Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 г. на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России. Большую часть года цены на вторичном рынке стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались. Для 2022 г. характерна рекордная за последние 3 года доля объявлений со срочными продажами. Несмотря на все вызовы, активность пользователей лишь на 12% ниже, чем в прошлом году.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
Цены за год выросли на 9,5%
С начала 2022 г. на вторичном рынке крупных городов РФ можно выделить 2 периода в динамике цен:
- с января по апрель цены увеличивались,
- начиная с мая они перешли к стагнации или снижению (в зависимости от локации).
В начале года на рынке сохранялись тренды, сформировавшиеся осенью 2021 г. – повышение цен предложения. Среди причин – рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые) и индексация цен в уже существующих объявлениях. В целом по анализируемым локациям цены с января по апрель увеличились на 9%. Рост наблюдался во всех локациях. Максимальные темпы были зафиксированы в Саратове и Ставрополе (+17%), минимальные – в Хабаровске (+1%) и Тюмени (+4%).
Вместе с падением спроса с апреля-мая на вторичном рынке крупных городов РФ был нарушен тренд на стремительный рост цен:
- в части локаций рост продолжился, но более сдержанными темпами: например, в Астрахани, Ульяновске, Пензе, Челябинске, Волгограде средние цены с апреля по декабрь увеличились более, чем на 5% (в основном это локации с невысоким уровнем цен)
- в большинстве локаций (26 из 39) положительная динамика средних цен сменилась их стагнацией – цены с апреля по декабрь увеличились менее, чем на 5%)
- в нескольких локациях цены перешли к снижению – заметное сокращение стоимости квадрата было характерно для Москвы (-6% с апреля по декабрь) и Санкт-Петербурга (-8%), Московской области (-4%), Ленинградской области (-3%), а также Краснодара (-6%), Казани (-3%) и Севастополя (-11%).
В целом по крупным городам с апреля по декабрь цены практически не изменились (увеличились на 0,4%). Вторичный рынок, в отличие от первичного, не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, поэтому собственники ограничены в принятии решений о повышении цен. Слишком занижать цены предложения они также не готовы, однако, неплохие скидки предоставляются уже на моменте общения с потенциальным покупателем.
В декабре в целом по анализируемым локациям цены на 9,5% выше январских показателей. Максимально за 2022 г. “квадрат” на вторичке подорожал в Махачкале (на 34%), Саратове и Кемерово (+20%), Астрахани и Челябинске (+19%), Рязани и Ульяновске (+18%). В целом, на рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличивается стоимость в более дешевых локациях. В более дорогих уровень цен не позволяет “квадрату” дорожать еще сильнее.
Единственная локация, где в конце года цены ниже, чем в начале - Москва. Сейчас “квадрат” в столице стоит 302,2 тыс. рублей - на 0,4% меньше, чем в январе. Снижение цен с мая компенсировало резкий рост в начале года. Среди причин такой динамики существенное увеличение числа лотов в продаже (относительно прошлого года выбор сейчас больше на 44%), а значит, и конкуренции. Цены на вторичном рынке Москвы достигли очень высоких значений, а спрос в 2022 г. на 21% ниже, чем в 2021 г. В итоге продавцы вынуждены идти на предоставление скидок, чтобы продать свои лоты в условиях высокой конкуренции и пониженного спроса. Даже увеличение спроса, наблюдающееся в последние месяцы, пока что не привело к росту средних цен.
В большинстве городов вторичка дешевле первички
В конце 2022 г. только в 5 из 39 анализируемых локаций “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, т.е. почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
В начале года таких локаций было больше – 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям “квадрат” на “первичке” с начала года вырос в цене на 16,4%, на “вторичке” – на 9,5%.
Речь идет о ценах предложения - тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru. Реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на “первичке” за счет “ценового меню” для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на “вторичке” за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 г.: с января по апрель “квадрат” на “первичке” подорожал на 14%, на “вторичке” – на 9%. С мая стоимость “квадрата” фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной. Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских. В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен.
Наибольший разрыв в цене между “первичкой” и “вторичкой” в Астрахани (“квадрат” в новостройках на 51% дороже, чем в готовом жилье) и Томске (36%). Также значительно выше по цене “первичка” в Казани (27%), Хабаровске (24%) и Нижнем Новгороде (23%). По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Казани и Астрахани (на 39 и 38 тыс. рублей соответственно). В Москве вторичка на 5% дешевле первички, в Санкт-Петербурге – на 18%.
Активность пользователей лишь на 12% ниже показателей 2021 г.
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Потенциальный спрос в 2022 г. на вторичном рынке недвижимости на 12% ниже, чем в 2021 г. В начале года активность пользователей была выше прошлогодней (на 9%), но в марте-апреле спрос упал из-за резкого роста ключевой ставки (на 29% относительно начала года и на 13% относительно аналогичного периода прошлого года). В мае-июле активность пользователей находилась на низком уровне, рост просмотров начался только в августе.
Второй раз за год потенциальный спрос упал после объявления частичной мобилизации (вторая половина сентября показала снижение относительно начала месяца на 17%, относительно второй половины сентября 2021 г. – на 36%). Однако, реакция была не такой сильной, как весной, уже через несколько дней спрос вновь стал восстанавливаться. Рост продолжился и в ноябре-декабре. Вероятно, это вызвано традиционными сезонными колебаниями. В конце года на рынке недвижимости заключается наибольшее количество сделок, что связано как с финансовыми факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года). Тем не менее в сравнении с 2021 г. активность покупателей в октябре-декабре ниже на 19%. Т.е. вторичный рынок в самый активный период «потерял» пятую часть потенциального спроса в сравнении с прошлым годом.
В целом рынок показал высокую устойчивость: несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам в 1-2 кварталах, активность пользователей снизилась в 2022 г. всего на 12% относительно 2021 г.
Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2022 г. включительно. Согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 г. в столице заключено на 21% меньше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году.
Падение числа сделок наблюдалось в апреле-мае (высокие ставки по ипотеке ограничивали покупательскую активность). По итогам мая количество сделок на вторичном рынке столицы снизилось в сравнении с мартом в 2,5 раза. С лета рынок показывал минимальный ежемесячный прирост. К октябрю рынок вырос на 59% относительно майских минимумов.
На объявление мобилизации вторичный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек (там -39%). Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+11% относительно сентября). В условиях стремительно меняющейся внешней повестки покупатели квартир предпочитают получить готовое жилье, а не ждать завершения строительства. К тому же уровень цен на вторичном рынке к этому располагает: в Москве цены предложения в новостройках на 5% дороже, чем на вторичном рынке.
В ноябре число сделок немного снизилось относительно октября (на 6%), однако такая динамика спроса была характерна на протяжении последних пяти лет – в ноябре спрос немного проседал относительно октября. Говорить о развороте тренда и о сокращении спроса преждевременно. Вероятно, по итогам декабря количество сделок вновь возрастет, что традиционно для рынка.
Доля срочных продаж – рекордная за последние 3 года
На вторичном рынке недвижимости крупных городов доля объявлений со срочными продажами в ноябре 2022 г. достигла 4% - это максимальные отметки за последние три года.
Рост доли таких квартир в продаже начался в марте: 1 марта только 2,8% квартир продавались срочно, за месяц доля выросла до 3,4%, а локальный максимум был отмечен 1 июля 2022 года – 3,9%, после чего показатель пошел на спад – 1 сентября доля была на уровне 3,7%. Т.е. первая волна роста срочных продаж наблюдалась на рынке с марта по середину июля.
В октябре вновь был зафиксирован рост до 3,9%, в ноябре – до 4%.
Максимальная доля отмечена в середине ноября, после чего она стала снижаться. Т.е. вторая волна срочных продаж продлилась меньше первой – почти два месяца (с середины сентября до середины ноября 2022 г.).
Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы сильно снижать цены в объявлениях – дисконт составляет 5-8%. Но даже такой скидки достаточно для быстрого выхода на сделку, к тому же у покупателей есть возможность для торга уже в процессе предметных переговоров.
Срок экспозиции вырос на месяц
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям в конце 2022 г. составляет 127 дней. По сравнению с прошлым месяцем он сократился на 2 дня.
Рекордного значения за 2022 г. (129 дней) срок экспозиции достиг в ноябре. Для сравнения – минимальный срок в текущем году был в апреле и составлял всего 99 дней. Начиная с мая показатель постоянно увеличивался вплоть до ноября. Падение спроса на вторичном рынке и рост конкуренции привели к тому, что квартиры все дольше находились в продаже.
За год срок экспозиции в целом по крупным городам увеличился почти на месяц – на 29 дней. Рекордный рост в Краснодаре (+74 дня, до 153 дней) и Тюмени (+60 дней, до 131 дня) за счет эффекта низкой базы – год назад в этих локациях были одни из самых низких показателей. Дольше всего в конце 2022 г. квартиры продаются во Владивостоке (в среднем 180 дней) и Севастополе (в среднем 155 дней), быстрее всего – в Екатеринбурге (86 дней) и Красноярске (92 дня).
Только в декабре, спустя 7 месяцев роста сроков экспозиции, наметился разворот тренда. Показатель сократился на 2 дня за последний месяц (в целом по анализируемым локациям). Небольшое сокращение сроков характерно для большинства локаций (для 25 из 39).
Объем предложения: +18% за год
За год объем предложения на вторичном рынке крупных городов РФ увеличился на 18%. Единого тренда в динамике количества лотов в продаже в прошедшем году выделить невозможно:
- с февраля по апрель объем предложения сокращался (продавцы снимали объемы с продажи, понимая, что найти покупателя с рекордно дорогой ипотекой сложно),
- начиная с мая выбор стал увеличиваться (собственники возвращали лоты, снятые с продажи в феврале-марте, на рынок выходили объекты от уехавших в другие регионы и страны, из-за снижения спроса увеличивались сроки экспозиции объектов и увеличивалась конкуренция),
- в сентябре объем предложения немного сократился на фоне роста спроса, после чего выбор на рынке практически не менялся.
Такая динамика была характерна для большинства городов, рассогласование трендов наблюдалось только в периоды повышенной турбулентности. Например, после объявления частичной мобилизации в городах не сложилось единого тренда по выводу в продажу нового предложения: некоторые продавцы сняли объявления с реализации, другие, напротив, срочно приступили к продаже своей недвижимости.
В большинстве локаций по итогу 2022 г. выбор на вторичном рынке выше, чем год назад. Максимально объем предложения увеличился в Ульяновске (на 76%), в Омске (на 60%), Тольятти (на 53%). В Москве относительно прошлого года выбор больше на 44%, в Санкт-Петербурге – на 43%.
«Вторичный рынок в 2022 г. показал устойчивость к внешним событиям – несмотря на все вызовы прошедшего года активность пользователей лишь на 12% ниже прошлогоднего уровня (а реальное число сделок – на примере Москвы – на 21%). Вторичный рынок сейчас, во многих случаях, оказывается достаточно привлекательным. Во-первых сформировавшийся ценовой разрыв с первичкой в большинстве случаев компенсирует разницу в условиях кредитования, во-вторых, на рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018-2019 гг.) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры для заключения сделки, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2023 г. рынок вступает с избыточным объемом предложения. Высокая конкуренция не позволит увеличиваться ценам, а в некоторых локациях продолжит толкать их вниз».
SIA.RU: Главное
