Всё течет, всё изменяется, в том числе, наши привычки и предпочтения, не исключая и квартирные «пристрастия». Когда-то наши люди стремились «расширить жилплощадь». Сегодня, когда каждый метр стоит немалых денег, и у потребителей с финансами туговато, излишества мало кто себе позволяет. Покупают, тщательно рассчитывая, точь-в-точь, сколько нужно семье на данный момент.
[photo 27495]
Двухкомнатные - самые желанные
Как рассказали «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» опрошенные эксперты, на данный момент наибольшим успехом у покупателей массового жилья в новостройках пользуются однокомнатные квартиры 35-38 кв. м и двухкомнатные 54-60 кв. м. Народ в основном выбирает оптимальные площади – не минимальные, но и без лишних метров, такие, чтобы можно было более-менее с комфортом расположиться. Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», правда, считает что «любимые» метражи граждан немного побольше: у однокомнатных - 40-45 кв. м, у двухкомнатных - 61-63 кв. м.
Есть своя аудитория и у студий до 30 кв. м. Здесь наиболее популярный метраж – 20-28 кв. м. Среди трёшек, по информации Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», востребованы площади 76 – 90 кв. метров.
Если судить о самых раскупаемых квартирах с точки зрения числа комнат, то в лидерах оказываются двухкомнатные. Для жилья эконом- и комфорт-класса это картина традиционная. Кстати, проектировщики в своей работе опираются на показатели популярности квартир по числу комнат. «Закладывается примерно 35% однокомнатных, 50% двухкомнатных и 15% трехкомнатных квартир», - объясняет Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»). Исследования компании «Лидер Инвест» (с июля по сентябрь этого года) показали очень похожие результаты: ровно половина целевых покупателей хотели бы приобрести двухкомнатную квартиру, 30% - однокомнатную, 16% - трехкомнатную.
Что касается студий, то по данным компании «Метриум Групп», на их долю приходится примерно 5,1% всех лотов реализуемых на рынке новостроек Москвы. В подмосковных проектах доля малогабаритных студий достигает 10-20%, а в некоторых комплексах доходит до 40%.
Интересную тенденцию в распределении покупательского спроса в Москве и Московской области отмечает директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова: «Москва переманила преимущественно покупателей недорогого жилья площадью до 40 метров, в то время как в Подмосковье самыми востребованными являются двухкомнатные квартиры площадью около 60 метров в качественных домах комфорт-класса. При этом, если покупка однокомнатных квартир в Москве по доступной цене возможна, то двухкомнатная квартира часто становится недостижимой роскошью за счет высокой цены. А в некоторых районах, к примеру – на западе Москвы недорогих предложений двухкомнатных квартир нет вовсе».
Однокомнатные и студии
Далее по популярности идут однокомнатные квартиры, в некоторых ЖК им не уступают и удачно спланированные, не слишком мелкие студии. Например, в квартале «Новые Котельники» (в г. Котельники) в 2017 году наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. «Данный тип квартиры предпочитают 34,5% покупателей, а квартиры площадью 30-35 кв. м. пользуются спросом у 14,6% покупателей», - приводит статистику по комплексу Артем Горлюб, коммерческий директор квартала «Новые Котельники». Стоимость в зависимости от корпуса и стадии строительства - 3-3,5 млн. руб.
[photo 27489]
В ЖК «Томилино» (недалеко от Люберец) самые популярные - квартиры-студии и 1-комнатные квартиры площадью от 27 до 36 кв. м. Цены на квартиры начинаются от 2,1 млн. руб.
Наиболее востребованные квартиры в ЖК «Пироговская Ривьера» (д. Пирогово недалеко от Мытищ) - студии от 24,5 до 40,7 кв. м. Их доля от продаж составляет 44%. Средняя стоимость такой квартиры - 2,3 млн рублей, а квадратного метра – 75 тысяч рублей.
Квартиры с минимальной площадью хорошо разбираются на первых этапах строительства. «Из-за довольно высоких рисков вкладывать крупные суммы в покупку многокомнатных квартир покупатели, как правило, не спешат», - комментирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.
Например, в ЖК «Селигер Сити» (р-н Западное Дегунино), где бОльшую долю в реализации на первых этапах заняли 1-комнатные квартиры и студии, преимущественно на невысоких этажах. «Недавно семья купила сразу 6 студий около 26 кв. м каждая, стоимостью от 3,4 млн до 3,8 млн рублей – и для жизни, и для сдачи в аренду. Их привлекла программа рассрочки – удобный инструмент, который позволяет не вкладывать всю сумму сразу: половина стоимости выплачивается в качестве первого взноса, оставшаяся часть ежемесячно в течение двух лет до конца строительства», - рассказывает Яна Глазунова.
По информации Федора Ушакова, директора по продажам Департамента жилой недвижимости AFI Development, в жилом микрорайоне комфорт-класса «Одинбург» (Одинцово) студии - от 20,76 кв. - одни из самых востребованных. Основная причина высокого спроса в низком бюджете покупки: стоимость начинается от 1,5 млн. рублей.
Спрос на студии явно есть, но он специфический, - все-таки это жилье многими покупателями рассматривается как временное или как вариант для инвестиций, поэтому аудитория у него умеренная. По наблюдениям Артема Горлюба («Новые Котельники»), спрос смещается в пользу более комфортных и просторных планировок однокомнатных квартир. «В 2017 году доля продаж малогабаритных квартир заметно снизилась по сравнению с 2016 г. — 6,7% против 10,9%», - утверждает эксперт. Тем не менее, аналитики «Метриум Групп» предполагают, что в Москве доля студий на рынке массового сегмента в перспективе может увеличиться до 10%, а на подмосковном рынке студии будут занимать до 15%.
Большие двухкомнатные и далее
Чем уровень дома выше, тем больше интерес к более просторным квартирам. Так, в ЖК «Крылатский» комфорт-класса (м. Крылатское) большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 70 кв. м. – утверждает Владимир Каширцев («Азбука жилья»), средняя стоимость метра здесь 162 тыс. руб. (данные www.realsearch.ru). Смещение в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир в классе бизнес отмечет и директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева, поэтому минимальное предложение по метражу в ЖК Silver (Свиблово) - двухкомнатная квартира формата «евро» и площадью 52,9 кв. м., средняя стоимость метра по данным www.realsearch.ru – 153 тыс. руб.
В ЖК «Спасский мост» (Красногорск), традиционно хороший спрос на «двушки» и «трешки». «Отлично продаются видовые квартиры на высоких этажах, из окон которых открывается вид на Москву-реку, прогулочную набережную и панораму Павшинской поймы», - замечает директор по развитию «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий. Метр в среднем стоит 112 тыс. руб. (www.realsearch.ru).
[photo 27493]
Планировки: минусы в плюсы
Со стандартной планировкой не ошибешься – такие квартиры традиционно востребованы у покупателей. Что же касается всевозможных «отклонений от нормы», то покупателям часто нравятся противоположные вещи. «Кто-то считает просторный коридор плюсом, другие же – лишней потерей полезной площади. Одним жителям нравятся панорамные окна до пола, другие предпочитают традиционный вариант. Некоторым импонирует угловой балкон или эркер в комнате, остальным он представляется неудобным из-за сложностей с расстановкой мебели», - говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.
Но, по ее мнению, у публики есть ряд востребованных опций – это большая кухня (более 10 кв. м), наличие кладовой размером более 3 кв. м, просторный раздельный санузел, высота потолка не менее 3 метров.
Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс») отмечает спрос на «еврооднушки» и «евродвушки» – квартиры, где гостиная объединяется с кухонной зоной, а изолированная комната (комнаты) служит спальней.
Творчески настроенные проектировщики могут превратить традиционные минусы в плюсы. «Есть устойчивый стереотип «против» угловых и торцевых квартир — у нас же эти предложения одни из самых востребованных», - утверждает Виктор Прокопенко (SezarGroup).
В торцевых квартирах увеличено количество окон и есть возможность «нарастить» базовое число комнат. Например, трехкомнатная квартира в ЖК «Рассказово» (Новая Москва) имеет 6 окон, и она может преобразиться в пятикомнатную. В ЖК «Династия» (м. Полежаевская) в трехкомнатной квартире восемь окон: в кухне — три, в двух комнатах — по два и одно в спальне. «Мы называем такие решения «трансформерами»: в них легко выделить дополнительную детскую или кабинет, «двигать» стены в пользу той или иной функциональной зоны», - замечает Прокопенко. Один из вариантов однокомнатной угловой квартиры в ЖК «Рассказово» — с тремя окнами (можно выделить спальню и превратить ее в двухкомнатную).
Этажи – золотая середина
Как правило, люди, покупающие экономичное жилье, выбирают средние этажи – примерно с пятого по десятый. На средних этажах слышимость улицы меньше, чем на нижних, а цена остается доступной широкому кругу покупателей, - считает Артем Горлюб («Новые Котельники»).
«Для выравнивания спроса на первые и последние этажи, в наших ЖК «Томилино» и «Пушкарь» действуют скидки на эти квартиры до 10%», - делится профессиональными приемами Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет».
[photo 27494]
Но есть застройщики, которые не ищут легких путей. «В «Рассказово» мы приподняли цоколь таким образом, что нижняя граница окон оказалась на уровне 1,8 метра, и увеличили высоту потолка до 3,5 метров. Благодаря этому проблем с реализацией квартир на первых этажах у нас не было», - делится Виктор Прокопенко (SezarGroup).
В основном ипотека
Более половины покупателей новостроек приобретают жилье с помощью ипотечного кредита. В загородных малоэтажных комплексах эта доля может быть несколько ниже – около 35%. В некоторых компаниях доля сделок с ипотекой доходит до 70-80%, например, в компании Urban Group это 75-77%. У ГК «Рассвет» - до 90%. Рекордный рост числа покупателей-заемщиков в августе-сентябре 2017 года – более 50% в ГК «Гранель» отмечает директор по продажам Рустам Арсланов. Такую активность эксперт объясняет не только снижением процентных ставок, но и уменьшением площади продаваемого жилья, что приводит к снижению стоимости квартиры в целом.
Эксперты сходятся во мнении, что условия ипотеки сегодня очень привлекательны – ставки снизились, застройщики сотрудничают с банками, как правило, покупателям предлагают свои продукты сразу несколько кредитных организаций. Есть большой выбор ипотечных программ, в том числе с нулевым первоначальным взносом, с субсидированной ставкой от застройщика (а это может быть и 7% и 6%, и еще меньше), с возможностью оформить ипотеку по двум документам.
Средний размер первоначального взноса – около 30%. Кредит оформляется на срок 15 лет, но люди стараются погасить его раньше. Правда, комментаторы замечают, что досрочных погашений становится меньше. По наблюдениям Виктора Прокопенко (SezarGroup), все больше заемщиков оформляют кредит с лояльным ежемесячным платежом, чтобы по мере возможности закрывать его досрочно, но не в ущерб другим материальным потребностям.
Процентная ставка по ипотечному кредиту - от 9,5 до 11% годовых. Самые привлекательные ставки у Сбербанка - от 9,4% при сроке кредитования до 30 лет. По совместной программе Сбербанка с застройщиками, когда они субсидируют ставку банку, - от 7,4% при сроке 7 лет.
Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»), в качестве примера приводит расчет ипотеки по программе Сбербанка для квартиры в доме второй очереди строительства ЖК «Кварталы 21/19» (Рязанский р-н, высокая стадия готовности).
Сначала берет студию, а обзаведясь семьёй, – «двушку»
Как утверждают эксперты, сегодняшний покупатель приобретает квартиру для себя, инвесторов – единицы, по данным Анны Чижовой, первого заместителя руководителя Комплекса продаж, рекламы и маркетинга Лидер Инвест - их 2%. Среди покупателей можно выделить несколько групп – условно молодые семьи 28-40 лет с маленькими детьми или планирующие детей; солидная публика «хорошо за 40» с детьми-подростками или уже взрослым потомством. Еще одна заметная категория клиентов – молодые люди, которые пока не обзавелись семьей – до 35 лет.
Первая группа (молодые семьи) чаще приобретает двухкомнатные квартиры. На момент покупки уже могут иметь квартиру в собственности. Основной мотив – улучшить жилищные условия. К выбору жилого комплекса подходят очень тщательно: им важны благоустроенность, инфраструктура, наличие детских садов и школ. Имеет значение и локация проекта: они привыкли к определенному району и, как правило, предпочитают покупать квартиру в том же направлении.
Василий Фетисов («Эталон-Инвест») описывает представителей второй группы, как людей со стабильным доходом, не боящихся кредитов, активных, умеренно консервативных, но открытых современным технологиям и трендам. Они приобретают комфортные квартиры для себя или для детей.
«Бессемейная» молодежь, по оценке Татьяны Калюжновой, покупает студии и «однушки». У этих покупателей нет недвижимости в собственности, проживают они чаще в съемной квартире, и новая квартира становится для них первой покупкой. Основная форма оплаты – ипотечное кредитование. «Стартеры» обращают внимание на цену и сроки сдачи, и хотят получить ключи как можно быстрее, чтобы одновременно не платить за ипотеку и съемное жилье.
«Малоэтажку», по оценке Людмилы Цветковой («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), берут в основном семьи с детьми, которые хотят вкладываться в жилье нового формата. В семье, как правило, есть одна-две машины. Родители зачастую работают дистанционно. Также загородные комплексы популярны у неработающих москвичей старшего поколения, которых привлекает близость к природе, немноголюдность, закрытая территория с инфраструктурой.
[photo 27490]
Бывалые покупатели ориентируются не только на стоимость жилья, но и предъявляют требования к качеству отделки, рациональности планировок, возможности перепланировать квартиру, наличию подсобных помещений, видовым характеристикам. Им важно благоустройство двора общая атмосфера в комплексе, и, конечно, его инфраструктура. Ксения Цаплина, директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер», ссылаясь на данные исследования компании, рассуждает об эволюции покупателя. Исследование показало, что в последние 7 лет большинство покупателей в Московском регионе составляли молодые люди 28-35 лет, строящие успешную карьеру, готовые приобретать жилье с минимальным уровнем комфорта. Сейчас появилось больше покупателей повзрослее, с семьями, они предпочитают более крупные форматы. А через пару лет на рынке недвижимости будет еще больше требовательных покупателей, у которых уже есть какая-то недвижимость в собственности, и им будет важна прежде всего полная функциональность жилья.
