Три сценария, что будет с рынком недвижимости в 2024 году

В 2023 году рынок недвижимости показал неплохие результаты – выросли и цены, и объемы сделок. Однако на 2024 год прогнозы экспертов расходятся. Одни говорят, что рынок продолжит расти, учитывая инфляцию, другие считают, что рынок посыпется, учитывая высокие  ставки и объем нераспроданного нового жилья. Аналитики БКС Мир инвестиций прогнозируют три сценария развития событий.

Как росли цены в октябре

Несмотря на рост ключевой ставки до 15%, рост цен на рынке недвижимости продолжился и в третьем квартале.

Официальные данные по ценам и сделкам дает Росстат и Росреестр, оба ведомства делают это с запаздыванием на несколько месяцев. По ситуации на середину декабря есть данные за октябрь, и они в целом фиксируют положительную динамику.

Так, Росреестр отчитался о росте числа завершенных сделок за ноябрь на 0,9%, или почти в 1,5 раза относительно октября предыдущего года. Но рост происходит за счет продаж, совершенных еще летом и по ставкам минувшей весны. Росстат дает данные по ценам не ранее третьего квартала (до конца сентября), и там тоже рост. В среднем по стране цены на новостройки выросли на 4% , на вторичном рынке – на 2,3% . По Москве рост еще больше: на новостройки – +7,3%, на вторичке – +3%.

Сбер, который ведет собственную статистику сделок, подтверждает тренд. В ноябре был зафиксирован очередной рекорд цен: 145,9 тыс. за метр (+2,2%) в новостройках и 101,7 тыс. (+1,3%) во вторичке. В столице, по крайней мере в проектах, где партнером выступает Сбер, тоже все красочно: 291,7 тыс. за метр (+1,7% в ноябре) и 275,3 (+1,5%). Снижение было в первом квартале, но по большей части оно уже отбито. В столице, по крайней мере в проектах, где партнером выступает Сбер, тоже все красочно: 291,7 тыс. за метр (+1,7% в ноябре) и 275,3 (+1,5%). Снижение было в первом квартале, но по большей части оно уже отбито.

Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала, до начала 2023 г., но затем возобновил рост, и сейчас он продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.

Как росли цены на жильё в Москве Данные IRN.RU

Как росли цены с начала 2023 года

Новостройки в России с начала текущего года подорожали на 15% – в среднем до 126 тысяч рублей за квадратный метр, вторичное жилье – почти на 14%, до 109 тысяч рублей за квадратный метр, сообщает РИА Новости со ссылкой на данные аналитиков "Мира квартир".

Цены на новостройки Москвы, по данным "Мира квартир", с начала года выросли на 10% - до 349 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичном рынке - на 7%, до 327 тысяч рублей за "квадрат". В Санкт-Петербурге квартиры подорожали на 8% на первичке и на 2% на вторичке.

В Иркутске цены на новостройки, по данным REALTY.IRK.RU, выросли с начала года на 12%, средняя цена составляет 133 тыс.руб./кв.м.. На вторичном рынке зафиксирован рост  на 7%, средняя цена составляет 116 тыс. руб./кв.м.

Прогнозы и сценарии

Цены на недвижимость держат растущий тренд. И в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные, отмечают в обзоре эксперты БКС Мир инвестиций.

В пользу роста играют три фактора –  рост денежной массы и инфляционные ожидания населения, рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной, догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.

Давят на рынок двузначные ипотечные ставки и рост первоначального взноса, высокая закредитованность населения и застройщиков, растущий разрыв между доходами граждан и ценами.

– Растущий тренд на рынке неустойчив, – считают эксперты БКС Мир инвестиций. – Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции либо физический дефицит жилья.

По мнению  аналитиков, оба фактора – маловероятные.

– При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти невозможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж. Поэтому базовый сценарий – это контролируемое властями снижение цен на жилье. Второй наиболее вероятный сценарий – это стагнация цен и колебания возле текущих уровней. И лишь на третьем месте продолжение роста, – резюмируют аналитики БКС.