Московские застройщики набивают цену зарабатывая больше, чем девелоперы в Шанхае и Сан-Паулу. По подсчетам международного рейтингового агентства Fitch Ratings, рентабельность по EBITDAR московских девелоперов на 8-14 процентных пунктов выше, чем у их колл

Агентство Fitch Ratings в обнародованном на днях исследовании "Жилищно-строительные и девелоперские компании на развивающихся рынках Бразилии, Китая и России" сравнило рентабельность по EBITDAR (прибыль до уплаты процентов, налогов, амортизации и арендных, лизинговых платежей) трех ведущих застройщиков, работающих на рынках финансовых центров этих стран -- в Сан-Паулу, Шанхае и Москве. Так, у Mirax Group этот показатель по итогам 2007 года составил 43%, в то
время как у аналогичной по размеру девелоперского портфеля китайской Shanghai Zendai -- 35%, у бразильской Cyrela -- 28,7%.

Высокая маржинальность бизнеса московских застройщиков -- результат бурного роста цен на жилье, уверены эксперты Fitch Ratings. Так, с 2000 по 2007 год в Москве квартиры подорожали почти на 500% до $4,2 тыс. за кв. м, в Шанхае -- на 200% до $2,8 тыс., в Сан-Паулу -- всего на 100% до $1,2 тыс. В то же время, признают аналитики Fitch Ratings, у московских девелоперов издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, выше, чем в Шанхае и Сан-Паулу. В Бразилии местные девелоперы в виде федеральных налогов выплачивают 7% от месячного оборота, компании из других секторов -- 34%, поясняет Fitch Ratings. Как отмечает заместитель гендиректора "Трест 1991" Татьяна Пальчикова, налоговые выплаты российских застройщиков (НДС, налог на имущество и т. д.) достигают 15% от ежемесячного оборота
компаний. Китайские строители получают налоговые льготы на начальном этапе строительства, говорится в исследовании Fitch Ratings.

Кроме того, Москва -- одна из немногих столиц мира, где существует понятие "доли города": эти обязательные выплаты Fitch Ratings называет "скрытым налогом", который приходится выплачивать девелоперам за право строить на московской земле. По данным агентства, в структуре издержек столичных застройщиков доля города в лучшем случае варьируется от 10 до 20% от себестоимости квадратного метра. Сами игроки рынка приводят другие данные: 40-50%. Московским застройщикам в отличие от их коллег в Шанхае и Сан-Паулу приходится платить компенсацию за развитие инфраструктуры застраиваемых
территорий. В России затраты застройщиков на создание инженерных сетей в среднем составляет 20-30% от стоимости проекта, говорит директор департамента инвестпроектов компании "Евразийский" Дмитрий Пузанов. "В итоге издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, могут достигать 50% в стоимости 1 кв. м для
застройщика",-- добавляет госпожа Пальчикова.

С учетом подорожания заемных средств (ставка кредитования выросла за 1,5 года с 13 до 20%) издержки могут оказаться и выше, полагает она. "Банки не выдают мандат на получение кредита средств до тех пор, пока девелопер не получит все согласования у чиновника",-- так описывает особенности взаимоотношений российских девелоперов и банкиров управляющий партнер MLP Мишель Паскалис. В России банки строго лимитируют выдачу кредитов застройщикам, соглашаются аналитики Fitch Ratings, добавляя, что с проблемами кредитования и ростом стоимости займов столкнулись сейчас и китайцы, и бразильцы.

Халиль Ъ-Аминов