Что нужно знать при покупке строящегося жилья?

ПАМЯТКА ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ УЧАСТНИКАМ

ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Жилье в строящемся доме можно приобрести, как путем заключения договора участия в долевом строительстве договора непосредственно с застройщиком, так и путем заключения договора возмездной уступки прав (цессии) по уже заключенному договору участия в долевом строительстве.

В случае, если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме, посредством заключения договора возмездной уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве необходимо помнить, что единственным существенным условием для данного договора является условие о предмете уступки.

Удостоверьтесь в том, что:

              - лицо, передающее Вам право требования по договору участия в долевом строительстве, имеет право его уступить (передать);

      - передаваемое право требования существует и является действительным.

Для этого необходимо ознакомиться с договором, по которому у передающего лица возникает это право уступки.

Обратите внимание на то, что лицо, передающее вам право требования по уже заключенному договору участия в долевом строительстве, несет ответственность только за объем передаваемых Вам прав.

С целью предупреждения появления пострадавших граждан от действий (бездействий) недобросовестных застройщиков до подписания договора участия в долевом строительстве необходимо ознакомиться :

•       c разрешением на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. В случаях, если разрешение выдано до 01.04.2005 года, то договор участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации и на сложившиеся правоотношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005 года, то договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и данные правоотношения регламентируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). В данном случае застройщик вправе привлекать денежные средства только после государственной регистрации.

•            с проектной декларацией, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации. Также на застройщике лежит обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации. Помимо обязательного опубликования изменений, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.

•             с правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором предполагается возведение объекта недвижимости. Государственная регистрация права аренды или собственности подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.

Моменту заключения договора долевого строительства должны предшествовать три вышеназванных обязательных действия застройщика, т.е. не получив разрешения на строительство, не опубликовав проектную декларацию и не зарегистрировав своих прав на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, застройщик не вправе заключать договоры долевого строительства.

•          с содержанием договора участия в долевом строительстве. Данный договор оформляет отношения по объекту долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с п. 4 статьи 4 Федерального закона № 214 договор должен содержать:

 -  определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

 - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

  - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

 - гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий такой договор будет считаться незаключенным.

Обратите внимание на лицо, указанное в договоре участия в долевом строительстве, оно должно совпадать с лицом, указанным в разрешении на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок.

Дополнительно отследите комментарии на ведущих сайтах Иркутской области в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования «Интернет», посвященных долевому строительству (например, realtyVision, вдолевке.ру).

Федеральный закон № 214-ФЗ обязал застройщиков предоставлять следующую информацию любым заинтересованным лицам:

    - о наименовании, местонахождении, режиме работы;

   - о государственной регистрации (свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе), об учредителях;

   - о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года;

   - о лицензии, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;

   - о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Любое обратившееся лицо вправе дополнительно потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

    - учредительные документы;

    - свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;

    - отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика;

   - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

  - аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам информацию о проекте строительства:

    - о цели проекта строительства;

    - об этапах и сроках реализации проекта;

    - о разрешении на строительство;

   - о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

   - о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;

   - о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;

   - о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

   - перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков), и другую, указанную в ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, информацию.

Помимо вышеуказанной информации у застройщика имеется обязанность предоставить для ознакомления по требованию участника долевого строительства следующие документы:

    - разрешение на строительство;

   - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

   - заключение государственной экспертизы проектной документации, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;

    - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

    - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

 Всем желающим заключить договор участия в долевом строительстве рекомендуем предоставить в ОАО «ИРЖА» проект договора для правовой экспертизы.

          Мы ждем Вас по адресу: г. Иркутск, ул. 5-ой Армии, 29, ТЦ "Галерея Планетарий", 2-й этаж.

Тел. 8 (3952) 480-230