В Иркутске завершилась 20-я специализированная выставка «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты». Одна из основных тем, которая обсуждалась на площадке профессиональным сообществом, касалась стратегии развития индивидуального жилищного строительства и новых механизмов государственной поддержки ИЖС. Круглый стол на актуальную тему собрал на мероприятии экспертов из Минстроя РФ, их коллег из правительства Иркутской области, представителей банков, Гильдии управляющих и девелоперов, а также застройщиков, работающих на региональном рынке.
Фото А. Федорова
Государственно-стратегический подход
31 октября 2022 года правительство России утвердило стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года. С её основными направлениями в части индивидуального жилищного строительства участников круглого стола познакомила начальник отдела реализации государственной политики в области жилищных правоотношений и индивидуального жилищного строительства Минстроя Российской Федерации Евгения Шуклина.
Она в частности отметила, что среди основных задач стратегии можно выделить вовлечение в оборот земельных участков в целях развития ИЖС, обеспечение доступности строительства или приобретения индивидуального жилого дома, в том числе за счёт ипотечного кредитования, а также обеспечение подключения объектов ИЖС к инженерным сетям.
Для решения этих задач предусмотрено совершенствование правового регулирования процедур подготовки земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, расширение программ ипотечного кредитования, распространение на ИЖС механизма использования счетов эскроу, внедрение реестра типовых проектов, создание условий для их индивидуального строительства. А также развитие модульного строительства, включая деревянное домостроение.
– 1 марта 2022 года вступил в силу федеральный закон, который предусматривает возможность строительства объектов ИЖС с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с использованием счетов экскроу. В рамках реализации указанного закона в настоящее время сформированы земельные участки площадью 4,8 тыс.га, на которых планируется возвести более 2 миллионов кв. м индивидуальных жилых домов, построенных индустриальным способом. Первый проект малоэтажного жилого комплекса по этому закону уже реализуется в Воронежской области. Объём банковского финансирования проекта – более 5 миллионов рублей, а объём ввода жилья – более 11 тыс. кв. м. Кроме того, в настоящее время на рассмотрении в банке ДОМ.РФ находится ещё несколько десятков проектов малоэтажного жилищного комплексов, – проинформировала Евгения Шуклина.
Кстати, для развития типового строительства индустриальным способом Минстроем проведён конкурс, по результатам которого отобрано 25 проектов ИЖС, из них 15 – с использованием деревянных несущих конструкций. Их можно бесплатно получить на сайте ведомства.
Фото А. Федорова
Сельская ипотека – привлекательно, но не без проблем
Инструменты поддержки предусмотрены и для граждан, желающих приобрести индивидуальный дом. Об одном из самых интересных – льготной сельской ипотеке – рассказала заместитель директора регионального отделения Россельхозбанка Елена Кобелева. Она пояснила, что эта банковская программа стартовала 2020 году как часть большой программы «Комплексное развитие сельских территорий», и основной её параметр – ставка 3%. Также одно из преимуществ программы – небольшой первоначальный взнос.
Это, безусловно, привлекает внимание россиян к программе, однако Елена сделала акцент на том, что есть ряд проблем, тормозящих развитие сельской ипотеки.
Первая заключается в том, что подрядные организации, аккредитованные в рамках программы, очень неохотно выезжают в удаленные территории, поскольку предпочитают строить поближе к крупным городам, где расположены торговые центры, в которых можно приобрести необходимые стройматериалы.
Вторая проблема – ограниченная сумма кредита, которая сейчас составляет 3 млн руб.
Фото А. Федорова
– Да, есть возможность увеличить сумму до 6 млн руб., если в программе участвуют оба супруга, но в базе – это 3 млн. рублей, и если в начале 2020 года на эти деньги можно было построить дом на 90-100 «квадратов», то сейчас это уже нереально, – уточнила Елена.
В-третьих, развитие ИЖС сдерживает отсутствие пригодных под застройку земельных участков, особенно в удалённых территориях, а также отсутствие коммуникаций, поскольку по условиям программы индивидуальный дом должен быть оснащён всеми инженерными сетями. И ещё одна проблема – отсутствие на рынке бюджетных индивидуальных домов. Например, в коттеджном посёлке в Иркутском районе дом будет стоить от 15 до 30 млн. руб.
При этом Елена Кобелева сделала акцент, что спрос на ИЖС сейчас большой. Только за 2020 год, когда стартовала льготная сельская ипотека, Россельхозбанк принял около 5 тысяч заявок. Правда, воспользовались ею значительно меньше желающих – только 1,5 тысячи семей, общий объём финансирования составил около 3,5 миллиардов рублей. В Иркутской области в 2022 году выдано 279 кредитов, из них 247 в Иркутском районе.
Фото А. Федорова
За опытом – в Школу загородных девелоперов
Опытом, как успешно использовать механизмы и инструменты государственной поддержки на практике, поделилась коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный девелопмент» Кристина Яковенко. Как представитель компании с большим опытом комплексного развития загородных территорий, она отметила, что запросы потребителей сейчас сильно изменились. Люди хотят жить в комфортном месте, обеспеченном инженерной и социальной инфраструктурой, иметь возможности для проведения досуга.
– И очень хорошо, что государство обратило внимание на ИЖС и старается помочь застройщикам, работающим в этом секторе. И самое главное, что теперь 214 ФЗ позволяет нам получать банковское проектное финансирование на строительство индивидуальных жилых домов. Это серьезный сдвиг, который даёт возможность застройщикам выйти на новый уровень, но пока не все понимают, как с этим работать, – прокомментировала Кристина.
Кристина Яковенко. Фото А. Федорова
Чтобы помочь коллегам, в компании «Хрустальный девелопмент» создали Школу загородного девелопмента и сопровождают компании из Нижнего Новгорода, Самары, Новосибирска, Красноярского края и даже Москвы.
– Это компании, которые изначально занимались точечной застройкой индивидуальных домов, но решили перейти на совершенно новый уровень и воспользоваться возможностями государства: привлекать бюджетное финансирование и создавать комфортное жильё со средой, а не только дом за трёхметровым забором, – пояснила Кристина. – Мы стремимся научить их, в первую очередь, разбираться с тонкостями проектного финансирования, пониманию, что же такое загородный продукт, и каким он может быть, как работать с блокированной застройкой, с типовыми проектами, что в них есть хорошего и плохого, как выбрать адекватный вариант. И мы видим, что количество людей, которые хотят учиться, растёт. Люди поняли, что надо переходить от формата «ИЖС как к услуга» к формату «ИЖС как продукт»
А чтобы расширить возможности Школы загородного девелопмента по передаче наработанного опыта, компания «Хрустальный девелопмент» активно работает и с Минстроем РФ, и с ДОМ.РФ – в частности, по формированию такого продукта, как «СтройДОМ.РФ» который будет помогать застройщикам расширять свои компетенции, используя знания более продвинутых коллег.
Кристина Яковенко. Фото А. Федорова
«Нужна консолидация всех участников рынка»
Успешным опытом создания загородных цивилизованных коттеджных посёлков, а также перспективами развития рынка ИЖС в Иркутской области поделилась девелоперская компания MetaEstate. Как рассказал руководитель проекта Дмитрий Кузнецов, компания уже реализовала два больших проекта и приступила к реализации нового, площадка которого находится в Бурдаковке.
– Главное в нашем подходе – восприятие строительства коттеджных посёлков, как создание комплексного и концептуального продукта, который состоит из многих составляющих, – обозначил позицию компании Дмитрий. – Первое, это концептуальная архитектура плюс грамотная планировочная организация пространства. При этом мы придерживаемся принципа, что стиль должен быть единым, а форма разнообразная. Второе, это качественные материалы и серьёзный строительный контроль. В-третьих, мы очень большое внимание уделяем инженерному совершенству всех наших посёлков, их экологичности и энергоэффективности. И ещё один важный для нас момент – социальный комфорт людей. И это не только парки, детские и спортивные площадки, хороший обслуживающий сервис, но и схожий менталитет людей, которые выбирают наш продукт и будут соседствовать между собой.
Дмитрий Кузнецов. Фото А. Федорова
Такая стратегия, по словам Дмитрия, отвечает миссии компании, суть которой заключается в том, что создание комфортной среды для жизни помогает привлекать в Иркутскую область активных, профессиональных и талантливых людей, которые способны вложиться в развитие региона.
При этом Дмитрий отметил, что сейчас для ИЖС и малоэтажного строительства открыты все двери, есть механизмы господдержки, новые большие площадки, банки готовы к сотрудничеству с предпринимателями, развивающими рынок ИЖС. Не достаёт только консолидации всех участников, зафиксированной в официальном документе.
– Мы предлагаем сделать это через концепцию развития территорий – документ, который по сути будет являться пространственной экономической моделью и объединит усилия и властей, и предпринимателей, и ресурсоснабжающих организаций в развитии конкретного региона. Идею этой концепции мы планируем разработать совместно с Сибирской лабораторией урбанистики и предоставить её коллегам из ДОМ.РФ и правительству региона, – резюмировал Дмитрий.
В общероссийском тренде
Итоги круглого стола подвёл начальник управления комплексного развития и стимулирования в строительстве минстроя Иркутской области Евгений Шведов. Он в частности отметил, что в регионе с 2019 года в общем вводе жилья в эксплуатацию преобладает индивидуальные дома. Соотношение примерно составляет 75% ИЖС и 25% МКД. Поэтому не случайно правительством Иркутской области поставлена задача разработать план развития ИЖС на территории Иркутской области, и сейчас активно обсуждается ситуация, какие задачи в связи с этим необходимо решить в первую очередь.
Евгений Шведов. Фото А. Федорова
Так, сейчас, разрабатывается план водоснабжения и водоотведения до Хомутово, а также обсуждается следующий этап – Байкальский тракт. Как отметил Евгений Шведов, для этого потребуются огромные вложения, но в решении финансовых вопросов навстречу региону идут и Минстрой и ДОМ.РФ, предоставляя такие инструменты, как программа «Стимул», инфраструктурные облигации, и др.
Статистика
По данным Минстроя РФ, в настоящее время ввод жилья в России составил более 75 млн квадратных метров, что на 21% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Ввод индивидуальных домов составил 46,8 млн кв. м. Это 62% от общего ввода жилья. За 9 месяцев текущего года 340 тысяч семей построили индивидуальные дома за счёт собственных средств. Это на 29% больше, чем в прошлом году.
SIA.RU: Главное
