На эти два процента и живем
Опубликованные недавно данные Росстроя о себестоимости строительства жилья в России неприятно удивили покупателей. Если верить официальной статистике, норма прибыли строителей в Иркутске составляет сегодня около 200%. Иркутские застройщики доказывают корреспонденту газеты "Дело", что эта цифра явно завышена. Но на условиях анонимности некоторые из них все же соглашаются, что конечная цена квадратного метра в иркутских новостройках не менее чем в два раза превышает его себестоимость.
Согласно данным Росстроя, в 2007 году российские строители тратили на возведение одного квадратного метра жилья в среднем 16 тыс руб. Показатель этот, разумеется, чисто статистический, и реальные цифры по разным регионам сильно различаются.
К примеру, в Москве себестоимость жилищного строительства в 2007 году, по оценке Росстроя, составила 35 тыс руб/кв.м, а в наиболее сложном для строительства Чукотском автономном округе -- 92 тыс руб/кв.м. Иркутская область не попала в число самых дорогих регионов: по подсчетам ведомства, затраты местных строителей в 2007 году составили в среднем 17,1 тыс руб на один квадратный метр жилья.
Между тем, по данным портала REALTY.IRK.RU, средняя цена, предлагаемая покупателям строящегося жилья в Иркутске, составляет сегодня 50 тыс руб/кв.м. В среднем по области -- 52 тыс руб/кв.м (данные Иркутскстата). Сравнение рыночных цен с данными Росстроя позволяет сделать вывод, что конечная цена строящейся квартиры в Иркутске превышает ее себестоимость в 3 раза.
Эти расчеты корреспондент газеты "Дело" попросил прокомментировать иркутских строителей.
Львиная доля
Застройщики утверждения о заоблачной марже своих проектов отрицают, заявляя, что данные Росстроя далеки от действительности, потому что не учитывают целый ряд факторов, влияющих на ценообразование в строительстве. "Во-первых, и это очевидно, они явно пользовались [при подсчетах] устаревшими данными о стоимости земли в регионе", -- доказывает генеральный директор ООО "Застройщик" Владимир Стефановский. Его коллеги добавляют, что "стоимость аренды госземель в регионе возросла за год в разы" после того, как в декабре 2006 года право распоряжаться землями под строительство перешло от города к области. "К примеру, на недавних торгах областного агентства имущественных отношений стоимость трехлетней аренды одной сотки земли составила 4 млн руб", -- говорит один из строителей, пожелавший остаться неизвестным.
Во-вторых, и это самое главное, считают собеседники, в подсчетах Росстроя явно не учтены расходы, связанные с оформлением разрешительной и проектной документации, а также затраты на подключение к инженерным сетям. К примеру, чтобы получить разрешение на возведение стандартного 100-квартирного дома требуется получить до 180 различных согласований.
При этом на оформление всей документации уходит от года до двух лет. Разумеется, ни одна компания не может себе позволить такие сроки. Поэтому существуют неформальные пути, позволяющие "сжать" весь бумажный процесс до 9 месяцев. Расходы на эти "услуги" добавляют сегодня от 1000 до 1500 руб в себестоимость квадратного метра жилья.
Административная составляющая со временем только растет, убеждают застройщики. С 2005 года стоимость подключения к электрическим сетям увеличилась почти в семь раз -- с 15 тыс руб за 1 кВт до 102 тыс руб в 2008 году. "Поэтому к оценке Росстроя [17,1 тыс руб/кв.м] прибавляем еще 6-7 тыс руб за подключение к сетям и столько же на так называемую "долю города" -- например, на расселение ветхого фонда или строительство социальных объектов", -- подсчитывает Владимир Стефановский. В итоге только эти составляющие могут увеличить себестоимость метра на 100% до 35 тыс руб. Причем, отмечает собеседник, это затраты, которые возникают при строительстве стандартного жилого комплекса, состоящего не менее чем из четырех блок-секций. Чем меньше объемы строительства, тем больше сумма "надбавки" на один квадратный метр.
Росстрой также не учел значительное удорожание заемных ресурсов во второй половине 2007 года, уверены строители. "Увеличение ставки по кредитам на 6 процентных пунктов -- это вам не кошка чихнула, -- негодует один из них. -- Понятное дело, что удорожание займов сразу отразилось на конечных ценах".
По данным строительных компаний, доля кредитных денег в финансировании проектов жилищного строительства может достигать 40%.
Скромность украшает
Безусловно, доводы строителей о солидных затратах, направленных на преодоление бюрократических препятствий, небезосновательны. Вероятно, как и заявления об удорожании заемных ресурсов.
Но вот другой излюбленный многими застройщиками аргумент в защиту предлагаемых ими цен -- громадное удорожание стройматериалов в 2007 году -- подвергся сомнению. Напомним, в прессе не раз звучали заявления строителей о том, что одной из главных причин роста цен на жилье явилось удорожание цемента (на 30%), кирпича (на 36%) и металла (на 32%). Но, как оказалось, влияние этого фактора несколько преувеличено. По просьбе газеты "Дело" сметчик одной из крупных иркутских компаний согласился "неофициально" рассчитать, насколько должны были вырасти цены на жилье под воздействием "материального" фактора. По расчетам специалиста, из-за удорожания цемента рост стоимости квадратного метра мог составить в среднем не более 2%, из-за удорожания кирпича -- 2,2%, металла -- 4,8%.
Здесь стоит привести и мнение отдельных (немногочисленных) руководителей строительных компаний, которые на условиях анонимности, независимо друг от друга и не отталкиваясь от данных Росстроя, оценили себестоимость жилья в Иркутске в 24 тыс руб/кв.м. "Если предположить, что строитель не боролся за кусок земли в центре города и строил при этом стандартный жилой дом из железобетонного монолитного каркаса и кирпича, то стоимость квадрата уже с 20-процентной маржой на выходе составит около 30 тыс руб/кв.м, -- откровенничает один из них. -- Однако ничто не мешает застройщику повысить размер маржи". Справедливости ради отметим, что эти цифры приводились по состоянию на 2007 год. В текущем году в соответствии с этими оценками себестоимость квадратного метра жилья со всеми составляющими -- 27-28 тыс руб/кв.м.
Итак, оценки себестоимости строительства, приводимые самими компаниями, существенно различаются. Но даже с учетом их разнообразия выходит, что рентабельность этого бизнеса в Иркутске достигает 100%.
Возможно, коммерческие амбиции строителей были оправданы при ажиотажном и платежеспособном спросе на их продукцию. Но сегодня в Иркутске складывается совсем иная ситуация. Заместитель директора АН "Монолит" Ирина Селезнева: "Желающих купить квартиру по-прежнему очень много, но реально это может сделать лишь каждый десятый из них. И 70% рассчитывают на ипотечные деньги". По словам специалиста, сейчас на рынке совершаются в основном сделки по обмену жилья, чистых покупок очень мало.
И действительно, по данным портала REALTY.IRK.RU, в этом году цены на жилье в Иркутске уже не растут былыми темпами. В период с января по апрель они двигались разнонаправленно -- то снижаясь, то снова повышаясь в пределах 2%. А в мае в большинстве районов города цены только снижались.
На иркутском рынке вторичного жилья квартиры подешевели в мае в среднем на 3% (-2210 руб/кв.м), -- свидетельствует статистика REALTY.IRK.RU. В Октябрьском районе стоимость вторичного жилья снизилась на 0,7% (-470 руб/кв.м), в Свердловском -- на 3% (-1860 руб/кв.м). В Куйбышевском районе цены снизились на 7,6% (-4490 руб/кв.м), в Ленинском -- на 1,5% (-790 руб/кв.м). Небольшой прирост на уровне 0,4% показали только цены в Кировском районе (+340 руб/кв.м).
На рынке строящегося жилья средняя стоимость квартир снизилась в мае на 1,4% (-1280 руб/кв.м). Лидером снижения оказались новостройки в Кировском районе -- минус 7% (-4570 руб/кв.м). В Октябрьском районе цены прибавили малозначительные 0,04% (+20 руб/кв.м), в Свердловском -- 0,4% (+200 руб/кв.м). Цена квартир в Куйбышевском районе в мае подросла на 0,7% (+320 руб/кв.м). А вот Ленинский район показал снижение средней стоимости строящегося жилья на 1,2% (-500 руб/кв.м).
Схожая ситуация наблюдалась на местном рынке жилья летом 2005 года и осенью 2006 года. Тогда цены колебались в пределах 5-6%, а рынок замирал на 3-4 месяца. Достаточно ли будет и на этот раз одного сезона, чтобы покупатели привыкли к ценам и вернулись на рынок, аналитики не знают.
Тем временем большинство застройщиков заявляют, что не готовы к снижению цен на жилье за счет уменьшения рентабельности строительства. Некоторые из них высказывают надежды на поддержку ипотечных денег, другие и вовсе заговорили о возможном снижении темпов застройки. "Если ипотека жилья будет работать, то весьма вероятно, что миллион квадратных метров в области в этом году будет введен, как и запланировано областной администрацией, -- убежден генеральный директор ООО "Офисстрой" Иван Брилка. -- Но если населению не будут доступны ипотечные кредиты, то не будет и никаких миллионов. Спрос диктует предложение. Была возможность купить 560 тысяч квадратных метров -- они появились. Не будет возможности, как в 1997-1998 годах, тогда будет построено 200 тысяч [кв.м], из которых треть финансируется по государственным программам".
Использованы данные REALTY.IRK.RU
SIA.RU: Главное
