Кто инвестирует в объекты культурного наследия? Что движет этими людьми? Какие подводные камни встречаются в процессе реставрации? Какая поддержка, помимо льготных кредитов, могла бы поддержать инвесторов и сделать памятники архитектуры более привлекательными в их глазах? Об этом рассказал Петр Елизаров, генеральный директор Агентства развития памятников Иркутска.
О портрете инвестора
Типичный инвестор в ОКН – это малый и средний бизнес. Причем, по словам Петра Елизарова, большинством движет даже не экономический расчет, а желание получить объект – таких процентов 60–70.
– У них нет идеи, под что они будут в дальнейшем использовать это помещение. У них есть свободные средства – и они готовы вложиться в объект в центре Иркутска. А потом уже разбираться, что с ним делать, – отмечает он. – Тех, кто приходит с идеей, меньше, но они есть. В основном хотят сделать офис либо небольшое кафе, хостел. Чаще для своего бизнеса. Иногда – для сдачи в аренду. Обращаются и граждане, которые хотят отреставрировать дом, чтобы в нем жить. Хотя, наверное, и предпринимателям было бы интересно восстановить здание, с тем чтобы потом продать его под ИЖС.
О стереотипах
Вокруг объектов культурного наследия много мифов в духе, что в таком здании даже гвоздь вбить нельзя. Они небеспочвенны, признает руководитель АРПИ, – много лет законодательство очень строго регулировало все, что связано с памятниками архитектуры и истории.
– И, будем откровенны, не в последнюю очередь именно эта чрезмерная жесткость привела к тому, что памятники сегодня в массе своей находятся в плачевном состоянии, – считает Петр Елизаров.
Но на сегодняшний день законодательство более либерально. Например, раньше предполагалось, что все работы в ОКН – это работы по сохранению, а значит, выполнять их могли только те организации, которые имеют соответствующую лицензию. А сегодня ряд работ вывели в содержание, их может делать любой подрядчик.
– Многое, конечно, зависит от предмета охраны. Скажем, общий для всех ОКН предмет охраны – это объёмно-пространственные характеристики объекта. То есть сделать здание больше или меньше, перенести капитальные конструкции никто не даст. Но поставить внутри гипсокартонные перегородки можно. Никто не запрещает устанавливать кондиционеры – понятно, что не на главный фасад. Можно делать подвальные помещения, например, под тепловой узел или иные технические нужды, – поясняет Петр Елизаров. – Словом, сегодня приспособить историческое здание под современные требования гораздо проще.
Кстати, после поручения президента до 2030 года вовлечь в оборот не менее 1000 объектов культурного наследия были созданы комиссии, например, при Агентстве стратегических инициатив, которые выявляют лишние административные и правовые барьеры, чтобы упростить восстановление ОКН и вовлечение их в экономических оборот.
О подводных камнях
Самое сложное в проекте реставрации объекта – это невозможность досконально просчитать расходы на старте, даже при хорошем проекте.
– Одно дело, когда объект 20 лет стоял без крыши, под дождями, понятно, что его нужно восстанавливать с нуля. Но есть объекты, которые выглядят неплохо, но в процессе преподносят сюрпризы, – рассказывает Петр. – У нас такой случай был с объектом по улице Баррикад. При исследовании показалось, что сруб нормальный, его можно оставить – достаточно сделать фундамент, кровлю и декор. Но когда его раскатали, оказалось, что бревна гнилые, нужно все менять. А это совсем другая экономика.
Другая сложность – подключить здания к централизованным сетям. И если с водоснабжением и канализацией особых проблем нет, то с теплом ситуация серьезная. Поэтому из примерно тридцати объектов, которые АРПИ вводила за последние 10 лет, 90% отапливаются за счёт электричества.
О поддержке
Чтобы эти объекты вызывали больший интерес у инвесторов, необходимы, на взгляд гендиректора АРПИ, меры поддержки на уровне области и города.
Читайте также:
– Первое – это решить проблемы с техническими присоединениями. Потенциальные инвесторы оценивают стоимость не только восстановления объекта, но и его дальнейшей эксплуатации. Обслуживать объект, подключённый к центральному отоплению, гораздо дешевле. Для сравнения: здание, в котором находится офис АРПИ, – 350 квадратов – подключено к централизованным сетям отопления. А еще один наш объект – 217 квадратов – отапливается за счёт электричества. Зимой нам приходит счет за 35 тысяч рублей, а на тот адрес – 125 тысяч, – еречисляет Петр Елизаров. – Второе – ввести льготные тарифы на дальнейшую эксплуатацию объектов и налоговые льготы. На объекты культурного наследия федерального значения налог на имущество не взимается. Для объектов регионального и местного значения такой льготы нет. Хотя, как правило, собственники несут одинаковый пул обязательств и сопоставимые затраты что на восстановление и содержание федерального объекта, что местного. Разница лишь в том, что один объект ценен для Российской Федерации в целом, а другой интересен только для истории субъекта.
Чем больше таких преференций, тем сильнее, по мнению эксперта, они будут притягивать инвесторов.
SIA.RU: Главное
