«Развитие – это всегда хорошо. Хоть и болезненно»

Когда в 2010 году в Иркутске под патронажем группы компаний Ross Group открылась «Карамель», страна только начинала выходить из кризиса, и рынок ТРЦ в Иркутске был практически пуст. Сейчас ситуация изменилась…

Почему арендаторы уходят из старых торговых центров, а новые ТРЦ в Иркутске открываются рядом с уже существующими? Насколько велика конкуренция на рынке и кто «собирает сливки»? Почему некоторые ТРЦ, отработав 5 лет, выставляются на продажу? Что мешает федеральным и международным сетям заходить в Иркутск? Об этом Газете Дело рассказал Илья Афраймович, управляющий партнер, директор по развитию группы компаний Ross Group.

«Рынок пустой – заходи и работай!»

– Илья, сегодня уже трудно представить жизнь без торгово-развлекательных центров и комплексов. Но ведь всего 15 лет назад за Уралом вообще не было такого формата недвижимости. Именно компания Ross Group в свое время решилась на этот шаг – открыла в Красноярске первый ТРЦ – «Торговый квартал на Свободном».

– Верно, только это была еще не компания Ross Group в то время, а «Торговый квартал». Эта компания и ныне здравствует, просто ее акционеры в 2006 году приняли решение разойтись, и два из них создали Ross Group.

– То есть это «дочка» тех же родителей?

–  Можно сказать и так.

– Тогда, в 2000 году, в Красноярске насколько трудно было переломить сознание людей, привести в город совершенно новый, незнакомый европейский формат?

– Проблема была не в том, чтобы переломить сознание людей. С ними-то как раз все было просто: люди очень быстро привыкают к хорошему. Основная проблема заключалась в том, как качественно заполнить этот объект. Тогда, в 2000-2001 годах, никто из «федералов» за Урал  еще не ходил. Можно сказать, это был уникальный опыт – для Красноярска и вообще для Сибири. Туда зашел первый «Рамстор», первый «Старик Хоттабыч», первая «Снежная королева» и так далее.

– Как же удалось их заманить на этот новый рынок?

– Благодаря харизме людей, которые заполняли этот объект. Ну и, конечно, эффект пустого рынка тоже сработал, был грамотно подан. Рынок пустой – никого нет, заходи и работай! Так этот объект и сложился. И до сих пор успешно работает.

– Я правильно понимаю, что «Торговый квартал на Свободном» реализовывался как собственный бизнес?

– Да, все верно. И после него были большие планы относительно реализации сети своих объектов, но планы эти не сложились по разным причинам. Зато пришло понимание, как заполнять подобные объекты, как с арендаторами общаться, как управлять ТРЦ. Поэтому мы ушли в консалтинг и управление объектами. Сегодня география проектов Ross Group покрывает всю страну – у нас были объекты и в Калининграде, и во Владивостоке.

– Предоставляете комплексную услугу?

– Это идеальный вариант. Например, с собственниками ТРЦ «Карамель» в Иркутске мы сотрудничаем с первого дня. Мы проводили исследования, формировали концепцию, заполняли объект арендаторами и управляем им – ведем ротацию арендаторов, проводим мероприятия, направленные на повышение его доходности. А есть объекты, где мы делаем только консалтинг или только заполнение. В моем понимании это не совсем правильно. Потому что когда заходишь на объект на стадии строительства, уже очень сложно что-то изменить. Менять нужно на бумаге, это гораздо проще и дешевле.

– Почему же многие собственники не понимают ценности такого внешнего управления? Или дело в большой стоимости услуг?

– Это недешевая услуга, но она дает возможность более легкой работы с «федералами» и «международниками».  Сетевым компаниям проще принять решение о вхождении в проект, если они понимают, что его концепция разработана профессионалами, что заполняется и управляется он тоже профессионалами. Крупные сети стараются застраховать свои риски при вхождении в проект. Каждый магазин – это огромные инвестиции, которые исчисляются и сотнями тысяч евро, и миллионами.

«Будет еще сложнее, но мир не рухнет»

– На иркутском рынке вы тоже были одними из первых. «Карамель» открылась в 2010 году, конкуренции почти не было. Сейчас сложнее?

– На иркутский рынок мы заходили в 2006-2007 годах, когда он был практически пуст. Открывали «Карамель» в 2010-м. Конкурентом был только «Джем Молл», но с учетом локации торговых центров, никакой фактической конкуренции у нас не было. И мы себя прекрасно чувствовали. Сейчас, безусловно, сложнее. Конкуренция многократно усилилась. И если все, что планируется к вводу, к концу года введется, то поток клиентов, безусловно, размоется.

– А вот объясните, в чем логика – открывать новый ТРЦ рядом с уже существующим?

– Это вы про «Сильвер Молл»?

– Да, и про «КомсоМолл» тоже.

– «КомсоМолл», кстати, – это наша концепция, мы ее делали еще в 2006 году. Только он тогда был не «КомсоМолл», а «Континенталь».

– Когда еще «Модного квартала» и в проекте не было?

– Да. Так что кто тут был раньше – вопрос. А зачем открывать новый ТРЦ рядом с уже существующим?... Вообще, как правило, концепция ритейл-парка – когда на одной площадке собирается много разнопрофильных торговых объектов – это хорошая, выигрышная концепция. Это такой торговый кластер, где все есть, и куда все едут. С точки зрения логики бизнеса – достаточно правильное решение, но с точки зрения потоков и магистралей, которые вечно в пробках, вряд ли.

– Но уже известно, что «Джем Молл» выставлен на продажу за 80 миллионов долларов. «Киллер», как вы назвали в одном из интервью «Сильвер Молл», сделал свое дело?

– Думаю, дело не в нем. Мне кажется, это решение было принято раньше. У любого бизнеса есть свой жизненный цикл. Сначала выходите на рынок, потом собираете звезды, а потом – закат. Продавать объект надо, когда он находится на пике популярности. Если он уже начинает «закатываться», продать сложнее. Я считаю, что это вполне правильная стратегия, когда собственник строит большой бизнес, вкладывает в него деньги, в течение какого-то времени их «отбивает» и потом дорого этот бизнес продает.

– И чего же все-таки ждать рынку после введения «Сильвер Молла» и «КомсоМолла»?

– Ничего ужасного не произойдет, паниковать не нужно. Просто будет некое перераспределение потоков. Собственникам придется думать, как удержать своего посетителя, свою экономику, применять какие-то другие технологии, менять арендаторов, перепозиционироваться. Вся страна это проходит, Иркутск к этому подошел только сейчас. Посмотрите на Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Когда открылся «Гринвич» в Екатеринбурге (ТРЦ площадью  265000 кв.м – прим. ред.), все должны были умереть сразу же, но ведь этого не произошло. Конечно, когда рынок пустой, приводить арендаторов проще. Сейчас это будет сделать сложнее, но при этом мир не рухнет.

– То есть «Карамель» продаваться не собирается?

– Нет, собственники этого не планируют. Наоборот, собираются и дальше заниматься этим бизнесом, инвестировать в реконструкцию ТРЦ.

– Что это будет за реконструкция? Что изменится?

– Мы планируем расширение площади. В данный момент я не готов прокомментировать, когда начнется стройка, но действительно будет вторая очередь, будет многоуровневый паркинг. Усилится состав арендаторов: мы ведем переговоры с международными и федеральными сетями. Ценовой сегмент при этом останется прежним. Планируем и архитектурно вторую очередь более интересно реализовать, чем первую.

– Илья, а старые торговые центры пострадали от нашествия ТРЦ нового формата?

– ИПшников, которые торговали китайскими вещами, торговые центры нового формата здорово подвинули. Если я могу прийти в большой магазин с огромным выбором, с наличием всех размеров, со светлым помещением, нормальным персоналом и удобными примерочными, безусловно, я пойду туда, потому что цена-то одинаковая.

Поэтому начали «проседать» многие старые торговые центры города. Если нет посетителей – арендатор не торгует, если арендатор не торгует, он не может платить аренду, не может покупать новые вещи. У него уменьшается размерный ряд, количество товара, моделей. И потом он просто закрывает магазин. Все очень логично. Я уверен, что многие реконструкции, которые мы наблюдаем сейчас в Иркутске, связаны как раз с тем, что работать, как раньше, нельзя.

– То есть в целом эволюция торговой недвижимости позитивно влияет на рынок, поднимает уровень всех его участников?

– Конечно. Развитие – это всегда хорошо, хоть и болезненно. Все, что связано с развитием, – это всегда выход из зоны комфорта. Нужно что-то сломать, где-то приложить усилия, инвестировать.

«Время сложное. Но можно и рискнуть»

– Насколько удачное сегодня время для открытия новых объектов? Все-таки ситуация не очень простая в экономике, стагнация…

– Сложное время, реально сложное. Но вот, например, у «КомсоМолла» нет обратного пути. Они уже точку невозврата прошли, им нужно достраиваться и открываться.

А вот принимать решение о начале строительства было бы странно… Хотя нужно отдавать себе отчет в том, что от принятия решения до ввода объекта пройдет не один год. Сначала полгода будем проектировать, потом согласовывать, потом выйдем на стройку – еще полтора-два года. Там и кризис закончится. Прошлый кризисный виток мы как раз за три года прошли.

– Решение о строительстве «Карамели» тоже было принято в кризис?

– Да, в этом успех «Карамели» и состоял. Страна начала выходить из кризиса – в этот момент открылся этот объект. Если бы тогда собственники побоялись, заморозили стройку на год и достроили бы ТРЦ в середине 2011 года, то «сливки» мы бы уже не сняли. Но вообще вопрос, конечно, сложный. В ситуации, когда конкуренция растет и при этом в экономике не все так «шоколадно», как хотелось бы, девелоперы будут более осторожно принимать решения. Это будет связано, в том числе, и с тем, что банки тоже все эти проекты будут рассматривать «под лупой». Потому что и для банка это большой риск. Кому хочется получить пустую коробку?

– А платежеспособность населения снизилась в последнее время? Люди стали меньше тратить?

– Не готов ответить однозначно. Мне кажется, на текущий момент ничего страшного в обороте ритейла или в посещаемости не произошло. Есть общий спад, но он не катастрофический. Не произошло ничего такого, чтобы сказать: «Все пропало!». Мы фиксируем некоторое падение посещаемости. Но на выручках арендаторов это пока не сказывается.

«В Ново-Ленино должен появиться районный ТРЦ»

– Посетители торгово-развлекательных комплексов и центров насколько часто являются покупателями?

– Очень по-разному. Я могу уверенно говорить про ТРЦ «Карамель». У нас очень высокий процент конвертации. Многие арендаторы в «Карамели» платят аренду как процент от товарооборота, мы видим выручки арендаторов, знаем, сколько они получают. И торгуют они очень хорошо.

– В чем причина успеха?

– В компактности объекта – особо не погуляешь. И в том, что «Карамель» очень четко спозиционирована. В ней все магазины примерно одной ценовой категории. Человек, который туда приходит, точно знает, зачем он туда идет. Это когда объект больше по площади, его приходится разбавлять –  там есть и дешевые, и дорогие бренды. ТРЦ «Юбилейный», над которым мы сейчас работаем, – тоже достаточно компактный, все магазины примерно одного уровня, мы его позиционируем как объект среднего класса, нет глубокого провала в очень дешевые и очень дорогие бренды.

– Чем вас привлекла ниша районного ТРЦ?

– В советские времена в каждом районе были Дома быта. Человеку нужно куда-то ходить в химчистку, парикмахерскую, аптеку. Точно так же ему нужно покупать продукты, одежду, технику. «Районник» имеет право на жизнь, он просто необходим. Но в нашем случае ТРЦ «Юбилейный» – это не совсем маленький районник. Это достаточно большой ТРЦ, у него площадь 24 тысячи кв.м. Там запланирован семизальный кинотеатр, большой детский центр, семейный ресторан, фудкорт. Я думаю, он станет центром притяжения и для Академгородка, Первомайского, Радужного. Потому что будет ближе, чем тот же «Джем Молл».

– А в Ново-Ленино планируется строительство такого «районника»? Там ведь тоже небогато с торгово-развлекательными объектами.

– Мы как раз ведем переговоры. Я считаю, что Ново-Ленино – это очень перспективный район. Там сейчас есть ТЦ «Европарк», но его недостаточно. Людей там живет очень много, и это зона перспективной застройки. Строящегося там сегодня жилья хватит, чтобы обеспечить посещаемостью нормальный торгово-развлекательный центр. Вопрос в том, кто быстро примет решение, поймет значимость этого шага.

«Федералам и международникам не хватает места»

– С новыми ТРЦ в Иркутске все очень неплохо. А вот с крупными федеральными и международными сетями проблемно. Почему они не спешат в Иркутск, объясните?

– Места нет. Куда идти-то?

– Именно в площадях дело?

– Безусловно. Почему так долго открывался Н&М в Иркутске, почему они так долго не заходили? У них, у федералов, у международников очень жесткие требования по площади объекта, по локации, по парковке – много нюансов. «Карамель» в принципе отвечает требованиям Н&М, но куда его поставить? 1700 квадратных метров! У нас нет таких площадей.  Чтобы его поставить, нужно выгнать «Спортмастер», например, или на втором этаже убрать 10 магазинов. Я к этому не готов. Поэтому они встали в «Модном квартале», который располагает такой площадью и может себе это позволить.

У объектов большой площади другая стрессоустойчивость с точки зрения экономики. Чем больше арендатор, тем меньше у него арендная ставка. Для того чтобы вытянуть общий показатель на приемлемый уровень, нужно разместить много маленьких, но если у тебя площадь небольшая, то ты этого сделать не можешь.

– Поэтому новые объекты один другого больше?

– Конечно.

– А с логистикой в Иркутске как?

– В целом все приемлемо. Явно лучше, чем в Якутии. Железная дорога здесь есть, самолеты сюда летают, автомобильный транспорт ходит.

– А склады?

– В целом для сети это не принципиально важно. Если мы говорим про одежный ритейл, то склад, как правило, там же, где магазин. То же самое с продуктовыми гипермаркетами. Может, и нужны какие-то перехватывающие склады… Но я не думаю, что в Иркутске нет «Ашана», потому что нет складов. В Иркутске нет «Ашана», потому что нет торгового центра, который отвечал бы его требованиям.

«Чтобы выйти на рынок ТРЦ, нужны миллиарды»

– Илья, как эксперт в своей области, скажите, каким объемом средств сегодня нужно обладать, чтобы выйти на рынок торговой недвижимости в Иркутске?

– Большие деньги нужны. Миллионы, миллиарды. Для того чтобы выходить  и конкурировать с тем рынком, который есть уже сейчас, нужно получать лучшие земельные участки в лучших местах.

– А земля в Иркутске очень недешевая.

– Мягко сказано. И нужно понимать, что тенденция рынка – увеличение торговых площадей. Мы уже говорили с вами, что это требование крупных сетей. А чем больше площадь, тем больше инвестиции. Тысяча долларов – себестоимость строительства квадратного метра. Вот и считайте.

– А на какой срок окупаемости рассчитывать?

– По-разному, зависит от площади и формата. Но в среднем от 5 до 10 лет.

– Что бы вы посоветовали такому инвестору? Что нужно знать об иркутском рынке торговой недвижимости, чтобы не «прогореть»?

– Во-первых, хорошо подумать, нужно ему это вообще делать или нет. Во-вторых, изучить конкурентную среду, выбрать целевой сегмент. Вообще лучше найти хорошего консультанта, не поскупиться на эти услуги. Если смотреть в  масштабе строительства объекта, то услуги консультанта будут стоить копейки – сотые доли процента. Но если на этом сэкономить, то потом можно сильно пожалеть. Неточно спроектировал здание, не смог завести арендаторов, на которых рассчитывал, неправильно просчитал аудиторию – и все, ты банкрот. 

Анна Масленникова,
Газета Дело