Кто из застройщиков пострадает от отмены долевки? Почему чиновники решили изменить схему работы ДДУ?

Обещанное федеральными властями ужесточение механизма привлечения средств дольщиков на строительство жилья в наибольшей степени может затронуть СУ-155 депутата Мосгордумы Михаила Балакина и ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова. Именно эти компании, как следует из рейтинга РАСК, в ближайшие два года намерены сдать максимальное число домов (288 объектов общей площадью 4,35 млн кв. м), построенных с привлечением соинвесторов.

В ближайшие два года десять крупнейших девелоперов намерены построить 13,22 млн кв. м жилья, которые будут проданы по федеральному закону N214 (214-ФЗ), позволяющему привлекать средства дольщиков на начальном этапе. Такие подсчеты по просьбе "Ъ" сделало Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). Рейтинг возглавила группа СУ-155, которая в 2015-2017 годах намерена построить для дольщиков 156 домов общей площадью 2,21 млн кв. м. Следом идут два петербургских застройщика -- группа ЛСР, планирующая за два года сдать соинвесторам 132 дома общей площадью 2,13 млн кв. м, и Setl Group (105 домов и 1,97 млн кв. м соответственно). В рейтинг также попал "Мортон" (72 дома на 1,42 млн кв. м), замыкают десятку ПИК и МИЦ.

214-ФЗ действует с 2005 года и регулирует механизмы привлечения средств физлиц в рамках строительства жилых домов и порядок заключения с ними договоров долевого участия (ДДУ).  По данным Росреестра, в 2014 году по всей стране зарегистрировано 846,7 тыс. ДДУ, на их долю пришлось более 8% всех операций по регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью. Но на первичном рынке крупных городов этот показатель значительно выше. По оценкам гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, сейчас в Москве на долю продаж по ДДУ приходится 95% сделок. Управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая указывает, что в конце 2014 года в Москве доля продаж по 214-ФЗ составляла 65-67%, сейчас этот показатель превышает 70%. Все проекты, вышедшие на рынок в этом году, реализуются застройщиками по закону о долевом строительстве, добавляет она. Главный плюс при такой схеме -- сравнительно небольшая сумма покупки. За период строительства объекта стоимость повышается примерно на 20-30%, отмечает госпожа Лебедева.

Одновременно ДДУ -- один из механизмов привлечения финансирования для самих застройщиков.

По мнению руководителя проектов практики "Девелопмент" "НЭО Центра" Екатерины Евтушенко, в строящихся проектах средства дольщиков составляют около 40% финансирования. Но в скором времени этот механизм может претерпеть существенные изменения.

Как заявил в интервью "Ъ" министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, сейчас чиновники готовят новую схему работы ДДУ, которая, по всей видимости, будет заключаться в привлечении в эту схему еще одной стороны -- банка, предоставляющего гарантию обеспечения обязательств застройщика. Соответствующие поправки к 214-ФЗ будут сформированы правительством и направлены в Госдуму уже этой осенью, утверждает источник "Ъ" в федеральном правительстве.

Основной мотив чиновников изменить существующую схему привлечения соинвесторов сводится к решению проблемы обманутых дольщиков. Но это решение в любом случае будет иметь и негативные последствия для покупателей, предупреждают консультанты. 

По мнению руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Владимира Богданюка, переход при замене схемы ДДУ на финансирование строительства физлицами через специальные счета в банках неминуемо увеличит стоимость жилья на первичном рынке минимум на 25%.

Очевидно, что это негативно скажется на объемах продаж, резюмирует он.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов

Топ-10 крупнейших девелоперов, привлекающих средства дольщиков по 214-ФЗ
 

* Данные ЕГРЮЛ, "СПАРК-Интерфакс".

Источник: Рейтинговое агентство строительного комплекса.