Спрос на ипотеку сильнее упал на рынке новостроек

В январе 2024 г. в России было выдано 75,9 тыс. ипотек – это сразу в 2,5 раза меньше, чем в декабре. В первый месяц года традиционно мало сделок из-за праздничных дней, а в 2024 г. к этому добавился также фактор ужесточения условий кредитования. Однако если сравнивать с январем 2023 г., то спрос на ипотеку лишь на 1,8% меньше, что достаточно удивительно, учитывая, что год назад ипотечные условия были значительно лучше. Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги января 2024 г. на рынке ипотечного кредитования России.

По сравнению с концом 2023 г. сильнее количество выдач сократилось на рынке новостроек (в 3,3 раза против 2-х раз на вторичном рынке), где зависимость от ипотеки больше. Ужесточение условий кредитования (особенно повышение первоначального взноса) достаточно сильно ударило по рынку. Вторичный рынок не так зависим от ипотеки, кроме того, повышение ставок произошло раньше, чем изменение условий на рынке новостроек, и уже нашло свое отражение в предыдущие месяцы.

Более резкое снижение числа сделок на первичном рынке привело к изменению соотношения между сегментами. Если в конце 2023 г. доля вторичного рынка в общем числе выдач ипотек снижалась на фоне роста ипотечных ставок, достигнув в декабре 56%, то в январе 2024 г. соотношение вернулось к более привычному – на вторичку пришлось 66% всех выданных кредитов.

Спрос на ипотеку на первичном рынке по сравнению с концом 2023 г. упал сильнее, чем на вторичном. Почти во всех регионах январские результаты более, чем в 2 раза уступают декабрьским. Особенно сильное падение в регионах с небольшим числом сделок на рынке новостроек - в Чукотском АО, Ингушетии, Еврейской АО, Республике Алтай, Амурской области (в 5 раз и более). В Московском и Петербургском регионах, где был снижен лимит по льготной ипотеке, динамика соответствует общестрановой - в Москве и Ленинградской области падение в 3,2 раза, в Санкт-Петербурге и Московской области – в 3,4 раза. Т.е. снижение лимита в столичных регионах привело к таким же последствиям, как повышение первоначального взноса в других регионах РФ. Запуск арктической ипотеки также пока не нашел отражение в статистике.

По сравнению с январем 2023 г. число выдач на первичном рынке в январе 2024 г. на 29% больше (на вторичном – на 13% ниже). В Московском и Петербургском регионах январь текущего года также стал более успешным, чем январь прошлого года, однако рост не такой сильный: в Москве и Московской области +17%, в Санкт-Петербурге +15%, в Ленинградской области +9%.

Средний заём на вторичке и средний срок, на который берут кредит, снижаются после ужесточения условий кредитования.

Средний размер кредита в РФ в январе 2024 г. составил 3,6 млн рублей. На первичном рынке он выше, чем на вторичном: 5 млн рублей против 2,9 млн рублей. На рынке новостроек средний размер выданной ипотеки практически не меняется с сентября 2023 г. (держится на уровне 4,9-5 млн рублей). На вторичном рынке он продолжает снижаться на фоне ухудшения кредитных условий и сохраняющегося роста цен (хотя и медленного) – за последний месяц показатель уменьшился с 3,2 до 2,9 млн рублей (такого низкого значения не было с лета 2022 г.).

В конце 2023 г. средний срок, на который берут ипотеку в РФ превысил 300 месяцев или 25 лет. В январе 2024 г. показатель немного снизился – до 297 месяцев. При текущих высоких ставках на вторичном рынке кредиты на длительный срок уже не так привлекательны, поэтому в январе фиксируется снижение средних сроков кредитования.

Объем задолженности по ипотеке увеличился за счет вторичного рынка, доля просроченных кредитов перестала снижаться.

Суммарный объем задолженности по ипотеке (на первичном и вторичном рынках) продолжает увеличиваться. На конец января 2024 г. он составил 18,2 трлн рублей, из них 4,9 трлн рублей на первичном рынке и 13,3 трлн рублей – на вторичном. Рост вызван увеличением задолженности на вторичном рынке – за месяц показатель стал больше на 1,4%. Месячный прирост долга ускорился, в декабре он составил +0,3%. На рынке новостроек, напротив, объем задолженности немного снизился (-0,9%).

Объем просроченной задолженности за последний месяц увеличился сильнее, чем общий объем – на 4,6% на рынке новостроек и на 2,0% на вторичном рынке.

В январе доля «просрочки» в общем объеме задолженности не снизилась или не осталась на прежнем уровне, как это было в предыдущие месяцы, а немного увеличилась – на 0,1 п.п. как в новостройках, так и на вторичке. Однако несмотря на прирост «плохих» долгов, просроченная задолженность по кредитам на первичном рынке составляет лишь 0,12% от общего объема, на вторичном – 0,43%.

По итогам января 2024 г. объем просроченной задолженности в целом по РФ составил 62,6 млрд рублей: из них 5,9 млрд на первичном рынке и 56,7 млрд – на вторичном.

«Сокращение числа выдач в январе 2024 г. было ожидаемым, в феврале и марте спрос и количество ипотек должно превысить январские показатели, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – Действие программы семейной ипотеки (на которую приходится около 40-45% от всех «льготных» выдач) позволит рынку более комфортно пройти период снижения спроса. Быстро нарастить объемы выдач по этой программе не получится, ее следует рассматривать как долгосрочный фактор поддержки спроса».