Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость сейчас выгоднее покупать в каждой локации. В последние месяцы ситуация кардинально не изменилась – по-прежнему в большинстве городов новостройки дороже готового жилья.
В выборку вошли 36 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на «первичке» за счет «ценового меню» для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на «вторичке» за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
Новостройки дешевле готового жилья только в 5 городах
Только в 5 из 39 анализируемых локаций в ноябре 2022 г. «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, т.е. почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» в Астрахани («квадрат» в новостройках на 58% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (35%). Также значительно выше по цене «первичка» в Казани (28%), Перми (26%), Томске (25%), Набережных Челнах (24%). По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Сочи (на 86 тыс. рублей за кв.м. – за счет дефицита нового жилья), Астрахани и Казани (на 41 и 40 тыс. рублей соответственно).
В тех городах, где «вторичка» остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3-9 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где «квадрат» на «вторичке» в 2 раза дороже, чем на «первичке» (82,8 тыс. рублей против 39,2 тыс. рублей).
Нет ни одного города-миллионника, где «квадрат» на вторичном рынке был бы дороже, чем на первичном. В начале года в эту категорию входили Самара, Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки на 4%, 11% и 17% дороже «вторички» соответственно).
Новостройки опережают вторичный рынок по темпам роста цен
В ноябре 2022 г. только в 5 городах «вторичка» дороже «первички», в начале года таких локаций было больше – 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям «квадрат» на «первичке» с начала года вырос в цене на 13%, на «вторичке» – на 7%.
Первичный рынок продолжает опережать вторичный по темпам роста цен.
Речь идет о ценах предложения – тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru. Реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на «первичке» за счет «ценового меню» для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на «вторичке» за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 г.: с января по апрель «квадрат» на «первичке» подорожал на 11%, на «вторичке» –- на 8%. С мая стоимость «квадрата» фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной. Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских (в итоге +13% с начала года). В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен, в результате чего «квадрат» на вторичке не только не увеличился в цене после апреля, но даже немного подешевел (в итоге +7% с начала года).
«Первичка» выгоднее, если брать ипотеку
Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то стоит помнить, что на вторичном рынке нет льготной ипотеки и программ дополнительного субсидирования ставки от застройщиков, а значит, ставки по кредитам выше. Так, в начале октября 2022 г. средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 3,49%, на вторичном – 8,97%. Средняя цена кв.м. на первичном рынке в октябре 2022 г. – 123,4 тыс. рублей, на вторичном – 110,8 тыс. рублей, стоимость «средней» квартиры (площадью 50 кв.м.) в России – 6,2 млн рублей на «первичке» и 5,5 млн рублей на «вторичке». При первоначальном взносе 25% и сроке в 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 24,4 тыс. рублей, за готовое жилье – 35,6 тыс. рублей, а итоговая сумма – 6,7 и 9,8 млн рублей соответственно.
Т.е., в случае покупки жилья с оформлением ипотеки, разница в цене между «вторичкой» и «первичкой» компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.
Мобилизация не повлияла на соотношение цен в новостройках и на «вторичке»
Объявление мобилизации практически не сказалось на динамике цен в целом по анализируемым локациям – в октябре и начале ноября на рынках сохраняются те же тренды, которые сложились к сентябрю (стагнация с чуть более выраженным ростом в новостройках). В некоторых городах в октябре относительно сентября цены заметно снизились (или, наоборот, увеличились), отреагировав на динамику спроса на фоне мобилизации, но в ноябре вместе с относительной стабилизацией внешней повестки вернулись к предыдущему уровню. Есть, однако, и исключения, например, в Москве в ноябре цены на первичном рынке снизились на 1,7% относительно октября – в столице этот показатель так значимо не снижался в месячном выражении на протяжении 4-х последних лет (похожая ситуация в Московской области, Нижнем Новгороде, Новосибирске).
Мобилизация практически не повлияла и на соотношение цен на первичном и вторичном рынках. Рассмотрим города, где соотношение стоимости «квадрата» в сентябре (до начала мобилизации) и в ноябре заметно отличается – Севастополь, Хабаровск, Иркутск, Самару. Во всех этих локациях темпы роста цен на первичном рынке заметно выше, чем на вторичном, и уже к сентябрю соотношение существенно изменилось относительно января (тогда «вторичка» везде была дороже) – в Севастополе, Иркутске и Самаре разрыв стал меньше, а в Хабаровске новостройки опередили готовое жилье по уровню цен. В динамике прослеживаются тренды, сложившиеся еще до объявления мобилизации.
Городов, где новостройки дороже «вторички», может стать больше
Опережающие темпы роста на первичном рынке в 2022 г. привели к тому, что в части городов, где в начале года вторичный рынок был дороже первичного (в Санкт-Петербурге, Хабаровске, Иркутске, Самаре, Барнауле, Кемерове, Ставрополе и Воронеже) новостройки стали дороже готового жилья. И если в Ставрополе, Иркутске, Барнауле, Самаре и Кемерове разрыв пока минимален («квадрат» на «первичке» на 3-4% дороже, чем на «вторичке»), то в Воронеже новостройки дороже уже на 11%, в Санкт-Петербурге – на 17%, в Хабаровске – на 18%.
Во Владивостоке, Севастополе и Саратове, где сейчас цены на вторичном рынке выше, чем на первичном, «квадрат» в новостройках в 2022 г тоже дорожал сильнее, чем в готовом жилье. В результате этого разрыв между «первичкой» и «вторичкой» сократился. Вероятно, в ближайшем будущем и в этих локациях новостройки окажутся дороже готового жилья. Оренбург – единственный город, где в начале года новостройки были дороже «вторички» (на 30%), а в ноябре ситуация изменилась в обратную сторону – теперь вторичный рынок дороже (на 5%). Такая динамика связана с колебаниями цен на первичном рынке, где объем предложения невелик и волатилен. Возможно, при изменении структуры предложения на первичном рынке, новостройки в городе вновь окажутся дороже готового жилья. В Махачкале темпы роста цен на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном, поэтому разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками только увеличивается.
В 6 городах с начала 2022 г. вторичный рынок опережал первичный по темпам роста цен. Это Краснодар (здесь цены в новостройках показали рекордный рост в 2020-2021 г. и в настоящее время снижаются), Томск и Челябинск (цены на первичном и вторичном рынках в этих городах увеличиваются схожими темпами), Ярославль, Астрахань и Махачкала (темпы роста цен на «вторичке» значительно опережают темпы роста в новостройках). В Омске и Оренбурге цены на «вторичке» увеличиваются, а на «первичке» уменьшаются. В Сочи и на «первичке», и на «вторичке» цены снижаются, но на «первичке» более быстрыми темпами. Пока что во всех этих городах (кроме Оренбурга и Махачкалы) цены на первичном рынке в значительной степени превышают цены на вторичном рынке, поэтому в ближайшей перспективе не стоит ожидать, что в каком-то из них готовое жилье окажется дороже новостроек.
Сильнее дорожает более дешевое
На вторичном рынке только в Сочи с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. В Москве цены практически не изменились (+0,2% с начала года) – начиная с мая цены на вторичном рынке столицы сокращаются, отрицательная динамика последних месяцев компенсировала рост в начале 2022 г. Минимальный рост зафиксирован в Краснодаре, Московской области и Севастополе (+2%), Санкт-Петербурге (+3%), Хабаровске (+4%), Владивостоке и Казани (+5%) - это локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом «высокой базы». Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+31%), Кемерово и Саратове (+18%), Челябинске, Астрахани и Ульяновске (+16%) – в основном это наиболее дешевые локации. На рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличиваются цены в более дешевых локациях. В более дорогих нарастить стоимость сложнее.
На первичном рынке существенное влияние на динамику цен во многих городах с небольшим выбором в новостройках оказывает изменение структуры предложения. В таких локациях колебания цен наиболее заметны – города могут становиться лидерами либо по росту, либо по снижению средних цен. В 3-х городах цены с начала 2022 г. сократились – это Сочи (-15% за счет эффекта высокой базы), Оренбург и Омск (-18% и -15%. В лидерах по росту цен Иркутск (+43%) и Набережные Челны (+40%).
И «первичка», и «вторичка» в среднем по городам 500-тысячникам подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам – обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта “низкой базы” (в дорогих локациях за счет и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее).
«Осенью 2022 г. на первичном и вторичном рынках крупнейших городов РФ сохраняются тренды, сформировавшиеся еще летом – цены стагнируют, но в новостройках фиксируется чуть более выраженный рост. За счет опережающего роста цен на первичном рынке с начала года количество локаций, где готовое жилье дешевле строящегося, сократилось с 12 до 5, – отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Объявление мобилизации фактически не сказалось на динамике цен и не повлияло на соотношение стоимости «квадрата» на «первичке» и «вторичке»».
SIA.RU: Главное
