Офисы в «мелкую нарезку»

В конце 2024 года начнут вводиться в эксплуатацию первые крупные бизнес-центры, заметная часть которых продавалась в «мелкую нарезку» — блоками до 150 кв. м, причем непрофильным инвесторам. Сдача этих объектов может поменять правила игры на рынке, говорят консультанты. «Ъ-Review» разбирался, чего ждать от нового инвестиционного продукта.

В последние два года часть инвесторов, предпочитавших вкладывать средства в недвижимость, сместили фокус внимания с жилья на офисы. В целом вложения в бизнес-центры можно назвать перспективными, отмечает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша: «Время арендаторов проходит, и 2024 год станет рынком арендодателя». По итогам текущего года Remain прогнозирует сокращение вакантных площадей и повышение ставок аренды, причем во всех классах.

Главными бенефициарами тренда, предполагают в компании, станут офисы класса B, где ставки аренды могут вырасти на 20%, с 16,7 тыс. до 20,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Почти на 15% увеличатся ставки в классе B+, на 10% — в классе А. Доля свободных площадей заметнее всего — с 6,5 до 4,9% — сократится также в классе B.

Переход из жилья

«Инвестиционный спрос фокусируется на офисной недвижимости последние несколько лет, но все еще не является массовым»,— говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. В компании подсчитали, что по итогам 2023 года в бизнес-центрах Stone доля сделок с конечными пользователями составляла 45%, а 30% от реализованных площадей пришлось на покупки крупных блоков.

Особенное внимание на рынке уделяют сделкам, которые заключают частные инвесторы, приобретающие небольшие блоки — до 150 кв. м. Главным бенефициаром и по факту основоположником этого спроса стала девелоперская компания Stone, говорят консультанты, именно она популяризировала идею привлекать инвесторов, в том числе ранее предпочитавших вкладываться в жилую недвижимость, но вынужденных искать альтернативные инструменты из-за снижения доходности в этом секторе.

Девелоперы начали строить в «мелкую нарезку», потому что пошли навстречу спросу, подтверждает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов: интерес к компактным лотам был настолько велик, что компании даже перепроектировали часть бизнес-центров, решив реализовывать их не целиком, а небольшими блоками. Такой тренд эксперт связывает с тем, что инвестиционного предложения на рынке жилья осталось значительно меньше, чем было в прежние годы. «В результате появился абсолютно новый продукт, которого на рынке еще пять лет назад, по сути, не было»,— говорит господин Антонов.

В Stone уверены, что конечные покупатели почти не конкурируют за площади с частными инвесторами: для собственного пользования компании выбирают блоки из нескольких этажей или корпуса целиком либо обращают внимание на несколько блоков по 300–500 кв. м с целью их дальнейшего объединения. «Частный же инвестор ориентирован на небольшие лоты — до 250 кв. м, потому что такие площади востребованы на рынке аренды со стороны малого и среднего бизнеса: не каждый малый бизнес может позволить себе владение офисом»,— рассуждают в компании.

Отделка красит офис

Главный вопрос, который встанет перед владельцами небольших офисов после сдачи бизнес-центров в эксплуатацию,— это управление площадями и конкуренция с другими собственниками, говорят участники рынка недвижимости.

Тем инвесторам, кто решил сдавать свои площади самостоятельно, скорее всего, придется выполнить отделку: арендаторы небольших помещений не готовы тратиться на ремонт, предупреждает господин Клапша. По оценке Дмитрия Антонова, стоимость качественного проекта fit-out в нынешних условиях составит не менее 75 тыс. руб. за 1 кв. м.

Необходимость отделки подтверждают и в Stone, отмечая, что для небольших помещений выполненный ремонт становится важным фактором востребованности.

Объединение собственников

Однако даже ремонт не всегда поможет собственникам эффективно сдать в аренду свой лот в условиях возросшей конкуренции. Оптимальным вариантом для частных инвесторов господин Клапша называет объединение небольших площадей, например для создания гибкого офиса. Спрос на такие пространства сейчас высок у корпораций, которые могут быть готовы и выполнить отделку самостоятельно, рассуждает господин Клапша. «Поскольку на рынке наблюдается дефицит крупных качественных площадей, компаниям будет выгоднее взять помещение в “бетоне” и сделать ремонт самим, чем ждать, пока будут построены новые офисные центры, удовлетворяющие их нужды»,— уточняет эксперт.

Наконец, такой подход позволит избежать появления «вавилонской башни», когда на этажах будут располагаться десятки компаний с разнонаправленными бизнесами, говорит господин Антонов. Неверно подобранный состав арендаторов, в свою очередь, может негативно повлиять на стоимость объекта недвижимости, резюмирует он.

О важности корректного подбора пула арендаторов говорят и в Stone: «В бизнес-центрах с большим количеством собственников важно соблюдать баланс профилей арендаторов и сохранять правильную ротацию. С помощью направления Stone Realty мы можем отслеживать структуру наполнения по отраслям, а также выстроить правильное взаимодействие с управляющей компанией—партнером».

Наталья Пиунова