Ситуация на рынке недвижимости Москвы за последние два года изменилась настолько, что популярный ранее «флиппинг», то есть покупка недвижимости с последующим ее ремонтом и перепродажей, оказался под серьезным давлением.
Высокие ипотечные ставки, удорожание строительных материалов и сокращение возможностей по привлечению сторонних инвестиций стали одними из ключевых факторов, повлиявших на этот сегмент. О том, каковы перспективы «флиппинга» в нынешних экономических условиях, рассказал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Затруднения для флипперов: высокие ставки и недоступные кредиты
Одной из главных проблем, с которой сталкиваются инвесторы в сфере «флиппинга», стало резкое повышение ставок по ипотеке. Как отмечает Валерий Летенков, в условиях, когда кредиты становятся неподъемными, большинство покупателей и инвесторов предпочитают отказаться от покупок с использованием заемных средств. «Раньше можно было заложить ипотечный кредит в модель проекта и рассчитывать на определенную долю прибыли от продажи после ремонта, – объясняет инвестор. – Теперь же это просто невыгодно. Проекты, рассчитанные на кредитное плечо, не работают».
Отсутствие возможностей для выгодного заимствования привело к тому, что инвесторы, у которых нет собственных средств для покупки объектов, вынуждены приостанавливать свои проекты. Если же собственные ресурсы имеются, то эксперты рекомендуют работать с ними, не привлекая дополнительных источников финансирования. Как пояснил Валерий Летенков: «Если есть наличка – работайте с ней. Нет – лучше не начинать проекты, в которых понадобится заёмное финансирование».
Цены на материалы и «умные» инвестиции в ремонт
Кроме того, за последний год наблюдается стремительный рост цен на строительные материалы. За время ремонта итоговая смета может увеличиться на 30–40%, что серьезно снижает маржинальность «флиппинговых» проектов. Решением, по словам Валерия Летенкова, стало оптовое приобретение материалов заранее, а не по мере выполнения ремонтных работ. «Мы пришли к выводу, что оптимальным вариантом является покупка всех материалов сразу и их хранение в арендованном помещении, например, в гараже. Это позволяет зафиксировать стоимость и избежать удорожания».
Однако даже при таком подходе риск потери прибыли остается высоким. Покупка объекта с дисконтом больше не гарантирует успешной перепродажи. Более того, недорогие объекты могут таить в себе скрытые проблемы, как юридические, так и физические, что делает их реализацию ещё более сложной.
Сегментация рынка: только бизнес-класс и выше
«Флиппинг» всегда был ассоциирован с недвижимостью эконом-сегмента, где покупатели готовы приобретать квартиры с ремонтом за доступные деньги. Однако текущая экономическая ситуация меняет правила игры. По словам Валерия Летенкова, проекты «флиппинга» на уровне эконом-жилья сегодня представляют огромные риски. «Эконом-класс сейчас не для «флиппинга». Люди просто не готовы переплачивать за красиво отремонтированные квартиры. Это было актуально 10 лет назад, но не сейчас».
Сегодняшний покупатель в условиях высокой стоимости ипотеки ориентируется на экономию, предпочитая вести торги за каждый рубль. Поэтому основным сегментом для флипперов становятся квартиры бизнес-класса, где покупатели более состоятельны и требуют не только качественного ремонта, но и общего уровня инфраструктуры и благоустройства дома. «Если раньше можно было продать квартиру только за счёт хорошего ремонта, — говорит Летенков, — сейчас важны и другие факторы: подъезд, лифт, близость к метро, экология района, наличие парковок».
Рынок новостроек и будущее «флиппинга»
«Флиппинг» новостроек – еще один вариант, который остается на повестке дня для опытных инвесторов. Покупка квартиры на этапе котлована и её перепродажа с ремонтом после завершения строительства может быть выгодной стратегией. Однако, как отмечает Валерий Летенков, и здесь не все так просто. «Рынок новостроек сейчас также находится под давлением, и хотя цены на них могут стабилизироваться, я рекомендую пока воздержаться от активных покупок. Возможно, через полгода этот сегмент снова станет интересен для инвестиций».
Эксперты отмечают, что сейчас на рынке больше возможностей для долгосрочных стратегий – сдачи квартир в аренду с последующей продажей, когда рыночная ситуация стабилизируется. «Сейчас лучше сдавать объект в аренду и ждать, когда рынок восстановится, – подчеркивает Валерий Летенков. – «Флиппинг» – это не только перепродажа. Сегодня арендный бизнес может стать более выгодной альтернативой, с возможностью получить дополнительный доход до 7% годовых».
Валерий Летенков отмечает, что рынок «флиппинга» в Москве вступил в сложный этап, когда работать по старым схемам стало крайне рискованно. «Флиппинг» в эконом-сегменте сейчас практически невозможен, а для успешных проектов требуется высокая степень профессионализма, внимание к деталям и значительные вложения. Тем, кто не готов работать в условиях высокой неопределённости, лучше воздержаться от инвестиций в ремонт и перепродажу недвижимости в ближайшее время.
SIA.RU: Главное
