35 тысяч за «квадрат» в Иркутске – не миф, но трудная реальность

«Доступное жилье» перестало быть мифом: иркутские застройщики сегодня предлагают проекты со стоимостью квадратного метра 35 тысяч рублей и ниже. Большая часть из них, правда, расположена за пределами Иркутска, ведь уложиться в такую стоимость «квадрата», строя в городе, практически невозможно, говорят участники рынка. Тренды недвижимости и векторы движения они обсудили на панельной дискуссии, организатором которой выступило Байкальское представительство РГУД при поддержке Министерства строительства, дорожного хозяйства региона.

35 тысяч за «квадрат» – не миф

Жилье в России становится доступнее – об этом свидетельствуют данные АИЖК: индекс доступности жилья растет в целом по стране с 2006 года. «Наши расчеты по Иркутску, показывающие, сколько квадратных метров жилья может приобрести среднестатистический иркутянин на свою среднестатистическую зарплату, также говорят о том, что жилье становится доступнее», – рассказала Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив».

Что такое «доступное жилье», о котором так много говорят и спорят, доподлинно никому не известно: единой трактовки у данного термина нет. Одну из версий озвучила на панельной дискуссии и.о. министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина: «Это когда семья из трех человек (двое работающих и ребенок) может приобрести себе квартиру площадью 54 кв.м с помощью ипотечного кредита и тратить на его обслуживание не более 30% от своего дохода ежемесячно».

[photo 1]

Государство, по словам Светланы Свиркиной, всячески пытается помочь гражданам в решении квартирного вопроса, запуская различные программы по увеличению доступности жилья. Одна из последних – «Жилье для российской семьи». По ней граждане смогут приобрести квартиры в чистовой отделке по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр.

Минстроем уже отобрано несколько проектов в Иркутском районе, Ангарске, Саянске, Братске по данной программе.

Застройщикам, возводящим «Жилье для российской семьи», будут компенсироваться затраты на инженерную инфраструктуру (4 тысячи рублей за квадратный метр). Механизм этот, правда, до конца не определен: поэтому, быть может, не все застройщики охотно включаются в программу.

Настораживает и проблема сбыта: до 1 июля 2017 года по программе «Жилье для российской семьи» в Иркутской области должно быть построено 700 тысяч кв.м жилья. Немало. А если учесть общее снижение потребительского спроса – то, пожалуй, и много. «Минстрой сейчас активно занимается формированием списков граждан. Принять участие в программе могут практически все категории граждан», – сообщила и.о. министра.

«Кризис не уходит, а ипотека заканчивается»

В целом тренд на строительство более дешевого жилья в Иркутске и пригороде очевиден. И дело не только и не столько в федеральных программах: в условиях снижения покупательской способности граждан и снижения реальных доходов эконом-класс страдает меньше остальных.

«Экономика на спаде. Многие застройщики вынуждены снижать цены – лишь бы продать квартиры, чтобы закрыть свои текущие долги и потребности», – рассказал Дмитрий Ружников, руководитель департамента по работе с недвижимостью ОАО ФСК «Новый город».

Пока у строительных компаний есть отличное подспорье в виде «Ипотеки с господдержкой», позволяющей гражданам взять кредит на приобретение строящегося жилья по сниженной ставке. Как сообщили в пресс-службе Байкальского банка Сбербанка, в рамках реализации программы населению было выдано более 2700 кредитов на общую сумму 4,7 млрд. рублей. Еще 900 заявок по льготной ипотеке сегодня находится на рассмотрении.

Спрос на ипотеку пока не падает, рассказала начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Иркутске Анна Малеева: «Если в августе в Иркутске и Ангарске было выдано 107 ипотечных кредитов, то в сентябре – 150, а в октябре – 155. Почти половина (47%) выдаваемых РОО «Иркутский» банка ВТБ24 ипотечных кредитов приходится на ‘Ипотеку с господдержкой’».

[photo 2]

«Кризис, однако, никуда не уходит, а ипотека с господдержкой заканчивается в марте 2016-го», – отметил Дмитрий Ружников. В этой ситуации застройщикам, как они сами признаются, остается «уповать на скорейшее восстановление экономики» и, конечно, искать решения, позволяющие снижать себестоимость строительства.

В городе строить дорого, а за городом – трудно 

Строить дешевое жилье в городе невозможно, убежден Дмитрий Ружников. Практика рынка показывает: мало кто из застройщиков может себе позволить продавать квартиры даже по цене 45 тысяч рублей за квадратный метр.

И на то есть объективные причины. Земля строит дорого, освоение застроенных территорий – тоже удовольствие не из дешевых. Так, на расселение жильцов из ветхого и аварийного жилья в районе ул. Депутатской, где ведет строительство ЗАО «АЗГИ», уйдет порядка 1,2 млрд рублей. 

«Кроме того, те технологии строительства, которые сегодня используются (а это, прежде всего, монолит), не позволяют выходить на пресловутые 35 тысяч за кв.м с чистовой отделкой», – поделился руководитель департамента по работе с недвижимостью ОАО ФСК «Новый город».

По его словам, снизить себестоимость строительства в ближайшем будущем поможет новая технология каркасного домостроения. «Новый город» готовит к запуску домостроительный комбинат.

Технология позволит возводить новое жилье (а также социальные объекты) быстрее, дешевле и при этом без снижения качества. Выходная мощность, на которую завод планирует выйти в 2018 году,– 150 тысяч кв.м в год.

Компания «Гранд-Строй» пошла по другому пути – сокращения площадей квартир. По словам Ирины Бортник, заместителя генерального директора ООО «Гранд-Строй», для покупателей сегодня важна не столько стоимость квадратного метра, сколько бюджет покупки.

[photo 3]

«При этом важно, чтобы от низкой цены не страдали ни уровень технического и инженерного обеспечения здания, ни качество самого жилья. Поэтому мы сегодня предлагаем покупателям недорогие и небольшие по площади, но хорошо спроектированные однокомнатные и двухкомнатные квартиры», – рассказала Ирина Бортник.

Не экономить на качестве решили и в ЗАО «Восток Центр Иркутск»: «У нас было два варианта – строить недорогое жилье с умеренными качественными характеристиками либо насыщать инфраструктуру за счет корректировки собственной маржинальности. Мы выбрали второе, – рассказал генеральный директор компании Михаил Сигал. – Строим жилье достаточно высокого уровня в плане технического оснащения, работаем с инфраструктурой».

[photo 4]

Многие участники рынка сосредоточили свое внимание на строительстве за пределами города: земля там стоит на порядок дешевле.

Наряду с традиционными форматами загородного жилья – коттеджами, дуплексами – застройщики в больших объемах возводят и малоэтажные многоквартирные дома.

Загородные квартиры сегодня пользуются не меньшим спросом, чем городские, отметила директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» Юлия Долгополова. Компания сегодня ведет строительство ЖК «Байкальский Форт» в микрорайоне Солнечный и мультиформатного поселка «Парковый» на землях фонда РЖС на Байкальском тракте.

[photo 5]

«За городом темпы продаж квартир такие же, как и в городе, – рассказала Юлия. – А вот индивидуальные дома в этом году продаются сложнее – из-за более высокого бюджета покупки (от 4,5 млн рублей)».

В компании «ВостСибСтрой» убеждены, что и коттеджи и таунхаусы могут быть доступными по цене. «Мы выводим на рынок новый продукт – индивидуальные дома по новой технологии. Это будут деревянные конструкции, потоковое строительство. На возведение одного такого дома будет уходить 3 месяца. Новая технология снизит себестоимость строительства, что позволит нам снизить цену», – рассказал исполнительный директор компании Иван Ильичев.

По его словам, жилье за городом пользуется у иркутян высоким спросом: «Мы провели опрос и выяснили, что порядка 57-60% людей хотели бы приобрести загородное жилье – коттедж, таунхаус». 

[photo 6]

Загородное строительство, однако, не так просто, как может показаться на первый взгляд. «Пригородная застройка – это освоение территории практически с нуля, – пояснила Юлия Долгополова. – С одной стороны, это трудность, с другой – вызов, а с третьей – интерес. Строительство в городе напоминает конвейер. И, если ты своевременно взял участок  в подходящем месте, то  проблемы со сбытом не будет, ведь рядом есть вся необходимая инфраструктура. В загородном поселке водопровод, канализацию, дороги, социальную инфраструктуру нужно создавать самим». Все это отражается на себестоимости строительства, а в конечном счете – и на итоговой цене квадратного метра для покупателя.

По мнению Олега Барышникова, генерального директора ООО «Хрустальный», создание инфраструктуры в загородном поселке должно идти параллельно с возведением жилья.

«Опыт коттеджного поселка 'Хрустальный' говорит о том, что сразу надо делать дороги, тротуары, газоны – и одновременно с этим дома. Когда клиент видит коттеджи посреди картофельных полей, процесс реализации усложняется. Покупатель не верит, ему важно видеть не только красивую картинку, но и процесс исполнения».

[photo 7]

Олег Барышников убежден, что строить за городом можно дешево – если делать это технологично и грамотно. «В 'Хрустальном' средняя цена реализации была порядка 30 тысяч рублей за кв.м. Но даже строя по таким ценам, можно получать прибыль – до 119 млн рублей с гектара пригородной земли».

Не потерять главное

Как отметили представители «Союза архитекторов» Игорь Козак и Владимир Стегайло, участвовавшие в панельной дискуссии, главное сегодня – в погоне за доступностью жилья не потерять главного – удобства, комфорта и качества.

«Есть такое понятие, как удовлетворенность выбором. 80% людей, купивших доступное жилье, в разговоре тет-а-тет говорят о том, что не удовлетворены своей покупкой и хотели бы получить что-то другое», – рассказал Владимир Стегайло.

[photo 8]

И если доступное жилье сегодня взяло вектор «на загород», то, в первую очередь о качестве возводимого там жилья и среды стоит озаботиться девелоперам, работающим за чертой Иркутска.

«Без достойного благоустройства загородных поселков привлекательности не будет. Комфорт экологический и комфорт среды должны быть приоритетными, – подчеркнул Игорь Козак. – В городе эта инфраструктура априори есть, потому что, даже если территория дома не благоустроена, то рядом есть дворы, детские площадки и так далее. За городом этого нет».

«Понятно, что все упирается в экономику, но если на это не обращать внимание сейчас, то через ближайшие 5-7 лет это жилье окажется невостребованным на вторичном рынке. Об этом тоже нельзя забывать: жизнь продолжается», – отметил Владимир Стегайло.