Пригород будущего. Как «Хрустальный» строит мини-город на Байкальском тракте

3 ноября 2020

Пандемия и весенний карантин резко повысили привлекательность загородного жилья. Люди готовы уезжать из города, но расставаться с привычным городским комфортом – нет. Почему будущее рынка – за «пригородным урбанизмом»? Как строить за городом по новым правилам, с проектным финансированием и счетами эскроу? Что изменилось для девелопера и жителей? Газета Дело побеседовала с Кристиной Яковенко, коммерческим директором компании «Хрустальный девелопмент», которая уже сейчас строит новый проект на Байкальском тракте по-новому.

Кристина Яковенко. Фото из архива компании

Загород «городского» формата

Кристина, вы совсем недавно вернулись с Международного Жилищного Конгресса, где выступали на конференции «Малоэтажное загородное строительство: Инвестиции, Девелопмент, Маркетинг». На мероприятии обсуждались главные тренды 2020 года – можете выделить топ-3?

– Самое главное – люди поехали за город. Пандемия и самоизоляция перевернули представления о своем доме, о комфорте, горожане почувствовали, что хотят жить иначе. Все спикеры на конгрессе отмечали: спрос на загородную недвижимость сейчас очень высокий. И очень разный. С одной стороны, есть потребность в готовых домах – многим хочется максимально быстро переехать. С другой, некоторые люди в принципе увидели перспективу в загороде, осознали, что это то направление, в котором есть потребность двигаться.

Второй важный тренд: загород не только набирает популярность, но и сильно меняется. Чтобы переехать, мало желания быть поближе к природе, гулять и дышать свежим воздухом. Полноценно принять решение о переезде можно, только имея уверенность, что ты будешь жить с привычным комфортом. Загородный рынок идет вслед за ожиданиями людей: начинает развиваться инфраструктура, строятся дороги, школы, коммерческие объекты. Все большее количество крупных компаний задумываются о том, чтобы создавать там рабочие места. Загород становится иным, это не просто место, где мы гуляем и дышим, это полноценные мини-города.

Вы в своем блоге назвали это «пригородным урбанизмом»?

– Да. Пригородный урбанизм развивается, и самое главное – очень организованно. Третий тренд в том, что государство в этом заинтересовано. Я сейчас прохожу обучение по специальной программе, которое проводит Дом.РФ. Государство создало новые стандарты для комплексного пригородного девелопмента, они предложили программу по трем направлениям: обучают потребителей, показывая, какие возможности есть, девелоперов – тому, как надо строить, архитекторов – как проектировать. Государство заинтересовано в том, чтобы загород активно строился, развивался структурно, грамотно, и мы могли создавать действительно качественное и доступное жилье.

Таунхаусы во "Французском квартале"

Рынок «перевернулся»

Загородный рынок меняется, и очень быстро. Вы написали в своем блоге: «9 лет мы развивали определенный формат малоэтажных многоквартирных домов, создавали проект за проектом, старались их улучшать и модифицировать. И в один момент, все перевернулось». Речь о проектном финансировании и эскроу-счетах?

– В том числе. Все привыкли говорить о перевороте в жилищном строительстве с точки зрения клиента: и эксроу-счета действительно дают дополнительную гарантию. Для застройщика эти перемены тоже в итоге оказались благом. Строя по проектному финансированию, мы имеем возможность реализовывать больше, чем раньше, и быстрее.

Звучит позитивно. Так что же все-таки «перевернулось»?

– «Переворот» случился не только в городском жилищном строительстве, но и на рынке малоэтажки. Этот момент многие как-то упустили – возможно, потому, что в регионе никто особо и не строил за городом по 214-ФЗ. А нас это коснулось напрямую. Сейчас малоэтажка полностью подконтрольна Стройнадзору, и мы должны проходить техническую экспертизу.

Что это значит для вас?

– В России нет понятий «таунхаус», «квадрохаус», «дуплекс», которые мы строим. Все это – квартиры. Соответственно, когда мы стали подконтрольны Стройнадзору, мы оказались в жестких рамках этой формулировки. У «квартиры» есть ряд особенностей: подъезд, общее имущество, возможность перемещения маломобильных групп населения, большое количество требований к пожарной безопасности, чтобы каждый человек мог эвакуироваться, независимо от этажа. Так в наших малоэтажных домах появились лифты, подъезды и пр. – чтобы полностью соответствовать всем нормативам.

С какого времени вы так строите?

– Сейчас мы запустили первый проект по новым нормативам – «Французский квартал» в микрорайоне «Хрустальный парк». Мы первые в Иркутске и в Сибири, кто строит такие объекты по эскроу и с технической экспертизой. Строительство началось полтора месяца назад,а в октябре мы опубликовали проектную декларацию.

Квадрохаус - многоквартирный дом во "Французском квартале"

Пригородный мини-город

Когда-то «Хрустальный» был девелопером коттеджных поселков, а то, о чем вы говорите, больше походит на описание микрорайона.

– Так и есть. Все эти перемены изменили и наше мышление. Сейчас мы строим не привычный коттеджный поселок, а новый формат – пригородный микрорайон. За городом создался новый продукт, мини-город, где люди могут полноценно жить и работать, развиваться, отдыхать – гулять, ходить по магазинам, встречаться с друзьями в кафе, заниматься спортом на свежем воздухе.

Как изменились в пригородном микрорайоне подходы к инфраструктуре?

– Главная фишка «Французского квартала» в том, что у него совершенно новый подход к организации среды и пространства. Мы создали двор без машин и увеличили количество парковых территорий, зеленых пространств практически в два раза по сравнению с предыдущими объектами. Автомобильные парковки расположены по периметру, в шаговой доступности, при этом мы убрали их от окон домов. Зелени в квартале стало больше, появились тротуары, велосипедные дорожки, аллея, по которой можно гулять.

По опыту, нашим жителям в первую очередь нужно место, где они смогут общаться. Мы создаем элемент амфитеатра, мини-сцену – можно будет проводить мероприятия, уличные концерты, праздновать дни рождения детей вместе с соседями. Для нас важно поддерживать такие загородные традиции, чтобы жители общались, становились одной семьей.

Мы приготовили очень интересную детскую площадку, разделенную на три возрастные группы. Используем по максимуму рельеф: наш дендролог придумывает интересные варианты озеленения, только гортензиями и розами не обойдемся – для нас это уже норма. Высаживаем большое количество кустарников, деревьев, в парковых зонах ставим таблички, чтобы дети и взрослые могли узнать, что это за растение, какое количество кислорода оно создает.

«Французский квартал» – это новый уровень, который мы зададим для всех последующих проектов. Но важно понимать, что благоустройство не создается в один день. Работы продолжаются еще минимум полтора-два года после того, как достроены объекты. Наша первоочередная задача всегда – сдать дома, построить дороги, обеспечить базовое благоустройство, чтобы люди могли как можно скорее заехать в свои квартиры, начать ремонт. После этого мы занимаемся развитием территории, воплощаем задумку в жизнь.

Как изменится благоустройство внутри домов? Какие бонусы получат жители от нововведений?

– Когда мы создали подъезды, в квадрохаусах появились дополнительные теплые территории, теперь жителям не нужно делать отдельные тамбуры. В квартирах появились другие окна – не просто панорамные, а с двойным открыванием. Граница с природой стерлась – можно выйти на свою террасу, открыть два окна и наслаждаться.

Дуплекс во "Французском квартале"

Изменения коснулись и нашего наиболее востребованного продукта – дуплексов, особенно в двухуровневых квартирах, где мы ушли от внешних лестниц. Нам удалось сохранить ключевые преимущества: свободную планировку, возможность сделать до четырёх комнат, помимо просторной (около 30 кв.м) кухни-гостиной и двух полноценных санузлов.

Одним словом, я вижу только плюсы от тех изменений, которые произошли – и от проектного финансирования, и от требований Стройнадзора. Но нам потребовалось полтора года, чтобы осознать это и перестроиться.

История с изменениями продолжится не только для вас, но и для других участников рынка, которые пойдут по вашему пути. Готовы ли вы делиться опытом, помогать коллегам?

– Конечно, мы всегда рады поделиться информацией. Активно участвуем во всех ключевых отраслевых событиях – как в столицах, так и в регионах, рассказываем о нашем опыте, проводим семинары для профессионалов, консультируем застройщиков, а в некоторых случаях беремся и за реконцепцию их объектов. Мы – за развитие рынка в целом.

Сегодня мы прекрасно понимаем, что загород нового формата не создается в одиночку. Коттеджный поселок застройщик может построить один, микрорайон – нет. «Хрустальный парк» создается группой застройщиков, при поддержке администрации и тех людей, которые в нем живут, приобретают коммерческие площади.