Юридическая чистота сделки – залог спокойствия. Алексей Черкашин – о возможных рисках инвестиций в недвижимость

Ключевым пунктом сделок с недвижимостью – не важно с инвестиционными ли целями, с потребительскими – должен быть анализ рисков, убежден Алексей Черкашин, генеральный директор юридического сервиса для бизнеса «ВС Консалт». На что обращать внимание покупателю и какие специалисты могут в этом помочь, он рассказал на круглом столе Газеты Дело.

Алексей Черкашин
Фото: А. Фёдоров

Принципиальный сосед как фактор риска

– Это прежде всего риски правовые – начиная с права собственности и заканчивая ограничениями эксплуатации, – перечисляет юрист.

Например, приобретая квартиру в жилом доме для сдачи в аренду, инвестор должен иметь ввиду, что, хотя закон не запрещает сдавать жилье посуточно и даже не обязывает владельца согласовывать такой формат аренды с соседями (попытки провести подобный законопроект через Госдуму были, но их отклонили), все же есть требования ЖК о соблюдении прав и законных интересов соседей.

– И если ему попадется принципиальный сосед, который посчитает, что курсирующие туда-сюда посторонние наносят ущерб общедомовому имуществу, угрожают безопасности, шумят и так далее, и пойдет в суд, то закон скорее всего будет на стороне этого соседа. Это может здорово испортить жизнь и бизнес собственнику посуточной квартиры, – замечает Алексей.

Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов, что государство сейчас взяло курс на обеление бизнеса вообще и сегмента арендного жилья в частности – работать в «серой» зоне становится все сложнее. А это прямо сказывается на доходности.

Плюс доход, минус эксплуатация

С этой точки зрения сервисные апартаменты – формат, который недавно появился на иркутском рынке, – выглядят более надежным вариантом.

– Я здесь, кроме возможных финансовых рисков – когда надо просто сесть и всё внимательно посчитать, – иных подводных камней не вижу. Тем более, что недавно вышло решение Конституционного суда, которое разрешило гражданам регистрироваться по месту пребывания в таком объекте недвижимости. Это добавило ликвидности апартаментам, – считает юрист.

Однако в целом коммерческая недвижимость, особенно если речь идет о вторичном рынке, – довольно непростой инвестактив. Например, далеко не всегда ценообразование на такие квадратные метры учитывает как норму прибыли, которую они способны генерировать своему новому владельцу, так и стоимость эксплуатации – налоги, ремонт, обслуживание.

– Часто главные аргументы продавца: «Да ты знаешь, сколько я сюда вложил?», «Да ты видел, сколько за такое просят?» По-хорошему же, такой сделке должна предшествовать независимая экспертная оценка объекта, – указывает Алексей Черкашин.

А в такие «нюансы», как соответствие объекта, например, пожарным и санитарным требованиям, разрешенному виду использования земли и вообще правилам землепользования и застройки, покупатели чаще всего вообще не погружаются. И напрасно.

Загородный «кот в мешке»

Одним из наиболее рисковых объектов вложения средств на сегодняшний день остается ИЖС. Причем как с точки зрения качества жилья – на рынке много историй, когда покупатели брали симпатичный домик с ремонтом «под ключ», а на поверку оказалось, что под этим ремонтом – непригодная для сибирского климата конструкция. Так и позиции юридических последствий, особенно, если речь идет о земельных участках, выделенных на сельхозземлях, граничащих с лесами и охранными зонами.

–  Есть, конечно, обратные примеры. Скажем, я недавно побывал в поселке «Камертон» – там земельный участок сформирован больше 10 лет назад, так что риск, что кто-то станет оспаривать его правовой статус, минимален. С этой точки зрения, там всё максимально безопасно. К тому же дома в поселке построены не вчера, выдержали пару зимних периодов, и главное, продаются без отделки. Можно своими глазами увидеть, проявились ли там какие-то строительные огрехи или нет. Это совсем другая история, нежели покупать «кота в мешке», – подчёркивает юрист.

Но таких историй на рынке, по его словам, совсем немного. Потому что обычно участок определяется, формируется, застраивается довольно быстро. Есть варианты, когда поселки строятся по проектам КРТ через госкорпорацию ДОМ.РФ. Там все понятно – федеральная земля, федеральный оператор, проработанный пакет документов. Но по-прежнему много ситуаций, когда люди (иногда целыми поселками) сталкиваются с невозможностью узаконить дом из-за статуса участка, или его неправомерного выделения в прошлом.

– А ещё огромные риски, которые сильно отличают загородную недвижимость от городской – это радикальное изменение потребительских ожиданий от площади, локации, наполненности инфраструктурой, – полагает юрист. – Посмотрите на те индивидуальные дома, которые строились в нулевые годы по 500-800 «квадратов» – когда-то они считались роскошным жильем. А сейчас воспринимаются как огромные, энергонеэффективные, чрезвычайно дорогие в эксплуатации.

Решить вопрос до того, как он стал проблемой

В любом случае, сделка с недвижимостью должна заключатся только после серьезной юридической проверки, убежден представитель «ВС Консалт».

– Как показывает наша практика, расходы на такое сопровождение несопоставимы с масштабом потерь, которыми чреваты проблемные объекты. А проблемы всегда проще предотвратить, чем потом решать их в судебном порядке, причем далеко не всегда с прогнозируемым результатом, – напоминает юрист. – К тому же вокруг юридической компании сформировалось сообщество экспертов «ВС Партнер», которое объединило специалистов в сферах бухгалтерии и финансов, оценки имущества и бизнеса, а также юристов узких специализаций. Это, по сути, возможность получить комплексную оценку рисков и перспектив.

(3952) 62-18-62	vs-consult.ru	@vsconsult_irkutsk

Реклама. ООО "ВС Консалт" . Вс Консалт erid:2Vfnxw5ZBLD