Минстрой России рассчитывает Индекс качества городской среды. Он формируется на основании 36 индикаторов со значением от 0 до 10 баллов, максимально возможное значение 360 баллов. Индикаторы определяются на основании матрицы из 6 пространств (жилье и прилегающие пространства, улично-дорожная сеть, озелененные пространства, общественно-деловая инфраструктура и прилегающие пространства, социально-досуговая инфраструктура и прилегающие пространства, общегородское пространство) и 6 критериев (безопасность, комфортность, экологичность и здоровье, идентичность и разнообразие, современность и актуальность среды, эффективность управления).
По нашему мнению, есть взаимосвязь между индексом качества городской среды и ценами на рынке недвижимости: в последние годы он последовательно рос, указывая на повышение качества жизни в городах и способствуя росту цен на недвижимость.
По итогам 2022 года индекс вырос до 192 пунктов (+8 пунктов), а цены на первичном рынке недвижимости – на 24% г/г.
В региональном разрезе самые высокие показатели индекса отмечаются в Москве и Санкт-Петербурге – 299 и 264 пунктов соответственно, а также в Московской обл. – 224 пунктов и Ленинградской обл. – 208 пунктов.
В этих же регионах в 2022 году были наиболее высокие цены на первичном рынке недвижимости: в Москве - 375 тыс. руб./кв. м, в Санкт-Петербурге - 231 тыс. руб./кв. м, в Московской обл. – 160 тыс. руб./кв. м, в Ленинградской обл. – 199 тыс. руб./кв. м.
При этом в некоторых регионах цена недвижимости выглядит заниженной относительно уровня качества городской среды – Волгоградская обл., Челябинская обл., Воронежская обл.
В Волгоградской обл. низкие цены на жилье могут формироваться из-за слабой покупательной способности. Среднедушевые доходы населения в этом регионе в 2022 году составляли 31,3 тыс. руб./мес., что является наиболее низким значением среди регионов с городами миллионниками. Средний показатель в России составляет 44,9 тыс. руб./мес.
В Челябинской обл. отрицательное влияние на цены может оказывать экологический фактор, поскольку в регионе расположены металлургические предприятия.
В Воронежской обл. стоит отметить рекордный ввод жилья в 2022 году, который составил 1,9 млн кв. м., в результате рост нового предложения является сдерживающим фактором для цен.
Отметим, что по качеству городской среды Воронежская обл. находится на 8 месте среди регионов с городами миллионниками, в то время как Волгоградская обл. на 13 месте, а Челябинская обл. – на 10 месте.
Таким образом, среди этих трех регионов цены на недвижимость могут вырасти наибольшими темпами в Воронежской обл., учитывая его близкое расположение к Москве (путь до столицы экспресс-поездом занимает 6,5 часов), а также прочные позиции в рейтинге городской среды.
SIA.RU: Главное
