«Сдержанный оптимизм» наблюдается на рынке коммерческой недвижимости Иркутска: ситуация стабилизируется, спрос со стороны арендаторов оживает. Стоит ли ждать роста арендных ставок? Интересны ли торговые и офисные объекты с точки зрения инвестиций сегодня? Газета Дело побеседовала с участниками рынка.

Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Иркутска? Какой динамики ставок ждете в этом году?

Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ»:

– Мы почувствовали оживление на рынке аренды коммерческой недвижимости, причем живой интерес есть на рынке как торговой, так и офисной недвижимости. Приходит понимание, что ждать глобальных улучшений не стоит, и люди начинают двигаться дальше, открывать новые направления, расширять существующий бизнес.

Мы ожидаем сохранения существующих арендных ставок и даже небольшого их роста в 2017 году. В первую очередь, это связанно с налогом на имущество, который ждет нас с 1 января 2018 года. Арендодатели начинают закладывать эти расходы в свои бизнес-модели. Кроме того, скидки, которых удалось добиться арендаторам в прошлый период, имели ограничение по времени, и сейчас арендодатели неохотно идут на пролонгацию дисконтных ставок.

Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости: 

– По моему мнению, на рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается стабилизация и сдержанный оптимизм с надеждой на улучшение ситуации.

С одной стороны, ставки по аренде достигли некоего «дна», наблюдается небольшой, но все-таки спрос со стороны новых арендаторов, в том числе федеральных сетей, которые планируют открыть в Иркутске свои магазины. Многие арендаторы добились уступок со стороны собственников и продлили или заключили на новый срок договоры. Есть определенный интерес к помещениям под общепит.

Конечно, большинство потенциальных арендаторов рассчитывает на умеренные ставки, но самые «топовые» места либо предлагаются по ценам достаточно существенным, либо были уже ранее заняты. С другой стороны, на рынке все еще достаточно много помещений в менее ликвидных местах, на вторых линиях, по весьма приемлемым ценам, и интерес к таким помещениям не очень высок. Это в том числе свидетельствует о том, что дефицита площадей нет, и какого-либо существенного роста ставок ожидать, скорее всего, не стоит.

Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»:

– Очень рассчитываю на рост арендных ставок. Как в офисной, так и в торговой недвижимости.

Интересная ли сегодня коммерческая недвижимость с точки зрения инвестиций? На какую доходность может рассчитывать иркутский инвестор в торговом и офисном сегменте?

Антон Кондратьев:

– Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать, чего вы хотите от инвестиций. Если максимальной ликвидности и доходности, то мой ответ «нет», так как есть финансовые инструменты с сопоставимой доходностью, которые в разы ликвиднее и при этом не требуют от инвестора сил и времени на администрирование.

Если вы планируете приобрести помещения под размещение собственного бизнеса, то – да, сейчас можно найти неплохие варианты по адекватной цене.

Юрий Винников:

– Учитывая сохраняющуюся неопределенность на рынке, сейчас трудно отнести недвижимость к высокодоходным инвестициям: арендные ставки снизились, увеличивается кадастровая стоимость и, соответственно, налогооблагаемая база, существуют определенные проблемы с арендаторами и т.д.

Имеющиеся на рынке предложения торговой недвижимости в настоящее время могут принести рентный доход в среднем 8-10%, что не намного превышает доходность по банковским депозитам. Но в сложившихся условиях, думаю, инвесторам пора расстаться с мечтами о высокодоходных объектах с минимальными рисками и привыкать к текущей конъюнктуре.

Если рассматривать недвижимость с точки зрения долгосрочных инвестиций, то, возможно, сейчас один из удачных моментов для покупки, так как обычно после периода снижения и стагнации следует период роста.

Татьяна Галущенко:

– В наибольшей степени просела доходность торговой недвижимости. На начало 2017 года она составила немногим более 7% годовых, тем самым практически сравнявшись с доходностью жилья. После 12-15% доходности, наблюдавшейся в 2013-2014 годах, это, конечно, большой удар по торговым площадям. Доходность офисной недвижимости с 2014 года колеблется на уровне 9-10% годовых.

О потенциале роста говорить пока рано. Но есть основания полагать, что ставки уже просели настолько, что дальше им остается только расти вверх.

Елена Демидова,
Газета Дело