Новые меры защиты дольщиков станут «серьезным ударом» для девелоперов

Документ станет обязательным для банков с 1 января 2025 года. Об этом РБК рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

С 1 января 2025 года для всех застройщиков начнет работать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. По замыслу регулятора, документ минимизирует распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования.

В условиях аномально высокой ключевой ставки, которая недавно увеличилась до 19% и, возможно, будет расти и дальше, субсидированные программы наряду с программой семейной ипотеки оставались главным стимулятором продаж. Однако новый стандарт, разрешая застройщикам субсидировать ипотечные программы в принципе, запрещает им увеличивать стоимость лота – тела кредита. Чтобы снизить ставку с рыночных 23% до приемлемых потребителем 13%, застройщики должны компенсировать банку до 20-30% стоимости кредита. Отчасти они делали это из собственной прибыли, но маржинальность строительного бизнеса значительно ниже, так что девелоперам в рамках программ субсидирования приходилось увеличивать стоимость квартир. Важно, что потребители были с этим согласны – ведь так они получали приемлемые условия кредитования.

«По самым оптимистичным прогнозам, рынок дополнительно просядет примерно на 20% к сегодняшнему уровню продаж», – говорит Рустам Азизов.

Другим важным ограничительным фактором нового стандарта является запрет для банков переводить кредитные средства не на эскроу-счета, а на специальный счет – аккредитив.

Еще одним важным ограничительным фактором является требование полной выплаты первоначального взноса, который составляет до 30%, а в некоторых случаях до 50%, исключительно за счет средств заемщика. Сюда относится запрет на кэшбек со стороны банков, а также потребительские и иные кредиты, которые заемщики брали в счет первоначального взноса.

«В совокупности эти меры нанесут серьезный удар по продажам. По самым оптимистичным прогнозам, рынок дополнительно просядет примерно на 20% к сегодняшнему уровню продаж, который уже уменьшился приблизительно на 40% к аналогичному периоду прошлого года», – сказал эксперт.

По его словам, в большей степени на продажах скажется запрет на выплату комиссионного вознаграждения банку за снижение процентной ставки. Эти схемы давно просчитаны и показывают, что они выгодны для покупателя при длительном цикле обслуживания кредита.

Ранее стало известно, что выдача ипотек за третий квартал 2024 года сократилась на 42%, объем – на 47%. За сентябрь банки выдали 79,20 тыс. ипотечных кредитов на 343,76 млрд руб. В годовом отношении количество и объем выдач сократились на 66%. В сентябре прошлого года было выдано 235,80 тыс. ипотечных кредитов на 1,02 трлн руб. Средний размер ипотечного кредита за год практически не изменился: в сентябре 2023 г. он был равен 4,32 млн руб., в сентябре 2024 г. – 4,34 млн руб. Средний срок ипотечного кредитования за год также остался без значимых изменений: в сентябре прошлого года он составлял 265 мес. (22 года 1 мес.), в сентябре текущего – 266 мес. (22 года 2 мес.).