Иркутский торгово-развлекательный комплекс «КомсоМОЛЛ» – дитя кризиса, объект, открывший свои двери в самый разгар экономической нестабильности, несмотря на 10-процентную заполненность. Было ли верным это решение? Сколько площадей работает сегодня? По каким ритейлерам кризис ударил сильней всего? Почему сети переезжают с улицы в торговые центры? И когда в Иркутске появятся ИКЕА и «Макдональдс»? Об этом беседуем с управляющим ТРК «КомсоМОЛЛ» в Иркутске Виталием Аникиным.
Фото А.Федорова
«Решение открыться было единственно верным»
Виталий, я, наверное, не ошибусь, если назову «КомсоМОЛЛ» многострадальным торговым центром. Долго строился, менял собственников. Открылся – в самый разгар кризиса. Стоило ли начинать работу при такой низкой заполненности объекта?
– Открывались, конечно, тяжело – насколько я могу судить со стороны. Меня же на тот момент в торговом центре еще не было, я здесь с конца апреля – начала мая.
Вас «тонущий корабль» пригласили спасать?
– Не знаю, не готов оценивать – спасать или не спасать, просто так сложились обстоятельства. Предложение для меня было интересным, и я его принял.
Что касается открытия – первый запуск, как вы помните, был в декабре, в разгар кризиса, – то оно, на мой взгляд, было оправданным. Несмотря на низкую заполненность: павильонов 20 с небольшим работало тогда.
Из?
– Из более чем 200. То есть заполняемость на уровне 10%. Может, открытие не было экономически оправданным действием и популярности среди населения не добавило, но стратегически это решение было единственно верным. Надо было открываться. Надо было показать, что торговый центр, несмотря ни на что, готов и будет работать.
Но ведь потом он снова закрылся?
– Да, на полтора месяца примерно – чтобы привести в порядок всю техническую и юридическую документацию. Снова он открыл двери в феврале, и павильонов уже работало гораздо больше. А в марте открылся и гипермаркет «О’КЕЙ». Могу сказать, что это на сегодня – самый удачный арендатор нашего торгового центра, настоящий «якорь». Порядка 60% посетителей генерирует именно он. Конечно, с открытием новых арендаторов потоки будут перераспределяться, но пока дело обстоит так. Безусловно, открытие гипермаркета весной было мощным толчком для развития ТЦ: все большее число арендаторов стали понимать, что открываться надо.
Фото А.Федорова
«О’КЕЙ» в роли первопроходца выступил?
– Нет. Почти первопроходца. Первым был «Спортмастер», еще до Нового года.
Это как первый боец, который поднимается в атаку. Когда один выскочил из окопов и с криком «Ура!» ринулся на врага, все остальные думают: а я-то чего жду? Всем вместе как-то смелее!
С открытием каждого нового арендатора торговый центр набирает обороты. В конце июня у нас открылся первый в Иркутске «Детский мир» – еще один серьезный арендатор, якорный оператор детских товаров, около двух тысяч «квадратов» на третьем этаже занял. С его открытием мы обоснованно надеемся, что у нас возрастет поток посетителей – и не только на третий этаж, но и в целом в торговый центр.
Сегодня среднесуточная посещаемость «КомсоМОЛЛа» какая?
– 13 тысяч человек, и это только начало! Конечно, в выходные и праздничные дни эта цифра выше – 20 тысяч. По парковке это легко отследить. Она у нас рассчитана более чем на 1400 машиномест. Вечером в будние дни она наполовину занята. В выходные – на 80%.
Какова заполненность «КомсоМОЛЛа» сегодня? Можете цифры назвать?
– Открыто около 50% площадей. Если в количественном отношении посмотреть, «по дверям», то работает больше 100 магазинов. Тоже почти половина.
Есть какой-то целевой показатель на конец года?
– Да. Не менее 85% открытых площадей. Уверен, что мы с этой задачей справимся. Готовим к выходу на отделочные работы и Adidas, и Reebok, и детскую развлекательную зону, осенью запустим кинотеатр на 10 кинозалов. Много других, более мелких арендаторов, тоже скоро начнут работу. Море, говорят, потому глубокое, что не брезгует маленькими ручейками. Так и мы.
А новые крупные сети в Иркутск заходить будут? Придут к нам, скажем, ИKEA или «Макдональдс»?
– ИKEA, конечно, хороший магазин. Но их трудно сюда заманить. Все же считают деньги, и ИКЕА в том числе, какие бы они ни были богатые. Логистика – это настоящий бич. И они открываются в основном совместно с «Ашанами» и «Леруа Мерлен».
А что насчет «Макдональдса»?
– Их, наверное, просто подождать надо. КFC же мы дождались. И «Макдональдс» дождемся.
«‘Модный квартал’ – конкурент с натяжкой»
Конкуренцию между торговыми центрами сегодня как оцениваете?
– Конкуренция, конечно, обострилась. Если раньше хватало пальцев одной руки, чтобы перечислить иркутские торговые центры, то сегодня уже не хватит.
«Модный квартал» буквально через дорогу от вас. Как живется рядом с таким соседом?
– Задремать, конечно, нельзя. И это первый плюс. Второй – своего рода синергетический эффект. Мы дополняем друг друга.
А вообще, я считаю, с большой натяжкой можно сказать, что мы и «Модный квартал» – конкуренты. Я, конечно, не истина в последней инстанции, но, по моему мнению, у нас разная целевая аудитория, разная концепция.
Фото А.Федорова
Поясните?
– Мы, наверное, больше тяготеем к конкуренции с «Jam Моллом», а в ближайшей перспективе – и с «Сильвер Моллом». «Модный квартал» – это торговый центр больше…
Тусовочный?
– Да. Может, слово не очень приятное, но он тусовочный. Это и большим пешеходным потоком объясняется, и самим расположением объекта в рекреационной, туристической зоне. Приходящие в 130-й квартал, как правило, и в «Модный квартал» заходят. Поэтому поток там сгенерированный. Посетители приходят туда потусоваться, отдохнуть, пофотографироваться, посидеть на фуд-корте.
И купить что-нибудь.
– Да, и, может быть, купить. Повторюсь, это мое мнение, я могу быть неправым. Но лично я не пошел бы в «Модный квартал» покупать крупную бытовую технику или продукты на неделю. Большая часть посетителей там все же не на машинах.
«Только бизнес, ничего личного»
Вы уже упомянули «Сильвер Молл». Ваш коллега Илья Афраймович в свое время окрестил его «киллером», который убьет «Jam Молл». Как по-вашему отразится на рынке его открытие?
– Конечно, с открытием «Сильвер Молла» «Jam Молл» будет снижать обороты. Сегодня уже видно, что многие арендаторы, предчувствуя скорое открытие «Сильвера», уходят из «Jam Молла», закрывают магазины. Собственникам надо бы принять меры по переформатированию, реконцепции торгового центра. Если в «Jam Молле» такую работу проделать, он выживет, останется на плаву. В том числе и за счет «Сильвер Молла», который привлечет массу посетителей.
Со знанием дела говорите?
– Да. Потому что я участвовал и в разработке концепции объекта, и в проектировании, и в строительстве.
Объясните тогда, в чем логика – открывать торговый центр рядом с уже существующим?
– Да никакой логики нет. Просто появился хороший участок земли – достаточно большой, ровный, с хорошими подъездными путями. Было понимание, что этот участок находится в хорошем, «прикормленном» месте, на «правильной стороне» улицы. Какие-то особые усилия прилагать, чтобы людей заставить туда ехать, не придется. Улица Сергеева – это городская магистраль, по которой утром в одну сторону, а вечером в другую идут десятки тысяч машин. Так почему бы и не построить там торговый центр?
Опасения не было, что весь поток посетителей просто расползется на два центра – и ни нам, и ни вам в итоге?
– А для этого нужно было построить хороший торговый центр.
Чтобы весь поток забрать?
– Конечно. И я думаю, что инвесторы «Сильвер Молла» свою задачу выполнили.
Они осознавали, что рядом «Jam Молл», и приложили достаточно усилий, энергии, финансовых средств, чтобы сделать торговый центр лучше, чем у соседей.
Жестоко. Рынок?
– Ничего личного, как говорят, только бизнес. Мы, «КомсоМОЛЛ», готовы к конкуренции с «Сильвером»!
Кроме «Сильвер Молла» ожидать каких-то новых объектов в Иркутске? Или все уйдут в спячку, «заморозятся»?
– То, что строится и близко к завершению, достроится. Потому что бросить – дороже, чем достроить. Что касается новых торговых центров, то осторожность со стороны инвесторов присутствует, хотя у нас есть еще неосвоенные территории.
Я так понимаю, речь о спальных районах идет? В центре, вроде, недостатка в ТЦ уже нет.
– Да, скорее всего, активно будут развиваться «спальники». ТЦ «Юбилейный» – отличный пример – небольшой, аккуратный, удобный для посещения. Таких проектов у нас не хватает. Многие районы еще обделены вниманием: Второй Иркутск, Ново-Ленино, Рабочее. По моему мнению, сегодня двигаться вглубь полей нашим строителям уже не очень удобно, они будут развивать имеющиеся территории. Та же улица Баррикад – аварийные дома будут сноситься, и там будут строиться многоэтажки. Как на Сурнова – там, где промзона вдоль Ангары. Помните, еще лет пять назад ни одной многоэтажки там не было? А сегодня – красивый жилой комплекс стоит. И людям нужна инфраструктура – не только детские сады, школы, поликлиники, но и магазины, ТЦ.
Фото А.Федорова
«Торговые центры убьют стрит-ритейл. Но не весь»
Есть мнение, что торговые центры убьют в конечном итоге стрит-ритейл. Вы как думаете?
– Это общемировая тенденция. Конечно, всё не убьют. Останутся общепит и магазины у дома. Останутся магазины на пешеходных улицах. Останутся какие-то эксклюзивные, дорогие магазины, которые должны располагаться именно на центральных улицах. Так что стрит-ритейл будет, в усеченном виде. Но ТЦ – это все-таки удобнее для покупателя. Поставил машину на парковку, пошел с семьей и купил в одном месте все, что нужно. Мне, например, это гораздо проще, чем ехать на ту же Карла Маркса: неизвестно, где припарковаться, караулить машину, чтобы эвакуатор не забрал… И по магазинам бегать – от «Фортуны» до Бульвара Гагарина, образно говоря.
Многие сети сегодня мигрируют с улицы в торговые центры?
– Да.
Можете пример привести?
– Да тот же Adidas – на Карла Маркса был хороший магазин, но он почему-то закрылся, и точки сети открываются теперь в торговых центрах.
Это не влияние кризиса, это именно развитие тенденции?
– А тут все вкупе.
Аренда на Карла Маркса дорогая, людской трафик высокий, а конвертация потока низкая. Несколько условий накладываются одно на другое – и арендатор понимает: я здесь стою, несу затраты, а ко мне заходит 20 человек в день.
И эти 20 человек надо еще конвертировать в покупки, получить какие-то деньги. Не все же 20 зашли и купили. Кто-то посмотрел и вышел, кто-то записал артикулы и пошел выписывать товар через интернет-магазин.
В итоге арендатор понимает, что ему проще закрыть здесь магазин и перейти в какой-нибудь ТЦ, где в день бывает по 13 тысяч человек.
«Раньше был шопинг, а теперь – зыринг»
Иркутскстат писал, что в январе-мае 2015 года жителям нашей области было продано товаров на 117,9 млрд рублей. Это на 7% меньше, чем за тот же период в прошлом году. 7% – это ведь очень немаленькая цифра?
– Люди, конечно, стали меньше покупать. Сегодня даже выражение появилось – «зыринг». Если раньше был шопинг, то теперь зыринг. И смех, и грех. 7% для ритейла – это много. И это средняя цифра, как средняя температура по больнице. Наверное, это не трагедия. Но то, что это больно ударило по доходам арендаторов, а в связи с этим, опосредованно, и по доходам арендодателей – это совершенно точно.
Каким ритейлерам сегодня хуже всего?
– Больше всех не повезло, на мой взгляд, тем, кто занимался бытовой техникой, электроникой, автомобилями – всем тем, кто завязан на валюте. Сильно пострадали и сети, которые торговали импортными товарами – одеждой, продуктами питания.
Импортозамещение, о котором говорит наше правительство, не развито еще. Одним взмахом волшебной палочки это не исправишь.
А есть кто-то, кто и в кризис нормально себя чувствует?
– Есть, но до полного счастья, конечно, и им не хватает. Существует несколько видов товаров – так называемых «защищенных» – на которые люди будут тратить деньги всегда, просто не так много, как в прежние «сытые» времена. И в другой ценовой категории – спустятся на ступеньку ниже: кто брал «лакшери», возьмет «средний плюс» и так далее. Это относится к продуктам питания, средствам гигиены, развлечениям – ведь не хлебом единым сыт человек. Раз в месяц человек обязательно себя побалует, сходит в кино, например. Или ребенка в развлекательную комнату сводит. Так что эти товары и услуги – на плаву. Остальным труднее.
Как ритейлерам пережить это время?
– Наверное, выживут не все. Но я уверен, что совсем рынок не загнется. Все равно будут работать – кто-то в убыток, кто-то – на ранее заработных деньгах, на «подкожном жире». Издержки будут сокращать. Я знаю, у нас многие арендаторы – собственники бизнеса – сами выходят торговать, сокращают продавцов – одной статьей расходов меньше. Это один из выходов.
Наверно, ритейлеры будут ужиматься и в наценках. Не секрет, что в легкой промышленности, в одежде, они самые высокие. Накрутка в 100% – это даже и не накрутка. Понятно, что у ритейлеров много денег уходит на электроэнергию, зарплату продавцам, новые коллекции, их доставку. Все это нужно заложить в стоимость товара и продать так, чтобы и для развития какие-то деньги остались. Но кризис вынудит снижать наценки – чтобы было дешевле, чем у конкурентов. Проводить акции и распродажи.
«Есть предел, ниже которого ставки не упадут»
Большинство ритейлеров сокращают издержки и путем снижения арендных ставок. У вас с этим как?
– Есть такое, конечно. И ставки снижаем, и предлагаем работать по схеме «процент с оборота + фиксированная ставка». Но только на определенное время. Одним словом, идем навстречу, потому что понимаем – сегодня загнать арендатора в угол легче всего. При этом мы заработаем одноразово какие-то деньги, а потом что? Пустые площади.
Конечно, у нас самих сегодня не мешки с золотом, честно сказать. Мы недавно открылись, центр еще не заполнен до конца. Нам свои обязательства нужно выполнять. И торговый центр содержать – платить обслуживающему персоналу, клининговой компании, охранному агентству.
То есть до нулевых отметок ставки не упадут, как бы этого ни хотели арендаторы?
– Конечно, есть какой-то предел, ниже которого мы сами уже не сможем существовать. Как говорят, помочь нищему – это не значит дать ему денег, это значит поддержать его, подтолкнуть, чтобы он сам заработал. Вот это – высший пилотаж. Мы хотим идти по этому пути. Снижать ставку до нуля мы не можем. Арендатор разбалуется и вообще работать не будет. И сроки окупаемости с 7 лет растянутся до 70. Собственнику это зачем? И банку?
Как с начала года упали ставки?
– Не могу назвать цифры. Но упали.
Существенно?
– Для нас любое падение существенно.
Фото А.Федорова
«Надо пережить это время – как стихийное бедствие»
После прошлого кризиса ритейл пришел в себя где-то в 2010 году. В этот раз сколько времени потребуется?
– Не знаю, честно, не могу дать такого прогноза. Слишком многое зависит от политики. Экономические проблемы – лишь следствие.
Лично я с большим пониманием отношусь к действиям правительства и президента, к тому, что происходит в масштабах государства. И уверен, что кризис нас только закалит. Надо просто пережить это время – как стихийное бедствие. Затянуть пояса, сжать кулаки – и двигаться вперед.
И собственное производство наладится, и качество вырастет. Сегодня мы уже практически полностью можем обеспечивать себя курицей, мясом, яйцом, пшеницей, овощами, мебелью. И многим другим, можно продолжать список.
Хотите сказать, что и одежду шить научимся?
Конечно. Любая ниша заполняется. Раньше завозить импортное и продавать было выгоднее, чем производить самим. Сегодня ситуация поменялась. И обязательно найдутся предприимчивые люди, которые будут инвестировать в производство. Я уверен.
Анна Масленникова,
Газета Дело
SIA.RU: Главное
