ЖИЛЬЕ
Квартирный вопрос испорчен земельным
Через пару лет планы по комплексному возведению жилья в Иркутске могут оказаться под вопросом, так как строители не обладают достаточным запасом земельных площадок для их реализации. Областные власти обещают принять меры и, в частности, намерены изымать под жилую застройку пустующие участки. Если ситуация с земельными резервами не изменится, цены на жилье в Иркутске продолжат расти прежними высокими темпами, -- считают аналитики.
В 2007 году в Иркутской области было введено в эксплуатацию жилья больше, чем планировалось -- 349 тыс кв.м вместо 328 тыс кв.м, сообщили в администрации. В 2008 году план по вводу жилья еще оптимистичнее: 510 тыс кв.м или на 46% больше, чем в минувшем году. В следующем, 2009 году объем ввода должен увеличиться еще на треть, считают в администрации,
а в 2010 и вовсе в 3 раза.
Однако строители с такими прогнозами не согласны. Так, крупнейший в городе застройщик ЖСК "ВостСибСтрой" в прошлом году ввел 84 тыс кв.м жилья, а в 2008г. планирует увеличить этот показатель только на 7%, до 90 тыс кв.м. В 2009 году компания намерена ввести около 120 тыс кв.м жилья, увеличив объемы строительства еще на 30%. Сейчас у застройщика в работе несколько проектов, площадь участков под которыми исчисляется десятками гектар. Однако, по подсчетам начальника земельного отдела ЖСК "ВостСибСтрой" Варвары Слинковой, этих запасов недостаточно для удержания набранных темпов строительства через два года.
Другие строительные компании говорят, что такая проблема встанет перед ними уже в следующем году. "После ввода всех
блок-секций жилого комплекса "Изумрудный город" территорий для комплексного жилого строительства у нас практически не останется, -- рассказывает заместитель генерального директора по организации управления и работе с клиентами ООО "Максстрой" Максим Девочкин. -- А покупать землю на вторичном рынке -- большая роскошь для некрупного застройщика".
Дороже нет
По подсчетам строителей, выкуп земельных участков в частных секторах города сейчас обходится от 800 тыс до 1,4 млн руб. за сотку. В центральных районах Иркутска цена сотки составляет 1,4-2,0 млн руб., при этом наиболее ликвидные участки могут выставляться и по 3,0-3,2 млн руб. за сотку. Даже крупные застройщики считают эти цены неоправданно завышенными. По их словам, затраты на покупку таких участков составят не менее 20% от конечной стоимости жилья.
Подавляющее количество площадок, пригодных для комплексной жилой застройки, принадлежит сегодня "нецелевым" собственникам, для которых земля -- спекулятивный капитал, считают специалисты. И понятие выгоды у них однозначное: "продать подороже". "Они совершенно не учитывают ни характер объекта, который можно построить на участке, ни срок, за который этот проект будет окупаться, -- возмущается исполняющий обязанности директора по маркетингу и развитию ЖСК "ВостСибСтрой" Алексей Зайцев. -- Даже затраты на оформление необходимых документов и приведение их в порядок часто не берутся в расчет".
Негодование строителей заставило обратить внимание на эту проблему и областные власти. Администрация области уже начала проверку участков, выделенных ранее городом под жилую застройку. "Под ревизию попадут все участки, предоставленные с 1997 года, -- предупреждает временно замещающая должность руководителя агентства имущественных отношений Иркутской области Марина Орлинская. -- В случае, если строительство не начато в установленные администрацией сроки, участок будет изыматься и вновь выставляться на областные открытые торги".
Аукционы будущего
Ну а пока основной запас земель у строителей формируется за счет вторичного рынка. Некоторые компании даже заявили, что участков, выделенных под жилую застройку государством, в их распоряжении нет совсем. Пять крупнейших застройщиков Иркутска признались, что в их портфеле доля земель, предоставленных властями, не превышает 15%.
С тех пор, как закон "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области", принятый в декабре 2006 года, установил за областными властями право распоряжаться городскими землями с неразграниченной государственной собственностью и незанятыми строениями, область реализовала в ходе торгов только один участок в Иркутске. Напомним, 28 декабря прошлого года было продано за 75,5 млн руб право трехлетней аренды площадки площадью 2052 кв.м
по адресу переулок Черемховский, 10 с назначением под строительство жилого дома с офисами. К слову, начальная стоимость этого участка составляла 11,7 млн руб.
В 2008 году область планирует выставить на торги в Иркутске 33 земельных участка. Правда, только три из них определены под многоэтажное жилое строительство, все они находятся в Ленинском районе города.
Первый участок площадью около 1 га, расположенный в 6-ом мкр.Ново-Ленино, будет выставлен на областные торги во втором квартале 2008 года. На второе полугодие намечены аукционы по продаже прав аренды участков площадью 3,17 и 3,67 га, расположенных по ул.Баумана и предназначенных для строительства жилых домов высотой 9-10 этажей. Еще один объект площадью 0,69 га, расположенный по ул.Томсона, предназначен для комплексной малоэтажной застройки и будет выставлен на аукцион в 4 квартале 2008 года.
Примечательно, что три участка из перечисленных были сформированы к торгам по заявкам строительных компаний. По словам советника отдела предоставления земельных участков под строительство областного агентства имущественных отношений Владимира Аполинского, заявки на выделение участков были сделаны строителями более года назад, когда земельный вопрос еще курировал КУМИ г.Иркутска. "Процедура перехода всей документации на земли затянула сроки формирования участков, -- объясняет специалист. -- Тем не менее, и в обычном режиме этот процесс занимает не менее 7
месяцев".
К слову, массив полуострова Чертугеевский, который многие застройщики считают перспективной площадкой для строительства жилья и питают надежды на его разработку, теперь может осваиваться строителями только на коммерческих условиях. Как объяснили газете "Дело" в областном агентстве имущественных отношений, вся территория полуострова уже находится в собственности одной негосударственной компании. Поэтому максимум, на что могут рассчитывать строители -- это участие в его застройке в качестве сторонних подрядчиков.
Передел по генплану
По утвержденному в конце 2007 года генплану Иркутска под комплексное строительство жилья намечено несколько крупных территорий.
В Правобережном округе многоэтажная жилая застройка предусмотрена в мкр.Топкинский, где часть территорий свободна от застройки, а часть требует расселения и сноса малоэтажного жилья.
В Октябрьском округе под многоэтажные дома планируется освободить от низкоплотной ветхой жилой застройки мкр.Парковый и завершить реконструкцию Нагорной части округа. Также в Октябрьском округе продолжится формирование района Лисихи, как с освоением свободных территорий, так и с застройкой участков, с которых будут вынесены промышленные и складские объекты. Предусмотрена генпланом многоэтажная застройка в районе ул.Депутатская (на территории ИВВАИУ).
В мкр.Солнечный свободные от застройки земли также будут отданы под многоэтажное строительство.
В Свердловском районе площадку, расположенную в северной части жилмассива Глазково (в границах улиц Маяковского, Сплавная и побережье р.Иркут), и территорию между улицами 2-я и 4-я Железнодорожная планируется частично освободить от малоэтажного жилья для масштабной жилой застройки. Под эти же цели город планирует отвести свободные территории Академгородка.
В Ленинском районе власти намерены сформировать массив многоэтажной застройки на свободных территориях в 4, 5, 6 и 7
микрорайонах Ново-Ленино. На площадках, примыкающих к улицам Розы Люксембург и Красный путь, город зарезервировал возможность частичного выкупа усадебной застройки и сноса ветхого жилья для комплексного строительства многоэтажных домов.
Приступить к формированию перечисленных площадок станет возможным только после принятия схемы детальной планировки города. По словам начальника отдела генерального плана города Натальи Егуповой, работа над схемами
детальной планировки каждого района Иркутска завершится не ранее, чем к концу 2008 года. На формирование каждого участка, как было отмечено выше, уйдет еще не менее 7 месяцев.
Однако в отделе предоставления земельных участков под строительство оговорились, что с некоторыми из перечисленных
площадок, скорее всего, возникнут дополнительные трудности. К примеру, федеральные земли под ИВВАИУ и в районе Академгородка еще требуется перевести в категорию земель населенных пунктов и оформить в собственность Иркутской области. Эти процедуры вполне могут растянуться на годы, не исключает Владимир Аполинский.
А мы пойдем в обход
Процесс выделения госземель под комплексное строительство жилья, по мнению наблюдателей, остается в регионе процедурой длительной и малоэффективной. По подсчетам строителей, открытые госторги ежегодно выводят на земельный рынок города не более, чем 2-3% от существующего объема участков.
В этой ситуации нередки случаи, когда строительные компании пополняют свой земельный портфель, используя нестандартные схемы получения земельных участков. К примеру, полуостров Кировский, площадь застройки которого
составляет 140 га, недавно был передан на освоение ОАО "Управляющая инвестиционно-строительная компания" (100% уставного капитала принадлежит областной администрации) без проведения открытого аукциона. В соответствии
с Земельным кодексом РФ выделение участка вполне возможно закрытым способом (напрямую заинтересованной компании), если на площадке предполагается строительство нежилых объектов. Однако строители добавляют, что земли, приобретенные по таким заявкам, впоследствии часто меняют свое назначение, и строительство коммерческих объектов
сменяется жилой застройкой.
Как заметили в областном агентстве имущественных отношений, подобных примеров довольно много, и заинтересованными компаниями выступают не только госкомпании, чаще -- коммерческие структуры.
Неудержимые цены
По мнению наблюдателей, непрозрачность земельного рынка в регионе приведет к тому, что прогнозировавшееся снижение темпов роста цен на жилье коснется только сегмента вторичных квартир, построенных не позднее 2000г. Уже сейчас заметно, как на фоне ценовых колебаний в сегменте вторичного жилья непрерывно растет стоимость новостроек.
Так, по данным портала REALTY.IRK.RU, в январе-феврале этого года, в период сезонного затишья на рынке недвижимости, стоимость строящегося жилья в Иркутске увеличилась в среднем на 6%. В Кировском районе цены на первичные квартиры выросли на 4,65% (с 58,29 до 61,00 тыс руб/кв.м); в Октябрьском -- на 3,27% (с 50,20 до 51,84 тыс руб/кв.м); в Свердловском -- на 5,9% (с 45,91 до 48,62 тыс руб/кв.м); в Ленинском районе на 7,89% (с 38,00 до 41,00 тыс руб/кв.м). Лидером по темпу роста цен на новостройки оказался Куйбышевский район: здесь стоимость строящегося жилья в январе-феврале выросла на 8,65% (с 41,02 до 44,57 тыс руб/кв.м).
Опрошенные строители предсказывают, что к концу 2008 года новостройки подорожают на 40-45%. Застройщики не скрывают, что сейчас придерживают наиболее ликвидные варианты на март-апрель, в ожидании весеннего оживления на рынке.
Аналитики подтверждают, что темпы роста цен на строящееся жилье в текущем году превысят динамику вторичного рынка. Однако в своих прогнозах на конец 2008 года специалисты обозначили удорожание новостроек в диапазоне 30-35%.
Использованы данные REALTY.IRK.RU
SIA.RU: Главное
