«Мы поднимались в тот период, когда рушились старые строительные тресты. Сегодня уже вокруг нас подросли серьезные конкуренты. А значит, надо учиться, перестраиваться, чтобы оставаться актуальными. У нас новый, молодой руководитель – и это теперь его задача», – говорит Александр Битаров, один из основателей компании «Новый город». Что позволило компании сохранять устойчивость 30 лет? Как она намерена обновляться? Зачем понадобилась реконцепция последней очереди ЖК «Авиатор»? И каким будет «Новый город» через 10 лет? Об этом мы поговорили с учредителями компании Александром Битаровым, Галиной Кузняной, Александром Ткачевым и генеральным директором Дмитрием Ружниковым.
«Главное – это люди»
В этом году «Новый город» отмечает свое тридцатилетие. В Иркутске не так много бизнесов, которые дожили до этой даты. В чем секрет устойчивости компании?
Александр Битаров: Лично я считаю, что в коллективе. В хорошей, грамотной команде, которая поставила перед собой определенные цели и стала двигаться к ним. Мы поднимались как раз в тот период, когда старые, мощные строительные тресты погибали. При этом «Новый город» полностью создавался с нуля, ничьи мощности, базы не лежали в основе нашей компании. И, в отличие от многих девелоперов и застройщиков Иркутска, мы всегда имели постоянный коллектив сотрудников – не только ИТР-овцев, как это практикуется у многих, а именно рабочих бригад.
Александр Битаров. Фото А. Федорова
Александр Ткачев: Мы очень быстро стали группой компаний с полным циклом: от изысканий до проектных работ и непосредственно стройки. Мы имеем в составе группу проектировщиков, службу технического заказчика, всех специализированных подрядчиков: сантехников, электриков. До сих пор, если работаем со сторонними организациями, то это очень специализированные работы.
Галина Кузняная: Мы долго шутили, что в «Новый город» приходят, как в японскую компанию: если умеешь работать – остаешься навсегда. Мы долго растили свои бригады, искали людей, учили.
У меня на столе до сих пор стоит старый календарик, где Александр Семенович говорит: «Главное – забота о людях». И это не только про коллектив. Мы до сих пор сами обслуживаем свои дома – а это совсем другие отношения и с покупателями, и с жителями.
Галина Кузняная. Фото А. Федорова
Масштаб компании был заложен сразу? Вы изначально ставили цель строить не точечно, а большими, даже массовыми проектами?
Александр Битаров: Да. Точечная застройка экономически нецелесообразна. Организация строительной площадки – это определенный объем затрат. И если ты выходишь на один-два домика, как делают некоторые, то эта организационная составляющая в себестоимости довольно высокая. Поэтому самый маленький жилой комплекс у нас – это Кузьмиха, там пять 12-16-этажных домов.
Александр Ткачев: Мы не только строим масштабно. За минувшие тридцать лет мы переселили из частных домов, из аварийных лачуг более тысячи семей. Если посчитать, в среднем на семью это 60-70 «квадратов» нового жилья. Умножим это на себестоимость «квадрата», получим цифры со многими нолями. И это все – за счет своей прибыли. Покажите мне, кто еще из иркутских девелоперов сделал столько?
Александр Ткачев. Фото А. Федорова
Одно из важных слагаемых «Нового города» – его домостроительный комбинат. Проект для своего времени смелый, масштабный, капиталоемкий. Насколько он был своевременен тогда? А сейчас?
Александр Битаров: Мы заложили комбинат в расчете на массовую стройку, которая могла развернуться в регионе, если бы реализовалась программа замены панелек 335-й серии. Эти дома не отвечают современным нормам сейсмостойкости, к тому же при их производстве была допущена ошибка – это уже официально признано – в керамзитные панели добавляли золу ТЭЦ, которая разъедает арматуру. И вот уже много лет эти панели просто расслаиваются, снижается их несущая способность. Мы, наверное, громче всех говорили об этой проблеме. В регионе, где ежегодно происходит более двух тысяч землетрясений, она может закончиться трагедией. Эти дома надо расселять. Но строить новое жилье в таких объемах теми технологиями и силами, которыми располагают иркутские компании, невозможно. Это под силу только промышленному домостроению.
И мы построили этот завод. Это был вызов: мы получили кредит с огромным трудом, а вернуть его пришлось досрочно – из-за огромного политического давления.
Но программа так и не была принята. Люди продолжают жить, давайте откровенно признаем, в сейсмоопасных домах. А сегодня и объем строительства в целом падает. Поэтому мы вынуждены сокращать объемы на заводе, а возможно, отчасти консервировать его. Но актуальности он не теряет. Во-первых, это, насколько мне известно, единственный новый завод ЖБИ в Иркутской области. Во-вторых, мы понимаем, что впереди у нас Малая Еланка – тоже с большим объемом строительства.
Александр Ткачев: К тому же у нас в регионе короткий строительный сезон. На зиму все мокрые процессы, ту же заливку бетона, приходится или останавливать, или греть круглые сутки – а это дорого. А если выключат электричество? У нас были случаи, когда приходилось сдалбливать этаж, потому что выключили свет. Полноценная зимняя стройка в Иркутской области возможна только крупными строительными конструкциями, произведенными на заводе. Дом собирается, как конструктор, на площадке, только уже с учётом требований и норм XXI века. Уже на этом получается выигрыш в скорости строительства.
Да и для будущих новоселов панельные конструкции – более экономичное решение: не надо штрабить монолит, полость под проводку закладывается сразу, меньше нужно штукатурки – допуски у заводской плиты намного, намного меньше, чем у бетонной стены, нет таких грубых неровностей.
«Мы наращиваем компетенции в новых для себя нишах»
Большая компания с большой историей в чем-то похожа на лайнер – хорошо чувствует себя на большой воде, у нее огромный запас прочности, но лавировать ей непросто. Сейчас, когда рынок стремительно меняется, как «Новый город» лавирует в этих обстоятельствах?
Александр Битаров: Я, наверное, один из самых главных оптимистов компании и поэтому убежден: мы пережили не один кризис, переживем и этот. Думаю, что ситуация немножко поменяется уже к концу этого года. Руководство страны будет вынуждено обратить внимание на строительную отрасль – у нее огромный мультипликативный эффект, по численности она самая большая в стране: ни нефтяники, ни газовики, ни лесники, даже объединенные вместе, не сравнятся с ней по количеству задействованных людей. Банкротств в отрасли, конечно, не избежать, в том числе и среди иркутских компаний, но мы этот период переживем.
Да, нам тоже экономически будет непросто. Придется пройти через оптимизацию мощностей и объемов: когда-то наш коллектив достигал 1500-1600 человек, сейчас – около тысячи. Но компания, повторюсь, это переживет.
Дмитрий Ружников: Я считаю, что компания «Новый город» с точки зрения качества, количества, быстроты и квалификации застройщика сегодня – пожалуй, номер один в Иркутске, пускай со мной коллеги поспорят. Но быстро и много – это массовый сегмент. А массовый сегмент в силу экономических реалий сегодня не востребован, да и в целом стратегия Иркутской области, стратегия Иркутска не подразумевают сейчас массового строительства жилья. И это говорит о том, что на пороге тридцатилетия нам надо наращивать компетенции в индивидуальных проектных решениях, в работе на альтернативных направлениях.
Дмитрий Ружников. Фото А. Федорова
Многие ваши коллеги оставили за собой только девелопмент, а все подрядные работы отдали на аутсорсинг. У вас есть соблазн поступить также?
Дмитрий Ружников: Этот формат привлекает многих застройщиков. Но на самом деле история «давайте купим землю, создадим некий образ объекта, получим разрешение и отдадим другому подрядчику, который будет строить, а мы просто заработаем на этом деньги» – это красивая сказка. Кому-то удалось в итоге так сработать, а кому-то нет.
Мы не исключаем и такое направление развития, как девелопмент, в том числе потому, что планируем выходить на альтернативные ниши и понимаем: быть застройщиком везде не получится. Поэтому «голова» в виде девелопера должна быть, а исполнение можно отдавать либо своим подрядчикам, либо внешним. Это гибкость. Вот к этому стоит стремиться – быть гибкими, уметь в любой момент при любых раскладах выбрать наиболее оптимальный путь.
Если говорить про альтернативные рынки, планируете ли вы, например, выход в другие регионы, как уже сделали другие иркутские стройкомпании?
Дмитрий Ружников: Мы тоже в свое время смотрели и на восток страны, и на ближайшие регионы: Красноярский край, Якутию, Бурятию. Но на текущий момент у нас таких проектов нет, потому что спрос упал и заходить в другой регион сейчас – большой риск.
А если брать другие направления: ИЖС, промстрой, коммерческие объекты – нам это интересно. Мы уже участвовали в аукционах на стройку складских помещений – это большой рынок, на нем нужно закрепиться. Одно из подразделений компании сегодня впервые за 30 лет работает с бюджетом, строит на подряде детский сад. А в ИЖС мы сейчас прорабатываем несколько проектов. То есть все направления, какие есть в строительстве, мы стараемся на себя сегодня примерить, понять, в чем мы сильны, помимо качества и скорости строительства, и перенаправить ресурсы туда. Хотим проявить себя не только в жилом строительстве.
Фото из архива компании
«Авиатор» – это вызов для нас!
Тем не менее бренд «Новый город» ассоциируется прежде всего с жильем. И сейчас компания реализует один из крупнейших в городе проектов «Авиатор». Пожалуй, в Иркутске еще не было примеров, когда бы такую огромную территорию – почти 40 гектаров – осваивала одна компания. Насколько сложно было реализовать этот проект?
Александр Битаров: Даже если вынести за скобки все политические моменты, иски, давление на компанию – очень сложно. Территория оказалась с «подарками» – помимо сложной геологии, там оказалось очень много сетей, которые пришлось выносить. Каких-то кабелей, которых не было ни на одной схеме, – участок-то изначально принадлежал Минобороны. Мы там даже бомбу выкопали!
Совершенно непредвиденным препятствием стала седьмая подзона аэропорта – пока этот вопрос не урегулировали, мы полтора года ничего не могли делать на площадке.
Галина Кузняная: Помимо прочего нам пришлось делать огромное озеленение – гектары, откровенно заросшие мусором и бурьяном, нам посчитали так, будто мы там парки сносим. И озеленяли мы не только территорию «Авиатора», но и Новоленино, Сарафановскую, другие районы. А в Иркутске, к слову, большая проблема – достать растения в нужном объеме. Ни Горзеленхоз, ни Мегетский питомник не могут обеспечить то количество саженцев, которое необходимо застройщикам. Кстати, в Иркутске застройщики, помимо собственно посадки растений, еще и компенсацию городу выплачивают – по факту, платят дважды за одно и то же.
ЖК "Авиатор". Фото из архива компании
Александр Ткачев: По мировому соглашению нам досталось 39 га, но фактически стройка ведется на 20. Мы выделили участки под школу, под три детских садика, под ФОК. Кроме того, на градплане через наш микрорайон запроектирована магистраль, под нее нами тоже выделены земли.
Но при этом плотность застройки на «Авиаторе» 16-17 тысяч кв. м на гектар, хотя разрешенная на сегодняшний день официально допустимых в Иркутске 22,5 тысячи кв. м. Мы не стали уплотнять посадку домов – там громадные дворы, почти все без машин, большие детские площадки. И много зеленых насаждений.
Но проект успешно реализуется. И проект очень объемный, с большим количеством площадей. Как вы чувствуете себя с ним на рынке, который уже перенасыщен, где предложение уже значительно опережает спрос?
Дмитрий Ружников: Честно: непросто. К счастью, «Авиатор» изначально был рассчитан на достаточно длительный период, поэтому мы двигались очередь за очередью и продавали все вводимые объемы. Тем не менее одну из очередей мы вынуждены отодвинуть на следующий год, потому что снижение спроса чувствуется.
К тому же рынок изменился, массовый сегмент потребителю сейчас не так интересен. Поэтому мы решили поменять концепцию последней, девятой, очереди строительства. В том числе привлекли московское проектное бюро, чтобы предложить новые решения, которые сегодня в Иркутске, может быть, и присутствуют, но в недостаточном объеме.
Это первый такой опыт для нас – до сих пор мы обходились силами своих проектировщиков. Но это возможность посмотреть на проект свежим взглядом. Мы хотим показать, что «Новый город» – это действительно современная компания, которая чувствует тренды.
ЖК "Авиатор". Фото из архива компании
«Найти новое и оставить доступным – вот это задача!»
А в чем именно будут заключаться новые решения для «Авиатора»?
Дмитрий Ружников: В посадке домов, объемных и планировочных решениях, в архитектуре, фасады у «Нового города» всегда были лаконичными.
Мы провели опросы наших покупателей: почему выбрали этот жилой комплекс, чего вам не хватает в нем, если бы была возможность, куда бы вы переехали? И выяснили, что архитектура и фасадные решения для многих на самом деле важны. Люди хотят подъезжать к своему дому, смотреть на него и думать: «Как хорошо, что я здесь живу!» Тем более что девятый пусковой комплекс – это точка всего проекта. Он выходит фасадами на аэропорт, он будет виден со всех сторон: с улицы Ширямова, с улицы Пискунова, его будут видеть пассажиры, прилетающие в Иркутск. Он должен производить эффект.
Нужно решить и ряд других моментов: например, проектом у нас предусмотрен бульвар, соединяющий первый пусковой комплекс с девятым. Но жители хотят иметь закрытые дворы, хотят большей приватности, безопасности – а у нас тут бульвар, собирающий людей со всего «Авиатора». Как объединить одно с другим? А рядом с седьмым пусковым комплексом в градостроительной документации Иркутска проходит дорога до аэропорта, и мы думаем, как сделать так, чтобы и город реализовал свои планы, и мы могли встроить свои объекты грамотно – ведь дом у дороги не слишком привлекателен. Большие планы и по крытым парковкам – сейчас это востребовано.
ЖК "Авиатор". Фото из архива компании
С архитектурой понятно, а почему решили пересматривать планировки?
Дмитрий Ружников: Мы решили хотя бы часть девятого пускового комплекса сделать для молодежи. До сих пор нашим основным сегментом потребителей были люди 35-55. А тут мы посмотрели на новую аудиторию: провели опросы, выяснили предпочтения и потребности. Молодежь сегодня мобильна. Если для нашего поколения квартира была верхом того, что нужно, чтобы состояться в жизни, то у них другие взгляды. Они готовы арендовать жилье или иметь совсем небольшую квартиру, но им нужно, чтобы рядом было место, где можно поработать, пообедать, встретиться с друзьями – коворкинг, кафе, в идеале большой торговый центр.
И вот в этом ключе мы меняем подходы к проектированию. Мы хотим создать небольшие квартиры, чтобы молодые люди могли позволить себе их даже в отсутствие льготной ипотеки. Создать им достаточное количество общественных пространств, где они могут встречаться, работать, отдыхать. И куда они могут спускаться из своей квартиры.
Словом, я думаю, что мы найдем своего нового клиента, покажем, что «Новый город» – это уже не только про массовость, но и про индивидуальные подходы для разных аудиторий.
ЖК "Авиатор". Фото из архива компании
Означает ли это, что вы пойдете в более высокий ценовой сегмент – «комфорт-плюс», «бизнес»?
Дмитрий Ружников: Тут вопрос не сегментации, тем более что в России нет утвержденной градации жилья. Мы скорее ориентируемся на жизненный цикл наших потребителей.
Как правило, раз в 3-4 года у аудитории происходит трансформация потребностей: меняются внешние факторы, внутренние, у людей происходят перемены в личной жизни, становятся другими экономические возможности. За этим надо следить и предлагать именно то, что востребовано и при этом отличается от стандартных историй. Но за 7-8 лет иркутские строители перебрали, кажется, уже все – от лапомоечных до каких-то фантастических детских площадок. Найти на этом рынке что-то новое –вот это задачка!
Для «Нового города» она вдвойне сложна, потому что мы всегда ориентировались на массовое жилье по доступной стоимости. «Авиатор» сегодня один из самых недорогих объектов в Октябрьском районе Иркутска. И мы стараемся эту планку удержать, хотя некоторые решения у нас такие же, как в более дорогих и компактных комплексах.
Поэтому «Авиатор», с одной стороны, – это апогей опыта и квалификации компании. А с другой – это вызов для нас.
ЖК "Авиатор". Фото из архива компании
«Рассчитываем, что Малая Еланка заиграет новыми красками»
Не можем не спросить про Малую Еланку, проект, который много лет назад был заявлен буквально как город-спутник. Какова его судьба? Что изменилось в его концепции за это время? Повлияло ли на него решение строить новый аэропорт в Ключевой пади?
Александр Битаров: В начале разговора я уже сказал, что я оптимист даже в самых плохих ситуациях. Но в этом случае я, наверное, переоптимизировал (улыбается).
Мы выбрали этот участок – а право его аренды, напомню, мы выиграли на аукционе – потому что уже тогда считали, что развитие Иркутска шагнет за границы города. Но Байкальский тракт – это катастрофа для девелопера, там маленькие участки за бешеные деньги. А по нашей территории к тому же должна была пройти тепловая труба с Ангарской ТЭЦ-9 на котельную Северного промузла в Новоленино. И если бы это произошло, мы бы выиграли – ведь в инженерной инфраструктуре стройки тепло составляет основные затраты. Но, к сожалению, энергетики свои программы поменяли, и мы в одно мгновение остались без тепла.
Тащить в одиночку сети издалека одной компании не под силу, другие застройщики боялись заходить партнерами в такой большой проект.
Галина Кузняная: Мы предлагали часть земли отдать и области, и городу, например, под строительство большой больницы – детской или инфекционной. Я, честно, считаю, что строить детский клинический центр на 3 июля – это ошибка, потому что это загруженная улица, это центр города. Вы представьте, что будет, когда «скорая помощь» встанет в пробке на Ленина? А кроме того, современная больница должна иметь возможность взаимодействия с медициной катастроф, иметь потенциал для расширения. Область-то у нас огромная, и нередки истории, когда ребенка из района доставляют на вертолетах санавиации. А в Еланке можно сразу при больнице обустроить вертолетную площадку, зарезервировать площади для новых корпусов, предусмотреть возможность проживания родственников пациентов.
Галина Кузняная. Фото А. Федорова
Александр Битаров: Но мы надеемся, может быть, сейчас, когда стало известно, что падь Ключевая однозначно выбрана местом строительства нового аэропорта, наша площадка заиграет новыми красками. Потому что от нее до будущего аэропорта всего 8,5 км по прямой. А большому новому аэропорту в обязательном порядке, кроме аэродромной инфраструктуры, нужна дополнительно хотя бы небольшая социальная: гостиница, медсанчасть, в конце концов даже жилье. Нужны будут склады, логистические центры. Мы зарезервировали достаточно большой земельный участок вдоль федеральной трассы – там как раз можно строить складские мощности, туристические объекты, экспоцентры. Мы готовы отрабатывать это с партнерами. Но надо понимать, что инвесторам нужна конкретика, пока не начнется строительство аэропорта, никто в это вкладываться не будет.
В любом случае мы в следующем году начинаем строить сети: водопровод и канализацию. Обеспечивать теплом этот микрорайон будет, скорее всего, модульная котельная. А через год, через полтора нужно там начинать стройку, в том числе и чтобы загрузить наш завод.
В Малой Еланке у нас предполагается как стандартная девятиэтажная застройка – это будут как раз изделия домостроительного комбината, жилье чисто эконом-класса, так и одно-двухэтажные коттеджи и таунхаусы. Причем в малоэтажном исполнении планируется очень нестандартный подход – сотрудники компании ездили специально по стране, смотрели лучшие практики.
Александр Битаров. Фото А. Федорова
От самих застройщиков приходится слышать, что те объемы, которые строятся сейчас и запланированы к строительству в Иркутске до 2030 года, – для города избыточны. Население у нас не растет, спрос ограничен, столько жилья просто не нужно. Вы согласны с этим утверждением?
Галина Кузняная: Не согласна. Во-первых, потому что мы уже говорили про 335-ю серию. И люди, которые в какой-то момент осознают эту историю, от этих квартир попытаются избавиться и переехать в более качественный фонд. Во-вторых, давайте скажем откровенно, когда мы начали 30 лет назад строить, в Иркутске было примерно столько жителей, сколько сейчас. И за это время миграция отсюда в другие регионы не прекращалась. Но люди женятся, люди разводятся, люди растят детей. И хотят жить лучше: из однокомнатных переезжают в двухкомнатные, потом в трехкомнатные.
Кроме того, мы связываем падение спроса не с тем, что людям не нужно жилье, а с тем, что они его финансово не могут позволить на сегодня. Ну и давайте признаем, что заселение центральной территории страны, а Сибирь – это реально географический центр России – вопрос безопасности. Поэтому хорошо было бы двухпроцентную дальневосточную ипотеку, работающую в Бурятии, распространить и на Иркутскую область.
Александр Битаров: С одной стороны, сегодня действительно много строить не надо – в городе на самом деле строек очень много. Но я вас заверяю, пройдет два, максимум три года, и мы увидим недостаток жилья. Потому что вы не представляете, сколько обременений наложили на строителей в виде стоимости техподключения по электроэнергии, по теплу. Плюс ко всему сейчас на фоне кризиса с рынка уйдет ряд компаний, многие просто-напросто ограничат ввод. Вице-премьер Марат Хуснуллин, а я вам скажу, что это очень опытный строитель, который умеет мыслить масштабно, не так давно заявил, что к 2030 году начнется дефицит жилья. И я с ним согласен. Хотя в моменте – да, мы ощущаем переизбыток.
Фото из архива компании
«Мы передаем полномочия и верим, что лучшее сохранится»
В компании с долгой историей рано или поздно встает вопрос передачи управления следующим поколениям. Как этот вопрос решается в «Новом городе»?
Александр Битаров: Фактически у нас это уже произошло. Каждый из учредителей в определенный период времени был генеральным директором «Нового города». Но сегодня мы принимаем участие главным образом в одобрении стратегических вопросов. У «Нового города» теперь молодой руководитель, которому чуть больше сорока. И вокруг него начинает формироваться команда примерно того же возраста. Давайте скажем честно: они могут и работать больше, и мыслить быстрее. Что-то меняется в стратегии, но в целом идет нормальная преемственность.
Я бы не сказал, что произошли прямо кардинальные изменения. Но, во-первых, решения стали коллегиальными – при их принятии учитывается мнение специалистов. Раньше они принимались в чем-то, наверное, даже авторитарно: если Битаров или Ткачев сказали – значит, это всегда правильно. Сейчас стало больше опоры на профессиональное обоснование, экспертные заключения.
Наверное, нам надо было передавать дела молодежи даже раньше. При всех сильных наших сторонах мы чувствуем, что та классика, которая всегда была характерна для нашей компании, не может по-прежнему конкурировать с некоторыми новыми предложениями на иркутском рынке. Надо учиться, перенимать новое, предлагать то, чего не было у нас и нет у других. Это как раз сегодня взято на вооружение.
Мы спокойно передаем полномочия и верим, что все лучшее сохранится, что наш бренд не потеряется. Может, видоизменится, но «Новый город» будет по-прежнему звучать.
Если заглянуть в будущее, на 10 лет вперед, какой будет компания «Новый город» накануне своего 40-летия? Какое место она будет занимать на рынке?
Дмитрий Ружников: Сейчас сложно прогнозировать, что будет с рынком через десять лет. Какие законы будут приняты, какая будет экономика. Но я точно знаю: компания должна быть современной моменту – с актуальными подходами, с новыми акцентами. Должна научиться не только следовать трендам, но и предугадывать тенденции, которые будут важны нашей аудитории.
Мы ни в коем случае не должны потерять свою квалификацию, напротив, расширить и усилить ее. Обязательно оставить за собой направление многоквартирного жилого строительства – это наша основа. И вместе с тем должны зайти на разные рынки, в разные проекты: ИЖС, среднеэтажка, коммерческая недвижимость, при этом используя новое отношение к продукту.
Дмитрий Ружников. Фото А. Федорова
И, конечно, мы так же будем нести ответственность за сделанное, как делали это с момента основания компании. Нас иногда называют «зеленым застройщиком» – за дерево на логотипе компании. Так вот, мы хотим быть вечнозелеными – сохранять корни и обновлять крону, давать новые побеги. Беречь строительную школу, но меняться в ногу с временем.
Александр Битаров: Когда мы только создавали компанию и придумывали для нее название компании, вариантов было много, но остановились на «Новом городе». И у нас был слоган «Мы строим для вас новый город». Вот перспектива. Город должен жить, он должен обновляться, а компания должна строить этот новый город, новый Иркутск.
Иван Рудых
Застройщик АО СЗ «АЗГИ». Проектные декларации на наш.дом.рф
Наступает момент истины
На федеральном уровне сегодня прогнозируют банкротства застройщиков. Думаю, иркутская строительная отрасль их тоже не избежит. Эта ситуация во многом была заложена законом о долевом строительстве, который сделал банки оператором проектов, и усугубилась за счет льготной ипотеки – хотя ипотека, бесспорно, в свое время всем помогла.
Когда строительную отрасль только переводили на проектное банковское финансирование, на всех уровнях власти говорили, что лишь опытные застройщики будут допущены на рынок. И сначала, когда для банков этот рынок был непонятен, они в самом деле опирались на серьезных игроков. Но через пару-тройку лет, когда механизм стал понятен, когда льготная ипотека позволила продавать любые проекты, стать застройщиком мог уже кто угодно. Риски брал на себя банк. Он же просчитывал финансовую модель, мог предложить специалистов по переводу земли, подрядчиков. То есть знать рынок новоиспеченному девелоперу вообще было не нужно.
А сейчас наступает момент, когда такие компании, пришедшие на волне льготной ипотеки, начнут «сыпаться». Во-первых, ставка проектного финансирования высокая. Во-вторых, льготная ипотека закончилась, спрос упал в 4-5 раз – и больше не получается окупать кредитные ресурсы продажами. Скоро эти девелоперы поймут, что строить им еще год, а кредитная ставка уже всю прибыль съела. Им проще зафиксировать убытки и не уходить дальше в минус. Вот тут мы и проверим, насколько банки готовы стать гарантами прав обманутых дольщиков и достраивать проекты, которые они одобряли и кредитовали. Думаю, что крупные организации вроде Сбера, ДОМ.РФ имеют ресурсы для этого.
Насколько актуальной остается проблема нехватки земли под стройку в Иркутске?
Александр Ткачев: Она была, есть и обостряется. Хотя земельный банк у отдельных компаний имеется и суммарно площади всех их участков могут быть солидными, ни у кого нет действительно больших площадок. Это влияет на цену жилья: стоимость земли, приобретаемой на свободном рынке, может доходить до 10% затратной части, а в отдельных случаях – и выше.
Еще один дефицит тормозит стройку в Иркутске – тепловых мощностей. Решения предлагаются разные. Где вы видите выход из ситуации?
Галина Кузняная: Мы сегодня строим за городом экспериментальный индивидуальный дом с очень интересной системой сбережения тепла. В проекте участвуют ученые из новосибирского Академгородка. Речь не про альтернативные теплоисточники, а о серьезной экономии того тепла, которого не хватает. С помощью этой технологии на тот объем тепла, что рассчитан сегодня на один дом, можно будет построить два, а может быть, даже три дома. На этом эксперименте отрабатывается именно промышленная установка.
Кроме нехватки земли, тепла и электроэнергии, какие еще факторы мешают развитию Иркутска?
Галина Кузняная: Нельзя забывать: комфортное жилье возможно только тогда, когда рядом создана социальная инфраструктура. Это поликлиники, спортивные комплексы – общедоступные, а не частные спортзалы. Это школы и детские сады. В свое время, когда город пытался решить проблему пробок, я говорила: уберите мам с дорог и станет проще. Если у ребенка школа будет рядом с домом, если после уроков у него там же при школе или рядом будут кружки, секции, какая-то активность, родителям будет достаточно утром их отвезти и вечером забрать, не нужно будет родителям, а в первую очередь мамам, метаться по городу, развозя детей.
Дмитрий Ружников: Сейсмика! Это очень ограничивает конструктивные решения, не говоря уже о том, что значительно удорожает строительство и добавляет сложности в производстве работ. Кстати, именно поэтому в Иркутске нет федеральных девелоперов. Они не привыкли закладывать в свою модель сейсмику, и, когда начинают в это погружаться, им это кажется дорого и сложно.
Читайте также:
Куда будет развиваться Иркутск?
Галина Кузняная: Город шагнет в пригород. Потому что для застройщиков расселение и снос старого жилья, особенно в нынешних непростых экономических условиях, – это колоссальные затраты. И сам процесс расселения очень небыстрый. К тому же, если начинаешь строить высотные многоквартирные дома на месте старых двухэтажных бараков, требуется замена сетей. А это еще большие затраты. Плюс очень многие люди сегодня тяготеют к земле. И если бы получилось строить промышленным способом одноэтажные, максимум двухэтажные дома в ближайшем пригороде, очень многие бы переезжали».
SIA.RU: Главное
