«Этот кризис ‘пересидеть’ не получится». Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Иркутска?

Падение на иркутском рынке коммерческой недвижимости продолжается: арендные ставки снижаются, объекты месяцами стоят в экспозиции, доходность от инвестиций не превышает ставок по банковским вкладам. «Пересидеть» текущий кризис, как предыдущие, не получится: рынок изменился всерьез и надолго, говорят его участники. Новые вызовы времени они обсудили на традиционном «Круглом столе по коммерческой недвижимости», организатором которого выступает АН «Новация».

Круглый стол «Рынок коммерческой недвижимости сегодня и завтра: сценарии и прогнозы» прошел в Сибэкспоцентре 5 ноября

Стрит-ритейл «просел» на 20%, офисы – на 4,5%

Кризис ударил по всем сегментам коммерческой недвижимости, однако больше всего пострадала торговая. И тому есть вполне объективные причины: реальные заработные платы иркутян сокращаются, покупательская способность падает, обороты розничной торговли снижаются. «Данные Иркутскстата свидетельствуют, что с конца прошлого года по текущий момент средняя зарплата в Иркутске сократилась на две тысячи рублей, – рассказала Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК ‘Актив’. – Естественно, это сказывается на развитии торговой недвижимости в городе».

По словам Юрия Винникова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, управляющего объектами коммерческой недвижимости, средняя ставка аренды в сегменте стрит-ритейла сегодня составляет 870 рублей за квадратный метр. Это на 20% меньше, чем год назад.

Средняя стоимость аренды торговых помещений в г.Иркутске (руб./кв.м)

«Рынок торговой недвижимости Иркутска в последние годы был перегрет, переоценен: наблюдался дефицит торговых площадей, – пояснил он. – Кризис изменил ситуацию: многие ритейлеры отказались от планов по развитию сетей, закрыли магазины – образовался избыток площадей. В этой ситуации существующие арендаторы стали давить на собственников, просить о снижении стоимости аренды: ‘иначе просто перейду через дорогу, в соседнее помещение, и сниму дешевле’. Арендодателям приходится идти навстречу, искать некий баланс. Мы, например, нашли такой выход: подписываем краткосрочные допсоглашения о снижении ставки на три месяца – а дальше смотрим по ситуации».

Сегодня на рынке торговой недвижимости – огромное количество предложений, многие объекты стоят в экспозиции по 4, 6, 8 месяцев, что, конечно, не дает поводов для оптимизма.

Юрий Винников, эксперт, управляющий объектами коммерческой недвижимости
Фото А. Федорова

 «С другой стороны, в этом есть и плюсы, – отметил Юрий Винников. – У предпринимателей, которые сейчас задумываются об открытии или расширении своего бизнеса в Иркутске, есть возможность выбрать хорошее место и получить выгодные условия аренды, зафиксировав это долгосрочным договором».

Наш город сегодня интересен не только местным игрокам, но и ритейлерам федерального масштаба. Так, по словам Андрея Суркова, заместителя начальника департамента – начальника отдела экономической политики департамента стратегического развития администрации города, в Иркутск планируют заходить такие торговые сети, как «Лента», «Леруа Мерлен», причем рассматривают они не только площади в ТРЦ, но и отдельные участки на «первой линии».

Андрей Сурков, заместитель начальника департамента – начальник отдела экономической политики департамента стратегического развития администрации города Иркутска
Фото А. Федорова

Что касается сегмента офисной недвижимости, то он чувствует себя значительно лучше, чем сегмент торговой. По словам Юрия Винникова, средняя ставка аренды офиса в Иркутске на сегодняшний день составляет 555 рублей за «квадрат», что на 4,5% меньше, чем в октябре 2014 года.

Как рассказала Татьяна Галущенко, в 2015 году в Иркутске будет введено 19 тысяч кв.м новых офисных площадей: «Это тот объем, который наш город всегда поглощал без каких-либо проблем, не вызывая длительной экспозиции площадей». По ее словам, оптимизма добавляет и тот факт, что арендаторов офисной недвижимости меньше не становится: «Администрация города констатировала, что количество хозяйствующих субъектов в 2014 году в городе увеличилось на 80 единиц. Причем, прежде всего, за счет прироста крупных и средних предприятий».

Объем офисных площадей в г.Иркутске

«Дна» не видно, доходности – тоже

В текущей ситуации коммерческая недвижимость перестает быть привлекательным объектом для инвестиций: падают не только ставки аренды, но и цены продажи. «Стоимость торговой недвижимости снижается: существенное влияние оказывает и объем вышедших на рынок торговых площадей, и снижение покупательской способности, зарплат иркутян, – рассказала Татьяна Галущенко. – Что касается офисной недвижимости, то пока она держится на плаву, однако, по своему опыту могу сказать: если арендные ставки на офисы начали падать, то и стоимость предложения офисной недвижимости обязательно начнет снижаться».

Динамика цен продажи и арендных ставок на рынке недвижимости Иркутска

«Многие вклады дают больший доход, чем вложения в недвижимость, – подчеркнул он. – Это, конечно, накладывает отпечаток на развитие рынка. Многие проекты, которые планировали реализовывать, сейчас заморожены. Инвесторы не видят смысла вкладываться в недвижимость в условиях снижения доходности и в отсутствии потенциальных арендаторов».

По мнению аналитика, «дна» рынок еще не достиг: «Я являюсь приверженцем теории Геннадия Стерника и считаю, что рынок недвижимости очень зависит от стоимости нефти: растет нефть – растет, с опозданием в несколько месяцев, и ставка аренды. Если сейчас мы закрепились на уровне в 50 долларов за баррель, то это не дает предпосылок для какого-то дальнейшего роста».

Динамика аренды средней удельной стоимости 1 кв.м торговой недвижимости и стоимости нефти марки Brent

Арендаторы к повышению ставок аренды тоже пока не готовы, особенно те, кто в своей работе зависит от курса валют. «Мы покупаем продукцию в долларах. Естественно, резко поднимать цены для конечного потребителя вслед за ростом курса мы не можем. Наша прибыльность сокращается, рентабельность магазинов снижается, в некоторых случаях – до минусовых значений, – поделился Иван Распутин, окружной директор ООО ‘ДНС'. – Конечно, нам хочется, чтобы арендодатели шли нам навстречу. Мы прекрасно понимаем, что они хотят зарабатывать, но и мы – тоже».

Иван Распутин, окружной директор ООО "ДНС"
Фото А. Федорова

Вызовы времени и новые тренды

Осень 2015-го развеяла надежды на быстрое восстановление рынка коммерческой недвижимости, начавшийся деловой сезон не принес облегчения: кредитные средства по-прежнему стоят дорого, инвестиции сокращаются, объемы продаж падают, сроки экспозиции объектов растут, их количество – тоже.

«Это не классический кризис с восстановлением, это новая реальность, к которой мы должны переориентироваться, – поделилась своим мнением Илона Толстоухова, генеральный директор АН ‘Новация'. – ‘Пересидеть’ текущий кризис, как предыдущие, нам никак не удастся. Рынок изменился всерьез и надолго».

Илона Толстоухова, генеральный директор АН "Новация"
Фото А. Федорова

По словам Татьяны Галущенко, участники рынка уже начали адаптироваться к новым условиям и находить решения, соответствующие вызовам времени. Она выделила несколько трендов, которые уже можно наблюдать в сегментах торговой и офисной недвижимости Иркутска.

Во-первых, на смену крупным объектам приходят более мелкие. «Рынок крупных ТРЦ, например, уже находится на пределе. Нужно выходить в районы, и инвесторы сейчас с большим интересом рассматривают строительство небольших микрорайонных торговых центров», – рассказала она.

Второй тренд – мультиформатность: рынок насыщен, и конечному потребителю хочется чего-то нового, необычного. Инвесторы и проектировщики начинают думать над нестандартными, нетиповыми решениями: «Например, сейчас строится многофункциональный центр ‘Иркутский’: там, помимо торговых площадей, планируются офисы, гостиница».

Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»
Фото А. Федорова

Над нестандартным наполнением задумываются и в действующих торговых и офисных объектах: «Речь идет о более локальных решениях, которые привлекают к объекту арендаторов (в случае с бизнес-центрами) или покупателей (в случае с ТЦ)». В качестве примера Татьяна Галущенко привела открытую студию радио МСМ в ТРЦ «Модный квартал» и сквер «Иркутск-Сити», который в теплое время года пользуется большой популярностью у арендаторов БЦ «Астра», «Вега» и «Терра».

Главным же трендом ближайших лет, по мнению директора по маркетингу ГК «Актив», станет человекоориентированность:

«Объекты, которые мы строим, должны быть комфортными, удобными, чтобы люди чувствовали себя в них настолько хорошо, чтобы им не хотелось их покидать. В этом направлении, думаю, в ближайшем будущем и будут развиваться все новые коммерческие объекты в нашем городе».

Фото А. Федорова