Льготная ипотека – всё? Эксперты – о турбулентности на рынке недвижимости

Рынок недвижимости будет штормить в ближайшее время. Резкое изменение правил игры по льготной ипотеке уже привело к противостоянию банков и застройщиков. Одни не готовы работать по старым условиям, а вторые не хотят принимать новые. Но эксперты уверены, что к февралю всем удастся договориться. И осознать: время льготной ипотеки, к которой мы привыкли с 2020 года, уходит, придется вернуться к рыночным ставкам. Как изменится ситуация на рынке в ближайшее время? Что будет с ценами и спросом? Об этом эксперты рассказали SIA.RU.

«В отрасли – противостояние»

В ближайшее время из-за резкого изменения условий выдачи льготной ипотеки рынок будет штормить, отмечает генеральный директор СЗ «Грандстрой» Екатерина Прядко. Возможно, это приведёт к тому, что застройщики начнут массово менять прайсы, как это уже происходит в Москве.

– В отрасли происходит противостояние – кто примет на себя расходы по компенсации дельты между льготными и рыночными ипотечными ставками, в связи с изменением Центробанком порядка получения банками субсидии от государства. При текущей ключевой ставке банкам просто невыгодно стало выдавать льготную ипотеку, так как лимиты остались прежними, а разница выросла с ростом ключевой ставки почти в два раза, – поясняет Екатерина Прядко.

Основные банки – Сбер, ВТБ, Альфа – установили в качестве обязательного условия для выдачи льготной ипотеки с пониженной ставкой субсидирование данной ставки застройщиком. Размер комиссионного вознаграждения, которое должен выплачивать застройщик, колеблется от 7,5% до 8,9% в зависимости от вида льготной программы.

– Девелоперы же вынуждены эту комиссию платить из своей маржинальной доходности, если позволяет, либо заложить комиссию в цену конкретной сделки. Естественно, девелоперы сопротивляются, так как при проектном финансировании в проекте дополнительные комиссии не учтены. Брать их неоткуда, не ухудшая продукт, а перекладывать на конечного потребителя не хочется, – отмечает Екатерина Прядко.

Однако пока не все банки ввели такие комиссии. Так, в частности, Банк ДОМ.РФ, УралСиб и иные продолжают выдавать льготную ипотеку на прежних условиях. Некоторые банки разрабатывают собственные программы выдачи льготной ипотеки на иных условиях, без выплаты комиссии застройщиками, но с отсрочкой перечисления оплаты на эскроу от 3 до 6 месяцев.

При этом нельзя утверждать, что с введением новых условий льготная ипотека перестала быть доступной. В настоящий момент все равно остается возможность взять льготную ипотеку на прежних условиях, без каких-либо комиссий.

– Я думаю, ипотека сдвинется в пользу банков второго эшелона. Что эти изменения означают для конечного потребителя? Ему стало сложнее ориентироваться в новых, постоянно меняющихся обстоятельствах. Надеюсь, со снижением ключевой ставки ситуация будет меняться. В новых условиях растет значимость экспертности застройщика. Мы постоянно мониторим рынок ипотеки, договариваемся с банками о наиболее выгодных условиях для наших клиентов, открыто показываем ценообразование квартиры, – добавляет Екатерина. – Да, будет период неопределенности, возможно, рынок будет штормить. Играют роль еще ряд внешних факторов. Поэтому застройщики где-то будут точечно повышать цены либо массово менять прайсы, как это происходит сейчас в Москве. Но рынок цикличен, и любые просадки формируют отложенный спрос. В конечном итоге спрос на жильё будет зависеть от состояния экономики в целом.

«Мы приняли непростое решение»

Строительная отрасль находится в непростой ситуаций, отмечает генеральный директор ГК «Домстрой» Татьяна Красноштанова. В ближайшие две недели застройщики будут внимательно анализировать условия, смотреть, как работают конкуренты, и выбирать оптимальный для себя вариант. Надежду вселяет то, что на рынке остались банки, которые выдают льготную ипотеку по старым условиям.

– Мы всегда стоим на стороне покупателя. И, так как мы сотрудничаем со всеми банками, если наши покупатели мечтают приобрести у нас квартиру, менеджеры отдела продаж всегда помогут оформить ипотеку на самых выгодных условиях. Тем более, некоторые банки продолжают работать по старым ставкам. Кроме того, ипотека – это гибкий инструмент, и у клиента всегда есть возможность позже рефинансировать кредит на лучших условиях.

Татьяна Красноштанова не считает, что льготная ипотека перестала быть доступной. Просто теперь это будет ипотека не с господдержкой, а субсидированная застройщиком. По ее словам, компания приняла непростое решение использовать этот механизм: для покупателей «Домстрой» ставки по семейной ипотеке останутся на уровне 6%, по ипотеке с господдержкой – 8%.

Как говорит Татьяна, все эти изменения неизбежно отразятся на ценах новостроек.

– За три года существования льготной ипотеки все уже поняли, что это инструмент, который приводит к повышению цены. Существует себестоимость строительства, стоимость квартиры взята не с потолка, каждый рубль в ней обоснован, и работать в убыток никто не будет. Для того чтобы заплатить банку лишние 10%, застройщик будет вынужден эту разницу заложить в стоимость квартиры.

Строительная отрасль находится в стрессовой ситуации, отмечает Татьяна Красноштанова.

– Думаю, многие, кто сомневался, притормозят новые проекты. Будут смотреть, как отреагирует рынок и покупатели. Год будет сложным – число желающих приобрести квартиру по рыночной ипотечной ставке 20%, безусловно, уменьшится.

«Банки хотят увеличить свою маржинальность»

С 11 января крупные банки изменили условия выдачи льготной ипотеки, и рынок недвижимости ждет период турбулентности, считает руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» Екатерина Саломатова. Эксперт уверена, что в итоге все договорятся, но цены вырастут.

– Напомню, с чего всё началось. Вступило в силу Постановление Правительства по регулированию льготных ипотечных программ. В двух словах: порог первоначального взноса подняли до 30%, а лимит кредита по господдержке снизили до 6 млн по всей России. Вслед за этим банки-монополисты вышли с решением: выдавать льготную ипотеку только с субсидированием от застройщика. Я связываю это с тем, что государство уменьшило финансирование льготной ипотеки, а так как 3/4 рынка проходит через 3-4 крупнейших банка, то ранее согласованных лимитов оказалось недостаточно для продолжения активной выдачи льготных программ.

Екатерина Саломатова предлагает не спешить делать окончательные выводы.

– Как я вижу ситуацию прямо сейчас? Банки-монополисты просто хотят под шумок увеличить свою маржинальность. Застройщики протестуют, 2/3 из них не готовы работать на новых условиях. Важно, что выдачи льготной ипотеки продолжаются через менее известные банки. Согласованная с банками финансовая модель проектного финансирования не подразумевает потерю маржинальности застройщика 7–10% от стоимости квартиры. Есть застройщики, которые согласны оплачивать комиссию, их немного. Но за чей счет банкет? Конечно, за счёт покупателя, через удорожание стоимости недвижимости на 3-8%. К ситуации уже подключилась ФАС, так как поступили жалобы на банки из-за ограничений, которые они ввели. Если в отношении кредитных организаций возбудят дело в соответствии с законом «О защите конкуренции», им могут грозить миллионные штрафы.

Екатерина Саломатова уверена, что компромисс между банками и застройщиками в конечном итоге будет найден.

– Все договорятся. В феврале мы уже поймем, как и что работает. Но стоимость квадратного метра увеличится – как минимум, на 3-5%. Я прогнозирую, что в 2024 году опережающими темпами будет расти строительство индивидуальных жилых домов, так как этого продукта перемены не коснулись вообще. Можно строиться как самостоятельно, так и с подрядчиком по ставке от 3%.

В целом, стабильности на рынке недвижимости нет, а количество рисков увеличилось многократно, резюмирует эксперт.

– Сейчас нам, чтобы одобрить клиента под его запрос, приходится учитывать десятки параметров. Так, внесены изменения по предельной долговой нагрузке; практически по всем программам требуется реальное подтверждение дохода; мы наблюдаем бардак в Бюро кредитных историй. На рынке по-прежнему существуют схемы покупки без первоначального взноса с удорожанием объекта. Это означает, что сразу после покупки квартира теряет в цене, так же как новый автомобиль терял 10-30%, выезжая из автосалона. Увеличился риск, что ждать новостройку от застройщика придётся не 1,5-2 года, а все 4. Я бы сейчас не полагалась на свой опыт или «слова» друзей и знакомых, покупала бы только с профессионалом. Даже к застройщику сейчас я бы не рекомендовала ходить самостоятельно, потому что «каждый кулик хвалит своё болото».

Екатерина в текущей ситуации советует начинать не с поиска недвижимости, а с одобрения ипотеки и далее под эти параметры уже подбирать объект.

– Сейчас еще в 4-5 банках есть возможность покупки по семейной ипотеке под 5-6% по цессии (переуступка, когда дом еще не сдан, но покупатель уже хочет продать объект другому). Самостоятельно клиент в этом вопросе не разберется. Купить в ипотеку жильё без помощи профессионала – именно сейчас довольно сложная задача.

«Важны возможности федерального бюджета»

Россельхозбанк продолжает реализацию льготных государственных программ кредитования, и самой востребованной в банке остается «Сельская ипотека».

– В Иркутской области программа традиционно пользуется большим спросом у горожан, которые покупают более доступное загородное жилье. И спрос продолжает расти, – подчеркивает директор Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Наталья Баркова. – На сегодня это одна из самых выгодных государственных программ с субсидированием процентной ставки, которую удается сохранить на уровне 3%. Основное изменение, которое произошло за последнее время, – увеличение первоначального взноса до 30%, но это пока не повлияло на спрос.

Наталья Баркова ожидает, что тенденция сохранится, однако на реализацию льготных программ, безусловно, будут оказывать влияние возможности федерального бюджета.

– При этом увеличения стоимости по объектам загородной недвижимости мы не наблюдаем, она остается на уровне прошлого года. Тем не менее на возможный рост цен в будущем могут повлиять другие рыночные механизмы, – резюмирует она.

«Ипотека возвращается к рыночным условиям»

Текущее изменение по льготной ипотеке – далеко не первое, отмечает директор центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Иркутске Ирина Маджара. Пора осознать: льготная ипотека, к которой все привыкли за три года, завершается.

– Разворот и снижение продаж на рынке ипотеки происходит с октября. Пиковые продажи ипотеки на рынке Иркутской области – 4,1 тыс. штук – зафиксированы в сентябре 2023 года. Сейчас выдачи возвращаются на уровень лета 2023 года – около 2,8 тыс. штук в месяц.

Ирина Маджара отмечает, что изменения от 11 января связаны со снижением предельной величины субсидий, получаемых банками от государства.

– Это случилось не впервые. В очередной раз произошло снижение дофинансирования еще на 0,5%. Условия ужесточаются. Я думаю, что пора всем осознать, что доступной льготной ипотеки, к которой мы все привыкли, не будет. Льготная ипотека на новых условиях сохранится для поддержания спроса.

Решение о финансовой модели продаж и наценке стоимости квадратного метра примет только застройщик. По словам Ирины Маджары, рост цен неизбежен. Скорее всего, наценка может составить от 3 до 10%. Рост цен на новостройки возможен и из-за других факторов – высокого уровня инфляции и высокой ключевой ставки ЦБ РФ (16%). На цену новостроек гораздо существеннее влияет размер и стоимость проектного финансирования застройщика.

– Главное – надо понять, что происходит возвращение к рыночным условиям – как для первичного, так и для вторичного рынка. Была же когда-то только рыночная ипотека, и первичный рынок жил на стандартных условиях до 2020 года. Кстати, и объемы выдачи были неплохие: в декабре 2019 года в Иркутской области было выдано 2 589 шт. ипотечных кредитов, в июле 2023-го – 2858 шт.

«Объем сделок на жилищном рынке в 2024 году снизится»

Льготная ипотека в 2024 году, несомненно, станет менее доступной, исходя из текущей ситуации и действий со стороны банков, считает эксперт по маркетингу в сфере строительства Александр Старовойтов.

– Но всё же, понимая, какую роль строительная отрасль играет в экономике России, я думаю, что какие-то компенсационные механизмы государство будет включать.

Однако объем сделок на жилищном рынке в 2024 году в любом случае будет ниже, чем в прошлом, считает эксперт.

– Рынок в 2023 году был во многом «перегретый». Большинство уже «припарковало» свои деньги, поэтому ожидать такого ажиотажа в 2024 году не стоит. Проседание рынка, конечно, будет.

По мнению Александра Старовойтова, в первом квартале застройщикам будет гораздо сложнее реализовывать квартиры.

– Но я бы не торопился с выводами, думаю, что сложившаяся ситуация вызовет интенсивный диалог между государством, банками и застройщиками, – поясняет эксперт. – Появилась информация, что крупные застройщики объявили своего рода демарш в связи с изменением условий работы со стороны банков по льготной ипотеке, и это, несомненно, ускорит диалог между участниками рынка.