Иркутская область до 2030 года должна обеспечить ввод почти 12 млн м² жилья. И региональное правительство, и строители признают: это очень амбициозная задача, выполнить которую сложно. В моменте – из-за высокой ключевой ставки, а в перспективе – из-за дефицита тепловых и электрических мощностей. Как можно решить эту проблему, сколько времени и средств на это потребуется, обсуждали участники круглого стола «Хаос. Точка бифуркации или причина стагнации?», организованного Ассоциацией застройщиков Иркутской области в рамках Байкальской строительной недели. Мы записали ключевые тезисы развернувшейся дискуссии.
Байкальская строительная неделя 2025. Фото: Андрей Фёдоров
МКД становится все меньше
В 2024 году в Иркутской области было введено 1,6 млн м². Однако, по замечанию заместителя министра строительства Иркутской области Евгения Ветрова, 75% этого объема – индивидуальное жилое строительство. Это больше, чем в среднем по России, где на ИЖС пришлось 58% введенных в прошлом году площадей.
– Если в 2010 году в регионе вводилось 800 тысяч м² многоквартирных домов, то в 2024-м – 405 тысяч. В 2025 году стоит задача построить примерно 1,5 млн «квадратов», при этом площади МКД мы планировали также на уровне 405-410 тысяч м². Но исходя из ситуации на сегодняшний день, реальная цифра – 300 тысяч м², – признал Евгений Ветров.
Высокий «ключ» – дорогой кредит
Одна из причин дальнейшего сжатия объемов МКД – сокращение льготного ипотечного кредитования.
Байкальская строительная неделя 2025. Фото: Андрей Фёдоров
– Порядка 177 тысяч ипотек было выдано в 2023 году, и только 121 тысяча – по итогам 2024 года, – привел цифры замминистра. – Надо помнить, что льготная ипотека была отменена только в середине прошлого года. Поэтому в 2025 году мы ожидаем еще большего падения.
Генеральный директор АО «СЗ ФСК «Новый город», депутат Законодательного Собрания Иркутской области Дмитрий Ружников добавил, что сегодня стоимость кредита девелоперу для входа в новый проект – от 27% годовых и «до бесконечности». Застройщики могут уменьшить долговую нагрузку только за счет активных продаж и наполнения эскроу-счетов, но продажи падают.
– Пока с этим не решится вопрос, никто в новые проекты не пойдёт, количество новых МКД будет снижаться. Что такое 27-30%? Срок строительства многоквартирного дома – 2 года. То есть 60% всей суммы кредита ты должен отдать банку. Правда, появились прогнозы на снижение ключевой ставки до 14-16% к концу года. Мы все ждем этого, сообщил он.
Тепла нет, света нет, земли нет
Другим сдерживающим фактором для строительства МКД стал дефицит тепловых и электрических мощностей. По словам Евгения Ветрова, Иркутск и прилегающие населенные пункты с 2022 года ограничены в возможности подключения к теплу новых объектов.
– Объем капитальных вложений, которые необходимы для развития инфраструктуры в Иркутске, очень значителен. Проблемы с подключением могут препятствовать достижению тех целей, которые обозначены в наших планах, – констатировал замминистра.
При этом временное плечо строительства новой теплогенерации – 5-10 лет. Гендиректор АО СЗ «Донстрой», депутат Думы Иркутска Евгений Савченко выразил опасения, что, если средства не будут найдены, срок отодвинется.
Байкальская строительная неделя 2025. Фото: Андрей Фёдоров
– Нам говорят: тепла нет, электричества нет, земли нет, вода еще как-то есть. Если в 2027 году не упадет откуда-то куча миллиардов рублей, то тепла и не будет, стройка встанет – и не только жилье, но и детские сады, школы, – озвучил он беспокойство представителей отрасли.
Износ растет, замена сокращается
Дмитрий Ружников указал на еще одно потенциальное ограничение для МКД – сети. Ссылаясь на данные Росстата, он отметил, что в 2010 году было заменено 60 км уличной водопроводной сети – при потребности в замене 1100 км. В 2023 году – 45 км, при потребности в 1500.
– Мы меняем единичные проценты. Такая же ситуация наблюдается и с водоотведением, и по тепловым сетям, которые нуждаются в замене, – добавил он.
По мнению Дмитрия, проблему можно решить либо за счет увеличения тарифов, либо субсидиями от государства.
Байкальская строительная неделя 2025. Фото: Андрей Фёдоров
Искушение ИЖС
На фоне сокращения МКД в области растут объемы ИЖС. Евгений Ветров пояснил, что в статистику Росреестра попадает и то жилье, которое построено ранее, но на кадастр поставлено сейчас.
– Это специфика Иркутской области: после введения дифтарифов на электроэнергию, получить льготу домохозяйствам, использующим электроотопление, можно лишь в случае, если жилье официально зарегистрировано. Так что население массово пошло ставить дома на кадастр, – уточнил он.
Застройщики выразили озабоченность тем, что такая ситуация порождает искушение пойти легким путем отчетов, однако надеются, что региональные власти делать этого будут. В том числе и потому, что это порождает новые проблемы пространственного развития.
Байкальская строительная неделя 2025. Фото: Андрей Фёдоров
«Свободных мощностей – нет»
Читайте также:
Генеральный директор Байкальской энергетической компании Олег Причко подтвердил нашему изданию, что подключение новых объектов к теплосети затруднено из-за острого дефицита ресурсов, и на горизонте трех лет свободных мощностей уже нет. Для устранения дефицита требуется возвести два водогрейных котла на Ново-Иркутской ТЭЦ и одну котельную на правом берегу Иркутска. Эти меры обеспечат городу дополнительные 450 Гк/ч.
– Однако инвестиции требуются значительные – порядка 33 миллиардов рублей Теплоснабжение – это сфера естественной монополии, поэтому финансирование инвестиционной программы должно идти либо через тарифную выручку, либо благодаря мерам государственной поддержки. Решений пока нет, но мы надеемся, что они скоро появятся, – сообщил Олег Причко.
