Как отразился кризис на оборотах иркутских ритейлеров? На какие уступки готовы сегодня идти арендодатели? «Заморозится» ли строительство новых торговых объектов? И почему, чтобы пережить кризис, всем нужно научиться договариваться? Эти и другие вопросы мы задали Илье Афраймовичу, управляющему партнеру, директору по развитию группы компаний ROSS Group, занимающейся управлением ТРЦ «Карамель» в Иркутске.

«Эффект домино: ударило по одним – зацепило других»

Илья, мы с вами последний раз беседовали в июне 2014 года (см. Газета Дело, № 6 (33), – прим. ред.). Многое изменилось с тех пор – в том числе для ритейла, для торговой недвижимости…

– Многое – и сильно. Год в целом был переломным. То, что мы считали величинами постоянными, оказалось не таким стабильным. Цены на нефть, курсы валют, санкции – огромное количество факторов сегодня влияют на экономику, отражаясь на всех сферах нашей жизни. Это эффект домино: ударило по одним – зацепило других. У людей стало меньше денег, они стали меньше тратить в магазинах, ритейлеры стали меньше платить арендодателям, арендодатели – банкам… И так дальше – по цепочке.

На ваших арендаторах в ТРЦ «Карамель» как отразилась ситуация?

– По нашей информации, обороты ритейлеров упали на 30-40% к сопоставимому периоду прошлого года. А издержки при этом – выросли: одежда практически вся шьется за рубежом, даже российских марок. Все это оплачивается в валюте. И если осенью-зимой мы видели продукцию по старым, еще приемлемым, ценам, то сейчас у всех пошли новые коллекции – по новому курсу. Вчера буквально читал, что, по оценкам московских консультантов, в среднем цена выросла на 25-35%, а на отдельные категории товаров (женские платья, например) – до 53%. Обычно весна – время высоких оборотов в торговле. В этот раз хороших результатов ждать не приходится. Люди приходят, смотрят на новые цены…

И уходят?

– Я бы не стал говорить так категорично. Пока нельзя сказать, что все пропало. Но в целом, конечно, ситуация очень непростая. В кризис все компании режут издержки, это значит, что зарплаты будут сокращаться, а некоторые люди и вовсе в ближайшее время могут потерять работу.

Хотите сказать, что кризис только начинается?

– К сожалению, я не обладаю провидческими способностями. Просто думаю, что кризис наступил не за один день – и не за один день закончится. В течение 2015 года, как мне кажется, ничего не улучшится принципиально.

Понятно, что люди не могут не покупать одежду, обувь, но они будут покупать меньше: не четыре вещи в месяц, например, а две или три. Рынок, соответственно, будет сжиматься: если, скажем, раньше было 500 магазинов в городе, то их станет 300. Произойдет этакая зачистка рынка: магазины, которые в принципе не должны были открываться, уйдут, а сильные игроки смогут усилить свои позиции. Большие сети, например, смогут купить конкурентов, испытывающих трудности, – и с большим дисконтом.

«Арендные ставки могут снизиться на 20-25%»

В Иркутске уже началась волна продаж бизнеса в ритейле?

– И не только в Иркутске. РБК не так давно писал, что на AVITO на 300% увеличилось число объявлений о продажах готовых бизнесов. Причем люди преподносят это под самым простым соусом: уезжаю в другой город, меняю сферу деятельности. Ни слова о кризисе. Хотя очевидно, что причина именно в этом.

Стрит-ритейл в Иркутске уже здорово просел. Можно выйти на Карла Маркса и прогуляться от «Фортуны» до улицы Ленина. Конечно, не катастрофа еще, но вакантных площадей очень много. Потому что многим проще закрыться, чем продолжать работу.

Скажем, у вас оборот – миллион рублей. 500 тысяч – себестоимость товара. 200 тысяч – аренда, 100 тысяч – персонал, еще 100 – налоги, доставка… 100 тысяч рублей – ваша чистая прибыль. А теперь представьте, что оборот у вас сократился до 700 тысяч рублей. При этом себестоимость у вас выросла – мы это знаем. Что делать? Можно сократить персонал, отказаться от рекламы. Можно попробовать снизить аренду. Если арендодатель готов пойти навстречу – это одна история, а если не готов – то у вас выхода просто не остается. Вы же не можете работать в убыток. Причем, в большей степени это касается малого бизнеса, но и сети в «минус» работать не хотят – они сокращают точки, оптимизируют, ищут выгодные предложения по переезду.

Фото А.Федорова

А как себя сегодня ведут арендодатели в Иркутске? Готовы снижать ставки?

– Арендодатели еще не в полном объеме готовы идти на уступки. Пока, в большей степени, превалируют настроения, что катастрофического падения нет, трафик не снизился так сильно и так далее. У арендодателей тоже есть бизнес-план, период окупаемости, кредиты, обязательства. Есть проекты, завязанные на валютные кредиты, для них сейчас очень сложное время: в прошлом году миллион рублей был равен 20 тысячам евро, в этом превратился в 12 тысяч, а платежи по кредитам остались прежними.

Но ведь так можно и вовсе без арендаторов остаться…

– Да, конечно. И, по моим ощущениям, арендодатели и арендаторы уже все-таки начинают друг друга слушать и слышать. Понятно, что когда к тебе приходит первый арендатор, который говорит, что не может работать в убыток, и просит скидку, ты думаешь: проблема в нем – и отказываешь. Но потом приходит второй, третий… И ты понимаешь, что нужно идти навстречу. Потому что иначе они уйдут совсем. Но арендодателю нужно быть внимательным – мы это и в 2008 году проходили: за скидкой приходят все, даже те, кто объективно трудностей не испытывает. Поэтому важно мониторить ситуацию, оценивать товарообороты, смотреть, существуют реально эти убытки, которые не позволяют бизнесу дальше существовать, или арендатор лукавит. Причем чем меньше бизнес, тем больше шанс, что тебя будут обманывать. Огромным компаниям обманом заниматься неинтересно – им проще магазин закрыть.

И многие торговые сети уже попрощались с Иркутском?

– По объектам, которыми занимается наша компания, могу сказать так: от нас никто не ушел, но есть те, кто не пришел. Планы многих сетей сегодня заморожены – потому что действительно очень сложно прогнозировать, что будет через два месяца. Инвестиции нужно производить сейчас, а окупятся ли они, никто не может сказать. Поэтому и ждут, не торопятся с решением. Хотя сейчас у них реальная возможность зайти на рынок на более лояльных условиях.

Возвращаясь к вопросу аренды. Средняя ставка как изменится в Иркутске в этом году?

– Безусловно, будут скидки – в пределах разумного, конечно. В целом по рынку стоит ждать снижения ставок на аренду торговой недвижимости на 20-25%. Конечно, в каждом конкретном случае снижение будет разным. Если объект не испытывает проблем с заполняемостью, с трафиком, как в случае с «Карамелью», например, то это одна история. А если объект полупустой стоит – совсем другая.

«Если бы ‘КомсоМолл’ открылся в 2012-м, картина была бы другой»

Насколько хорошо себя чувствует сегодня формат торгово-развлекательных центров в Иркутске?

– Однозначно лучше стрит-ритейла. Но вообще говорить о формате крупных ТРЦ в Иркутске довольно сложно, потому что по большому счету их у нас всего три: «Карамель», «Модный квартал» и «ДжемМолл».

А «КомсоМолл»?

– Его я, к сожалению, пока не могу причислить к этому списку: там нет развлечений, степень заполненности очень низкая. Но при всем при этом, это хороший объект, который имеет все перспективы стать одним из лучших в городе. Просто сейчас действительно не самое хорошее время для открытия больших торгово-развлекательных центров.

Я уверен: если бы «КомсоМолл» открылся в декабре 2012 года, а не 2014-го, то там была бы совсем другая картина, чем сейчас. Вероятнее всего, он открылся бы на 80% заполненным, а остальные 20% арендаторов подтянулись бы в течение трех месяцев.

Заполнить объект сегодня реально непросто, на одних международниках и федералах держаться невозможно. Основную коммерцию в торговом центре в любом случае составляет местный ритейл, местные предприниматели, которые арендуют меньшие площади по бОльшим ставкам. А у них сейчас желания и возможностей заходить в новые объекты гораздо меньше: кредитные ресурсы подорожали, расходы из-за девальвации выросли. Даже ремонт – банально – сделать дороже.

Фото А.Федорова

Кроме «СильверМолла», открытия новых ТРЦ в этом году ждать не приходится?

– Я думаю, что нет.

«Заморозятся» стройки?

– Зависит от стадии. Если ты в стадии копания котлована, тогда в кризис проще и лучше «заморозиться». Но если ты уже на финишной прямой, то вариантов нет – надо достраивать, отдавать долги банкам. Кем ты это будешь заполнять объект – это другой вопрос. Но замороженное здание никому не нужно: ни банку, ни самому девелоперу, ведь это очень большие расходы.

А пока достраиваешь – там и кризис кончится. Так с «Карамелью» как раз получилось. Весь кризис шла стройка, и открылся объект ровно в тот момент, когда начало «теплеть». В нужное время.

С ТЦ «Юбилейный» – еще одним вашим объектом – так не получилось. Его вы тоже запустили совсем недавно, в декабре. Какая там ситуация?

– Конечно, он тоже открылся не вовремя. Это очевидно. Он должен был открыться на полгода раньше, а еще лучше – год назад. Но мы имеем то, что имеем. В конце декабря там было, честно скажу, печально. Сейчас открылся детский магазин «БУБЛЬ ГУМ» – большой, располагающий к тому, чтобы дети «выжимали» деньги из родителей (смеется). И торговый центр, благодаря появлению такого мощного «якоря», начал оживать. Сейчас заполняемость объекта порядка 40%, трафик растет, и нам стало гораздо проще вести переговоры с сетями. Так же и с «КомсоМоллом» будет, я уверен: откроется гипермаркет «ОКЕЙ» там – и это будет новое дыхание для ТРЦ.

В прошлом году вы говорили о планах по реконструкции «Карамели». Их, я так понимаю, пришлось отложить до лучших времен?

– Пока да.

Фото А.Федорова

«Будут ли предлагать и надо ли брать – вопрос риторический»

Илья, сегодня на продажу в Иркутске выставляется большое количество объектов торговой недвижимости. Что бы вы посоветовали инвесторам? Как лучше всего припарковать свои деньги в квадратных метрах?

– На этот вопрос нет правильного ответа. Я, например, не сторонник стрит-ритейла в принципе. Считаю, что глобализация все равно перетянет людские потоки в торговые центры. 70 тысяч квадратных метров «КомсоМолла» – никуда ты от этого притяжения не уйдешь. Рано или поздно этот магнит замкнет на себе людей. Как уже замкнули «ДжемМолл», «Карамель», «Модный квартал».

Иными словами, покупать площади на Карла Маркса или на Урицкого вы бы не стали?

– Я бы воздержался. Да и цена там еще не упала настолько, чтобы можно было покупать.

Думаю, цены нащупают «дно» к лету, не раньше. Если сейчас недвижимость стоит 200 тысяч за квадрат, а летом будут предлагать за 20 – то, может, можно и взять. Но это вопрос риторический: будут ли предлагать и надо ли брать? Ведь если предлагали за 200, а снизили до 20 – то, может, и брать уже не стоит?...

А вот если есть свободные деньги в валюте, то их можно вложить в московскую торговую недвижимость. Она там здорово упала в цене – отличный момент для покупки.

«Год будет интересным. Это самое подходящее слово»

Этот кризис – не первый для страны. Сколько времени потребовалось ритейлу и торговой недвижимости, чтобы прийти в себя после прошлого кризиса? И сколько может потребоваться сейчас?

– Если считать, что совсем плохо было в конце 2008-го – начале 2009-го, то в августе 2010-го было уже довольно хорошо. Все уже начали зарабатывать, у людей появились деньги, обороты стали расти. Но у того кризиса были совсем иные предпосылки. Сегодня происходит специальное давление на нашу экономику, и сколько оно продлится, никто не знает. В любом случае, глупо думать, что отменят санкции – и все резко станет хорошо. Не один год уйдет на то, чтобы прийти в себя.

Чего ждете от этого года? Каким он будет для торговой недвижимости и ритейла в нашем городе?

– Интересным – мне кажется, это самое подходящее к ситуации слово. Безусловно, будут потрясения, какие-то сети будут уходить… Но объекты будут развиваться, несмотря ни на что. Я, наверное, не буду оригинальным, если скажу, что этот кризис можно пережить, только если все: арендаторы, девелоперы, банки – начнут друг друга слышать, откровенно и честно обо всем говорить, учитывать взаимные интересы. Одним словом, всем – ради общего блага – придется договариваться.

Анна Масленникова,
Газета Дело