. В связи с повышением банками ставок, конечно же, желающих взять ипотеку будет меньше. Следовательно, уменьшится и количество покупателей недвижимости.

Но спрос на рынке недвижимости есть и будет всегда: людей не может перестать интересовать «квартирный вопрос». Просто, наверное, будет больше сделок обмена (с большей площади на меньшую и наоборот).

Илона Толстоухова, генеральный директор АН «Новация»:

Рынок недвижимости Иркутска, естественно, более инертен, чем столичный, но даже мы в глубинке можем отметить активность первого квартала, традиционный период роста активности осенью и краткосрочный всплеск активности в декабре 2014 года.

Большинству застройщиков удалось воспользоваться ситуацией. Чтобы не быть голословной, приведу в пример одного из наших партнеров-застройщиков «Эко+». Они удачно воспользовались активным спросом и, не повышая цены на квадратный метр, за последний месяц 2014 года обеспечили себя и «финансовой подушкой», и финансовыми средствами, чтобы полностью закончить жилой комплекс, так как на эти деньги вовремя закупили все необходимые материалы. 

В дальнейшем спрос на недвижимость будет падать, продажи просядут, и ситуация вряд ли улучшится в ближайшие два года, если не произойдет «экономического чуда».  

Снижение спроса коснется всех сегментов недвижимости (лавина если идет, то захватывает все), но по-прежнему более востребованным будет эконом-класс. Жилье повышенной комфортности (элит- и бизнес-класс) всегда было специфичным сегментом. Мне кажется, строительные компании переориентируются, как это было в 2008-2009 гг., когда проекты с квартирами более 100 кв.м. были пересмотрены в сторону «эконом» и «комфорт» стандартов.

Порядка 80% сделок в нашем агентстве проходит с использованием ипотечных средств, и удорожание ипотеки, на мой взгляд, эту статистику вряд ли изменит. Очень часто слышу обратное от коллег, но возникает вопрос – «а где люди будут брать деньги?». Другое дело – что количество сделок сократится, но это уже другая тема для разговора.

Александра Финкельштейн, «ЭМЭЛСИ – Город Новостроек»:

Декабрьская волна ажиотажного спроса была напрямую связана с резкими колебаниями курсов валют и, как следствие, скачками цен на многие виды товаров. В этой связи те, кто имел какие-либо сбережения или свободные средства, поспешили приобрести объекты недвижимости, которые обладают волшебным свойством: «стояло, стоит, и стоять будет».

Выбор объекта недвижимости напрямую зависел от располагаемой суммы – и это раскрутило всю цепочку: к нам за новостройками приходили люди, у которых неожиданно продались объекты, стоявшие на продаже иногда годами в виде земельных участков, гаражей, комнат в коммуналках, квартир на вторичке с предельно высокой ценой, и эти люди в свою очередь точно так же не хотели «уходить в каникулы с деньгами, которые превратятся неизвестно во что».

Вместе с этим, спрос наблюдался и с целью улучшения жилищных условий – люди, которые до этого могли долго выбирать, прицениваться, ждать лучших вариантов, приходили к выводу, что необходимо действовать сейчас (иначе может быть «никогда»): совершались сделки по покупке и «двушек» и «трешек» с участием заемных средств. Далеко не все сделки, однако, завершились благополучно: банки меняли ставки, увеличивали размер первоначального взноса либо сообщали о приостановке фактической выдачи средств по одобренному кредиту «до нового года».

В 2015 году остается надеяться на изменение ситуации – либо со стороны повышения уровня доходов основной массы населения, либо со стороны доступности ипотечных кредитов под строящееся жилье. Хотелось бы верить, что печальный анекдот: «Большинство людей улучшают свои жилищные условия только после смерти престарелых родственников» – не станет новой реальностью, и у многих людей, которые нуждаются в улучшении жилищных, условий будет такая возможность.