«Изначально это был бизнес-проект». Антон Гришунов – о мотивах и рисках реставрации памятников архитектуры

«Все начиналось с коммерческого интереса, а сегодня мы прикипели к этому месту эмоционально», – говорит Антон Гришунов, совладелец Харлампиевской усадьбы на пересечении улиц Горького и Марата. Как бизнес-идея отреставрировать один дом и сдать в аренду выросла до восстановления целого комплекса из четырех объектов культурного наследия, что двигало инвесторами, с какими рисками они столкнулись и как их преодолели, он поделился с нашими читателями.

«Стало ясно: приводить в порядок нужно все»

– Все началось совершенно случайно: к нам пришел знакомый риелтор и сказал, что продается участок в центре Иркутска с домом и утвержденным проектом реставрации. Ну как с домом? Там был только цокольный этаж и попытки начать возведение самого здания.

И мы с партнером подумали: а почему бы и нет? Изначально это был чисто бизнес-проект: построить и сдать в аренду. Место интересное – центр, хорошее расположение, большой участок. Но постепенно эта тема нас поглотила. Соседний дом был жилым – на двоих хозяев. Мы купили одну квартиру, затем расселили другую. А потом поняли: если мы восстановим свои два дома, а рядом все останется как было, наш объект не «заиграет». Приводить в порядок нужно все.

«В такой истории риски на каждом шагу»

– Когда вы расселяете старый фонд, риск на каждом шагу: кто-то передумал, кто-то цену заломил. В нашем случае главная сложность оказалась не в расселении, а в кадрах. Типовой дом построить – бригад сколько угодно. А организаций, аккредитованных в Минкульте РФ,  единицы. И узких специалистов – по рубке, по реставрации, по декору – катастрофически мало.

Второй тяжелый момент – техприсоединения. Вначале нам везло: электричество, водопровод, канализацию удалось сделать. А вот следующие объекты мы подключали по полтора-два года. Это, кстати, главный фактор, который отталкивает инвесторов. Зачем восстанавливать дом, зачем вкладывать большие средства, если нет гарантий подключения?

Еще одна проблема возникла после введения новых тарифов на свет. Раньше электричество в Иркутске было самым доступным в стране и отапливать им дом было выгодно. Сейчас это сумасшедшие деньги.

«Здание в центре города – хороший актив»

– Восстановить здание-памятник намного дороже, чем построить обычный дом или офис. Раза в полтора-два точно. Прежде всего из-за стоимости работ. Разные элементы – тот же резной декор, окна (в памятниках они должны быть деревянные, это гораздо дороже обычных пластиковых) тоже добавляют расходов.

А окупаемость, если честно, уходит за горизонт. Если вы строите, скажем, робот-автомойку, вы понимаете на берегу: сколько вложите, сколько примерно она будет приносить в месяц, за какой срок окупится и выйдет в плюс. Здесь все не так. С другой стороны, здание с землей в центре города, в интересном месте – это хороший актив.

Этим проектом мы занимаемся уже восемь лет. И если начинался он с чисто коммерческого интереса, то сейчас это уже 50х50. Мы эмоционально прикипели к нашему дворику, появился азарт, радость от того, что видишь результат своей работы, от того, что ты поменял к лучшему часть города.