-- Полтора года назад, заняв пост министра, вы заявили, что необходимо отменить или трансформировать 214-й закон о долевом строительстве. Сейчас этот вопрос снова возник. Чем плох этот закон?
-- Ни тогда, ни сейчас мы не собирались отменять долевое строительство. Речь о том, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей с обманутыми дольщиками.
Когда было создано министерство, речь шла о том, что новый механизм должен появиться через несколько лет. В 2014 году мы решили этот вопрос не трогать, опасаясь снижения объемов строительства. Но ситуация изменилась: текущие сложности в экономике могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. На рынок выходят компании, которые в принципе не могут выдержать имеющиеся у них обязательства перед соинвесторами. Поэтому сейчас мы вновь приступили к обсуждению темы совершенствования системы продаж квартир на первичном рынке. В конце 2013 года, когда создавалось наше министерство, в стране было около 60 тыс. обманутых дольщиков, сейчас их 43 тыс. Понемногу проблема решается: появился соответствующий реестр, действенные меры приняты в регионах. Мы хотим, чтобы при долевом строительстве появилась третья сторона -- банк. Как происходит при строительстве объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, что позволяет заказчику быть спокойным: в случае форс-мажора он застрахован банковской гарантией. Примерно такой же механизм можно использовать и на первичном рынке жилья. Сейчас по поручению первого вице-премьера Игоря Шувалова создана рабочая группа во главе с моим замом Натальей Антипиной, помимо чиновников в группу входят крупные застройщики, банки, страховые компании. Сейчас главная задача -- найти оптимальный механизм, который бы не сильно сказался на цене квадратного метра.
-- Как должен работать этот механизм?
-- Мы в поиске. Банковская гарантия должна обслуживаться -- это стоит денег, и может получиться так, что для граждан это менее выгодно, чем контракты, заключаемые напрямую по 214-му закону. Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства.
А просто взять и отказаться от долевого строительства нельзя: для многих людей это серьезное подспорье, жилье на нулевом цикле строительства на рынке сейчас можно купить на 20-25% дешевле готового. Их нельзя лишать этой возможности, но нужно подстраховать, обезопасить.
-- Например, создать объединенный институт и наделить его функциями санатора строительного рынка?
-- Как вариант. Но это только предстоит обсуждать. Я уверен, что этот институт должен быть связан с запущенным ранее обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Но предварительно нужно, чтобы Центробанк оценил работу ОВС, посмотрел, сколько оно взяло на себя обязательств, как обстоят дела с компенсационным фондом, насколько это вообще эффективно. Вопрос с санатором отдельный. Все понимают, чем это может кончиться: застройщики начнут думать, что санатор придет и все у них выкупит, поэтому можно особо не беспокоиться о завершении строек.
-- Московские и подмосковные власти не раз обращались к вам с просьбой запретить жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Их можно понять: при такой схеме в первую очередь рискуют покупатели, поскольку ЖСК оформляется в виде юрлица, которое может обанкротиться в случае проблем у застройщика...
-- Поэтому мы сейчас готовим новый закон о ЖСК. По своей сути кооператив -- хорошая форма, плохо другое: некоторые крупные игроки пытаются использовать его как лазейку в законодательстве. Именно это мы должны ликвидировать. Мы предлагаем установить запрет на строительство ЖСК более одного многоквартирного дома, появились требования по размещению информации о ЖСК и его деятельности в интернете и ведению реестра членов кооператива -- это существенно снизит возможность махинаций с двойными продажами квартир. Для ужесточения ответственности должностных лиц ЖСК за нарушение требований законодательства внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Например, сейчас неисполнение ЖСК обязанности по ведению реестра своих членов влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
-- В декабре 2014 года был утвержден перечень системообразующих застройщиков. По идее компании из этого списка, заручившиеся господдержкой, могут получить кредиты в госбанках по выгодным ставкам. Но ни один из застройщиков не смог этого сделать, это так?
-- Это действительно так.
-- Как вообще формировался список? Почему в него попали СУ-155 и еще один проблемный застройщик -- "Жилищный капитал"?
-- Системообразующие предприятия выделялись на основе коллегиального решения. Было несколько критериев, один из них -- объем ввода жилья. Так в списке и оказалась, например, СУ-155.
-- Будет ли придуман другой механизм господдержки застройщиков?
-- В декабре я собрал всех застройщиков и спросил, что можно для них сделать. Они ответили: поддержите ипотеку, это обеспечит спрос на жилье. Ипотеку мы поддержали, что дало свои результаты.
В прошлом году потребители взяли ипотечных кредитов на 1,8 трлн руб. -- это фантастическая цифра, если учитывать, что эксперты прогнозировали сокращение кредитования по итогам этого года в четыре раза. Но по итогам первого полугодия 2015 года объем выданных кредитов составил 460 млрд руб., почти треть этого объема выдана в рамках программы по субсидированию государством процентной ставки. В конце прошлого года ставка по ипотеке выросла до 20%, если не было бы субсидирования ставок, это привело бы к фактической смерти ипотеки.
-- Из-за кризиса в будущем могут сократиться объемы жилищного строительства. Стоит ли перед министерством задача удержать их?
-- В прошлом году по всей стране введено около 83 млн кв. м жилья, это рекордный показатель с советских времен. В первом полугодии 2015 года сдано 34 млн кв. м, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но обольщаться не стоит. Мы прекрасно понимаем, что сейчас достраиваются объекты, начатые еще в 2013 году, или вводятся те, которые не успели завершить в прошлом году. Наш текущий прогноз -- по итогам 2015 года постараемся выйти на цифру 70 млн кв. м. Конечно, вызывают беспокойство объемы строительства в 2016-2017 годах: сейчас заметно сократилось число разрешений на строительство и проектных деклараций застройщиков. Дело в том, что девелоперы ждут, какова будет дальнейшая конъюнктура в экономике.
-- Какие меры должны будут поддержать показатели ввода жилья в 2016-2017 годах?
-- Сегодня мы серьезно занялись кардинальным переформатированием ФЦП "Жилище" в части поддержки строительства нового жилья. Вторым шагом станет принятие закона об освоении промышленных зон, который пока принят в первом чтении. Сейчас нехватка площадок с подготовленной инфраструктурой -- одна из основных проблем рынка. У нас существует рабочая группа, где вместе с правительством Москвы мы разрабатываем алгоритм, при котором крупные города смогут использовать свободные площадки промзон. Я убежден в необходимости направления всех высвобождающихся ресурсов на поддержку первичного рынка жилья и на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков для реализации на них проектов комплексного освоения территорий, в первую очередь в рамках программы "Жилье для российской семьи" и строительства жилья экономкласса.
-- Почему решение о создании единой корпорации на базе Фонда РЖС и АИЖК было принято так быстро?
-- Я бы не сказал, что быстро. Эта тема обсуждалась давно, возможно, пресса об этом не знала. Сейчас создание единой корпорации -- абсолютно логичное решение. Того спроса на землю сейчас попросту нет. Много земли появилось на балансе региональных властей, они сами проводят аукционы и работают со своими застройщиками. Содержать РЖС как отдельную структуру со своим аппаратом стало не нужно, сегодня такой институт может работать внутри единой корпорации.
-- Почему Фонд ЖКХ не вошел в объединенную корпорацию?
-- Фонд ЖКХ будет работать до 2017 года. Сейчас он выполняет четкую задачу по ликвидации аварийного фонда, признанного таким на 1 января 2012 года. Все, что будет дальше, должно войти в новый закон о расселении аварийного жилья. В законе мы прописываем рыночные механизмы. Например, если многоквартирный дом стоит в центре города, то его жители могут стать владельцем участка. Но документ пока только обсуждается, осенью мы вынесем его на первое рассмотрение. Необходимости создавать новую корпорацию в сфере ЖКХ я пока не вижу. Сейчас заработал алгоритм капитального ремонта, и на рынке устанавливаются немного другие правила.
-- У Минстроя есть задача -- до 2020 года передать частным инвесторам 80% предприятий ЖКХ. При этом тарифы для предприятий продолжит устанавливать Федеральная служба по тарифам. Кому такая схема в принципе может быть выгодна?
-- Мы принципиально изменили подход к привлечению в ЖКХ частных инвесторов. С 2016 года будут устанавливаться только долгосрочные тарифные решения: вначале на три года, потом на пять лет. Сами по себе концессионные соглашения могут быть на 20-30 лет, все это время будет действовать единая тарифная формула, в нее закладывается инфляция, а в случае с водоотведением и водоснабжением -- отдельно прописывается прибыль инвестора. Муниципалитет может понизить эти тарифы для населения и субсидировать из бюджета. Вы понимаете, что это революция?! Как раз этого ждали инвесторы: того, чтобы у них просто был понятный механизм работы на длительный период. Иначе риски оказываются слишком высокими. Как в случае с французской компанией Veolia, которая пыталась выйти на российский рынок, договорившись с одним губернатором. Затем он сменился, и новая власть предложила инвестору уже совсем другие условия.
В новых условиях за крупные города уже идет активная конкуренция, и это хорошо. Но меня больше беспокоят небольшие населенные пункты -- рентабельности как таковой там нет. Пока мы выделили 1 млрд руб. на субсидирование, но только с тем условием, что эти средства в итоге получат концессионеры. А совсем малым городам в эксклюзивных случаях коллегиальным решением соответствующей комиссии вообще будем просто оказывать помощь, поддержку в модернизации инфраструктуры.
-- Сейчас во многих регионах и, в частности, в Москве люди очень недовольны новой системой взносов на капремонт. Эта практика не будет отыгрываться назад?
-- Тарифы на капитальный ремонт регионы устанавливают самостоятельно. Рекомендуемая нами ставка -- 7,7 руб. за 1 кв. м, а средняя по стране -- 6,5 руб. за 1 кв. м. При этом в Москве ставка составляет 15 руб. за 1 кв. м, в Ханты-Мансийске -- 18 руб. за 1 кв. м. Например, в Санкт-Петербурге ставка составляет 2 руб. за 1 кв. м. Делать единый тариф в любом случае неправильно. В регионах разные условия, стоимость ресурсов, рабочих рук. В Петербурге, видимо, есть возможность компенсировать эти расходы из бюджета. Сейчас взволнована только Москва, где люди впервые получили платежки с новым тарифом, где включены взносы за капремонт. В других регионах, например в Башкирии и Татарстане, система действует уже не первый год -- часть домов уже была отремонтирована, и люди абсолютно нормально воспринимают эту ситуацию. Есть два способа распоряжаться этими средствами. Первый -- собирать их в общий котел и передавать так называемому региональному оператору, второй -- перечислять их на индивидуальные счета домов. И мы, конечно, подталкиваем граждан именно ко второму пути, потому что он более объективный, прозрачный и контролируемый. Принцип регионального оператора хорош только для ветхих домов, потому что эта система работает как советская касса взаимопомощи. В первую очередь ремонтируются именно те дома, которые находятся в тяжелом состоянии.
-- Саморегулируемые организации (СРО) в строительной отрасли как-то оправдывают себя, или вы считаете, что нужно вернуться к лицензированию?
-- В каких-то отраслях эта система работает очень хорошо, но в строительстве этого не случилось. Сейчас выходит, что вместо выдачи лицензий создалась некая негосударственная организация, которая, по сути, выдает те же лицензии, только называет их допусками. И зарабатывает на этом. Это неправильно.
-- Что вы предлагаете?
Читайте также:
-- Процесс изменения системы уже начался. Изначально было три национальных саморегулируемых объединения: строителей, изыскателей и проектировщиков. После того как мы объединили последние два, начались недовольства, и это понятно -- кто-то лишился хорошего "заработка". Мы внесли изменения в законодательство, что позволило влиять на СРО через систему Ростехнадзора. Второй законопроект, который должен осенью начать рассматриваться в парламенте, предполагает субсидиарную ответственность СРО за своих членов. Надеюсь, что это заработает, а если нет, то я стану первым сторонником возврата к такой консервативной схеме, как лицензирование.