На фоне высокого спроса на складские площади в России вот уже пятый год подряд рынок сталкивается с острой нехваткой новых объектов. Казалось бы, такое положение вещей должно стимулировать застройщиков активнее запускать новые проекты, но реальность оказывается иной. Девелоперы сталкиваются с целым рядом проблем, в интервью “Ъ” рассказала Елена Бондарчук, владелец ГК «Ориентир» — одного из крупнейших застройщиков в сегменте.
— На рынке складской недвижимости уже пятый год подряд наблюдается серьезная нехватка свободных объектов. Почему при высоком спросе на такие объекты девелоперы не строят больше?
— Текущие условия для девелоперов крайне невыгодные. Последние несколько лет мы увидели существенный рост себестоимости строительства, только за последний год он составил 18%. Обычно все увлекаются стройкой и забывают про землю, а это тоже очень важный фактор.
Еще шесть-семь лет назад стоимость 1 га в Подмосковье составляла 5 млн руб., сейчас — в среднем 50 млн руб. В отдельных локациях, где высокий спрос, доступных участков под строительство складов практически нет, цена может достигать 100 млн руб., как, например, на Новорижском шоссе. В этом направлении на землю в стоимости 1 кв. м готового склада приходится примерно 20 тыс. руб.
На этом рынке помимо девелоперов есть и другие игроки: владельцы земли, зарабатывающие на ее продаже; банки, которые повысили ставки, особенно на строящиеся объекты; поставщики стройматериалов и оборудования. Все они зарабатывают, а у девелоперов маржинальность продолжает снижаться.
Когда ты строишь объект и в конце зарабатываешь в пять раз меньше брокера, который заключил сделку по аренде или продаже склада, это лишено логики.
— Почему земля так серьезно подорожала?
— Есть госполитика на возврат земель в сельхозоборот. Если раньше можно было найти сельхозземлю и поменять ее назначение под строительство складов, то сейчас это нереальная история.
— Даже потенциальный приток средств в экономику региона, что может обеспечить крупный логопарк, не помогает поменять назначения участков?
— Всегда идет сравнение. С одной стороны, есть приток средств в регион. С другой — из-за того, что большая часть работников складов — это мигранты, увеличивается количество вопросов, которые нужно в связи с этим решать.
— В регионах вы тоже видите активный возврат земель в сельхозугодья?
— Мы работаем в первую очередь в Московской и Петербургской агломерациях и видим, что в регионах другая проблема. Заказчики считают, что там склады должны быть дешевле, хотя зачастую получается наоборот. Логистика стройматериалов в регионы дороже, да и квалифицированную рабочую силу приходится везти из столицы.
— Испытываете ли вы проблемы с закупками стройматериалов?
— Сложностей со стройматериалами никаких нет, в основном мы все покупаем в России, а то, что до 2022 года приобретали у европейских поставщиков, доставляем из Китая.
Однако проблема китайской продукции в том, что сегодня поставка может быть нормального качества, а завтра — уже плохого.
Сложно найти поставщика, который будет выдерживать качество продукции постоянно. Мы такого нашли: создали отдел техконтроля в Китае и сейчас возим электротехническое оборудование. Именно на него приходится основной импорт в складском сегменте.
— Как ставки по банковским кредитам влияют на экономику проектов?
— На новые проекты банки выдают кредиты по формуле «ключевая ставка ЦБ плюс 6 процентных пунктов», то есть сейчас это не меньше 27%. Только на покрытие процентов без возврата долга мы должны тратить не менее 20 тыс. руб. с 1 кв. м склада. Сколько сейчас средняя ставка аренды?
— Около 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
— Уже есть и по 15–17 тыс. руб. Тем не менее девелоперы, достраивающие сейчас объекты, мягко говоря, в незавидном положении. Все брали кредиты при более низкой ключевой ставке и когда банковский доход сверх ключевой не превышал 2–2,5%. Но обстоятельства поменялись, и девелоперы оказались в заложниках. Например, у нас есть объект, в который я в прошлом году инвестировала более 500 млн руб. собственных средств в счет обслуживания долга.
Я думаю, сейчас это происходит со всеми девелоперами. Компании докладывают деньги из одних объектов, где есть доход, в другие проекты, реализуемые за счет кредитов.
Но понятно, что это не будет долго продолжаться. Все приходят в банки и пытаются договориться о реструктуризации. На мой взгляд, должна появиться другая модель ценообразования арендной ставки, которая будет учитывать дельту, отражающую ситуацию с ключевой ставкой ЦБ. Ведь арендаторы тоже правы: если сейчас просто поднять ставки до адекватного уровня, а через год ключевая ставка снизится, то уже арендаторам станет невыгодно платить такие деньги.
— Застройщики жилья жалуются, что попали под полный контроль банков, выдающих проектное финансирование. Наблюдается ли такое в складском сегменте?
— Да, банки очень сильно регулируют проекты.
Как бы красиво девелоперы ни рисовали финансовые модели с будущей низкой ключевой ставкой ЦБ, банки сейчас такое не принимают во внимание.
Иначе количество банкротных ситуаций было бы в десятки раз больше.
— Видите ли вы такие ситуации, когда кто-то из ваших коллег на рынке уже не справляется с обязательствами?
— Пока у всех получается договариваться с банками. Игроки реструктурируют кредиты и перекладывают свои платежи на будущие периоды, на чем банки, естественно, зарабатывают. Сейчас в основном все только достраивают текущие объекты, а по новым проектам пока не сходится экономика и мало кто их запускает. В период неопределенности заключать арендные договоры с текущей арендной ставкой — это безумие. При сохранении текущей ситуации существенно сократится число девелоперов логистической недвижимости.
— В 2021 году, когда только начинался серьезный рост себестоимости строительства, девелоперы предлагали заказчикам сотрудничать в формате open-book, когда окончательная стоимость сделки формируется исходя из затрат застройщика, которые могли возрастать в процессе строительства. Насколько мне известно, тогда эта схема не получила распространения. Почему?
— Мы попробовали, но вышли из таких проектов, заплатив неустойку. Это оказалось нежизнеспособной схемой. Она предполагает, что будущий покупатель объекта может сказать: «Если я найду стройматериалы или оборудование дешевле, мы возьмем там». Нам сначала показалось это логичным. Но в итоге заказчик приносил нам коммерческое предложение, например, на металлоконструкции на 30% дешевле рынка от небольших ИП без оборотов и без трудоустроенных людей. Но финансовая ответственность за сделки с такими фирмами-однодневками лежала бы на нас. Мы предлагали заказчикам подписать допсоглашение, согласно которому он несет ответственность за сроки и качество поставок, но все вставали в клинч.
— Кто сейчас основные интересанты на складские объекты?
— В первую очередь онлайн-торговля.
— Сколько вы строите ежегодно и какая доля проектов у вас приходится на аренду и на продажу?
— В моменте мы строим около 350 тыс. кв. м, примерно столько же вводим ежегодно. Раньше порядка 70% сделок приходилось на аренду, еще 30% — на проекты built-to-suit (строительство для продажи конкретному заказчику.— “Ъ”), позже соотношение стало 50 на 50. В нынешнем году мы не будем заключать договоры аренды, только built-to-suit.
— До создания ГК «Ориентир» вы были партнером NK Group (ранее — PNK Group). Почему решили выйти из этого бизнеса и создать собственный?
— Если люди в бизнесе расстаются, значит, кого-то что-то не устраивало.
— Вы стали полноценным конкурентом NK Group. Как это повлияло на ваши взаимоотношения с акционерами компании?
— После расставания никаких взаимоотношений не было. Но мы много лет с ними в финале по многим тендерам. Они крупнее по объемам строительства, у нас другая ниша: мы номер один в спецскладах, например в мультитемпературных.
Читайте также:
— И строительство, и технологии считаются больше мужскими сферами. Сложно ли быть женщиной-управленцем в этих отраслях?
— Честно говоря, я не встречала в переговорах ни одной женщины—владельца бизнеса ни в строительстве, ни в технологиях. За исключением единственного раза еще в 2007 году. Мы живем в патриархальном государстве.
Если вы посмотрите на списки владельцев компаний, как правило, за женщинами, которые чего-то добились, стоят либо отцы, либо мужья. Однако я считаю, что у женщин много прекрасных качеств, которые особенно востребованы в турбулентные времена, например интуиция. В мужском мире и мире бизнеса почему-то считается, что ты должен быть только жестким, все время воевать с конкурентами. Мы, женщины, более миролюбивы, мы больше нацелены на созидание.
Интервью взяла Дарья Андрианова
