ОАО «Сибавиастрой», компания с 85-летней историей, кризиса не боится. Разветвленная структура бизнеса позволяет гибко реагировать на рынок. Кем быть выгоднее – застройщиком или генподрядчиком? Каков фундаментальный спрос на жилье в Иркутске? На что делать ставку в нестабильные времена? И почему кризис – это «прекрасное время»? Об этом Газете Дело рассказал Алексей Волков, первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой».

Фото А. Федорова

«Стоять на нескольких китах удобно»

– Алексей, «Сибавиастрой» давно уже позиционирует себя как многопрофильная компания, ведущая строительство в разных отраслях. Что дает такая диверсификация?

– Прежде всего, когда бизнес стоит на нескольких китах, это позволяет балансировать, быть гибкими, что особенно актуально в нестабильные времена. Разнонаправленность компании позволяет контролировать затраты и распределять ресурсы, достигается «эффект масштаба». Сегодня на строительном рынке мы выступаем в двух основных  ролях – генподрядчика и строителя.

– И кем быть выгоднее?

– Нельзя сравнивать. Эти направления по-разному маржинальны, но оба прибыльны. Просто нужно понимать, что генподрядная деятельность не требует первоначальных вложений. Рисков меньше. Заказчику же нужно вложиться на старте: приобрести землю, сделать проект, получить разрешение на строительство, технические условия, и только после этого можно привлекать средства дольщиков.

– В каких направлениях еще работает компания?

– Весь наш комплекс в целом направлен на строительство, все бизнесы работают на эту общую цель: и строительный комплекс, и парк техники, который мы сами занимаем работой на 80%, и завод железобетонных изделий. ЗЖБИ – это, кстати, вполне самостоятельный бизнес, который мы загружаем собственными заказами только на 40%, остальные заказы поступают извне. Завод выпускает качественную продукцию: сваи, железобетонные конструкции. По моему мнению, в неспокойные времена выпускаемая ЗЖБИ «120-я серия» может стать еще более востребована. Это железобетонный каркас, который отлично подходит для строительства эконом-жилья. Монолит не всегда хорош для возведения массового жилья. Китайская рабочая сила, в связи со скачком курса валюты, будет стоить дорого,  к тому же  зимой монолитное строительство усложняется низкими температурами. Для «120-й серии» таких проблем нет: бригада из 6-7 человек быстро возводит каркас дома в любое время года.

– Это продукт на продажу или вы сами этой серии строите?

– И продаем, и сами строим. Например, на Костычева дома, или на Жукова – этой серии. Кстати, именно со «120-й серией» мы планируем участвовать в госпрограмме по строительству жилья эконом-класса «Доступное жилье для российской семьи», где действует принцип «голландского» аукциона – на понижение цены.

– Не так давно у вас в компании появилось еще одно направление – дорожное строительство. Планируете занять хорошую долю на этом рынке?

– Я не сторонник разных программных заявлений, громких слов о том, что мы лидеры. Мы придерживаемся иной стратегии: лидеры всегда разные, но во всей этой гонке всегда есть постоянные игроки. Так вот лидеры меняются, а мы – есть. Дорожное строительство всегда было нам интересно, несколько лет назад мы начали закупать необходимую технику. В этом году решили, что пора выйти на рынок со своим предложением, уже построили участок дороги на Голоустненском тракте. Намерены развивать это направление и дальше.

Фото А. Федорова

«Для каждого сегмента – свой потребитель»

– Сегодня «Сибавиастрой» возводит жилые объекты разной ценовой категории: ЖК «Академия», блок-секции в микрорайоне «СОЮЗ», комплекс особняков «Театральный квартал». Вам, как строителю, что интереснее – постоянный спрос по небольшой цене или сложные и дорогие объекты?

– Понятно, что чем ниже цена, тем выше спрос. В ЖК «Академия», например, уже к середине строительства блок-секции свободных квартир не оставалось. В микрорайоне «СОЮЗ», который подразумевает комплексную застройку, наши квартиры стоят дороже, так как себестоимость строительства выше, – но на них тоже хороший спрос. Люди готовы платить за инфраструктуру, комфорт. Есть свои клиенты и в сегменте элитной недвижимости. Конечно, объем спроса здесь небольшой, и люди, которые приобретают такое жилье за такие деньги, выбирают лучшее. «Театральный квартал» – объект уникальный. С одной стороны, находится в самом центре города, с другой стороны, там очень тихо. Это привлекает. У нас осталось лишь несколько непроданных квартир в первой очереди. Для каждого сегмента есть свой потребитель. Точнее, так: мы для каждого потребителя предлагаем свой продукт.

– Правильно ли я понимаю, что до появления «Театрального квартала» сегмента элитного жилья как такового в Иркутске не существовало?

– Наверное, можно и так сказать. Был еще один объект на набережной, правда, строили его уж очень долго. Мы в «Театральном квартале» постарались учесть все требования, выдвигаемые к классу элитного жилья: отличное месторасположение, продуманная внутренняя инфраструктура, подземная автопарковка с выходом в подъезд, а главное – малоэтажность и малое число соседей.

Не все еще понимают, что дорогие высотки на 100 квартир, какими бы отличными и качественными они ни были, не могут считаться элитным жильем, это бизнес-класс.

– Когда планируется завершить строительство объекта?

– В этом году. В первом квартале 2015 года передадим дольщикам первые семь блок-секций. У нас есть еще три блок-секции, которые мы не продавали. Мы приняли для себя принципиальное решение достроить их за счет собственных ресурсов и продать готовые квартиры.

Фото А. Федорова

«Проще купить ‘голый’ кусок земли, но таких не осталось»

– Земельных участков под строительство в Иркутске почти не осталось. Выход – в освоении уже застроенных территорий. Этим занимается Ассоциация застройщиков города Иркутска (АЗГИ), в которую вы входите. Сейчас совместными усилиями возводите жилой квартал «НОВЫЙ». Как оцениваете опыт реновации? Удачен ли он?

– Чтобы ответить на ваш вопрос, нужно просто проехать в сторону Волжской и посмотреть. Что там было? Бараки. А сегодня там растет хороший квартал, с качественной инфраструктурой. Реновация – очень хороший механизм. Нельзя сказать, что он дешевый: нужно купить жилье, которое мы должны предоставить, переселить людей. Это большие инвестиции, и времени на это уходит немало. Конечно, проще купить голый кусок земли, протянуть сети и быстро начать строительство. Но таких «кусков», как вы правильно заметили, в Иркутске почти не осталось.

– АЗГИ – это объединение застройщиков. Микрорайон «СОЮЗ» тоже возводится общими усилиями четырех строительный компаний. Это тренд последнего времени –  когда строители объединяются, чтобы комплексно осваивать крупные участки?

– Совершенно верно. Наконец-то этот тренд до нас дошел – крупного девелопмента. Не точечного строительства, а комплексной застройки территории, позволяющей создать качественную инфраструктуру, качественную среду обитания для жителей. Конечно, это затратный проект, и ни у одного из строителей по одиночке такого количества инвестиций нет. Нужно объединить ресурсы, опыт, поделить риски.

«Кризис – время умных людей»

– Цикл строительства довольно длинный, три-четыре года. Значит уже сейчас вы должны предполагать, какое жилье будет востребовано рынком в 2017-2018 годах. Что планируете строить?

– О конкретных планах я вам не расскажу, секрет фирмы (смеется). Но точно могу сказать про рынок. Я уже давно просчитал, что баланс потребления первичной недвижимости для Иркутска варьируется в пределах 250-300 тысяч кв.м в год.

– А как же планы правительства про миллион «квадратов» в год?

– Если решать государственные проблемы, переселение из ветхого и аварийного жилья, например, то там, может быть, и миллион нужен, но это скорее нерыночные механизмы и немножко иная задача – государственная. И мы в ней, кстати, тоже участвуем – как генподрядчики. Я же говорю исключительно о рынке. И там фундаментальный спрос именно такой – 250-300 тысяч кв.м в год. И он будет сохраняться – люди будут улучшать жилищные условия и выбирать самые хорошие объекты. Мы сегодня в первую очередь ориентированы на совместный поиск крупных участков для комплексного освоения. А там видно будет: будет плохо на рынке недвижимости – будем больше работать в генподряде.

– Вы уже почувствовали «дыхание» кризиса?

– Глобально пока не почувствовали. Конечно, 2014 год был своеобразным. В январе-феврале, когда рубль падал, спрос на квартиры был огромным. В мае, наоборот, было затишье. Потом ситуация снова выровнялась.

– Банки повышают ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке. Купить жилье становится сложнее…

– Мы все это прекрасно понимаем и идем за рынком, корректируем свою ценовую политику, снижаем цены, проводим акции. Конечно, в этом случае снижается экономическая прибыль проекта, но рынок есть рынок, он диктует свои условия.

– Чего ждете от наступающего 2015 года? Многие считают, что он будет самым сложным для российской экономики за последние годы.

– Возможно. Но кризис не значит, что нужно лечь и умереть (смеется). Люди по-прежнему хотят – есть, ездить, жить, одеваться. И они будут искать способы, как свои «хотения» удовлетворять. По-прежнему будут инвестиции, будет строительство объектов, в том числе городского значения. Госструктуры тоже будут строить. Будем ориентироваться на этот рынок, бороться за договоры генподряда.

Мы очень детально изучаем все свои затраты, отсекаем лишнее. На сегодняшний день мы практически все свои инвестиционные задачи выполнили – в следующем году можно взять паузу. Подтянем пояса и переживем этот период. За спадом всегда идет подъем – мы это уже не раз проходили.

А кризис вообще – это дело хорошее. Он чистит рынки от случайных игроков и оставляет профессионалов, тех, кто понимает клиента, умеет считать, ищет инновации, рассчитанные на снижение себестоимости при сохранении качества продукции. Кризис – это время умных людей. Прекрасное время, которое все расставляет на свои места.

Фото А. Федорова

Елена Демидова,
Газета Дело