Выдачи ипотеки в Сибирском ФО, как и в целом по России выросли по сравнению с первым кварталом 2025 года, однако спрос на первичное жилье снизился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года.
Сибирский ФО находится на третьем месте по доле ипотек, взятых в других федеральных округах. Распроданность строящегося жилья на территории округа снижается быстрее, чем в целом по стране. Однако благодаря гибкой политике застройщиков региона Сибирь относительно хорошо подстраховалась от возникновения рисков затоваренности.
К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Новосибирске.
Сибирь не скоро строится
Сибирский регион не очень активно застраивается: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране и продолжает снижаться (График 1). При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья – 1989, что несколько выше среднего уровня по стране.
График 1. Доля жилья, построенного за последние 10 лет в общем объеме жилфонда на дату
Спрос на жилье на территории Сибирского ФО не сильно централизован. Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, то на первичку Новосибирска, Красноярска и Барнаула приходится всего 58% спроса (30,5%, 15,8% и 11,8% соответственно).
Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Оби (1,4%), Новоалтайска (1,1%) и Бийска (0,9%).
География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится около трети – это Новосибирск (12,9%), Красноярск (11,3%) и Норильск (9,1%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры, кроме уже отмеченного Норильска, в Новокузнецке (3,9%) и Братске (3,2%).
Разница в ТОП-20 городов по продажам первичного и вторичного жилья объясняется наличием территорий с дефицитом нового строительства. В итоге жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и, при наличии потребности в «первичке», скорее всего, переедут. Однако приобретение жилья в новостройках и, тем более, в другом регионе, в целом более затратно. Доход выбирающих квартиру в новостройке выше (График 2). При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Сибирскому ФО в 2025 году составил 43% от среднего чека на квартиру в новостройке (в России – 42%).
Доход ипотечного заемщика, взявшего ипотеку не в регионе своей регистрации на треть (33,6%) выше дохода заемщиков-домоседов (График 2А).
График 2. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку первичное и вторичное жильё (2025 год).
График 2А. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку жильё в своем субъекте Федерации и за его пределами (2025 год).
Спрос и предложение: в поисках баланса
Выдачи ипотеки в Сибирском ФО, как и в целом по России снижались во второй половине 2024 года после переформатирования программ господдержки. Затем, по мере снижения ключевой ставки они росли на протяжении всего 2025 года с выходом на пик в декабре. После ожидаемого снижения в январе-феврале 2026 года выдачи вновь вернулись к росту, но уже на более высокой базе: в первом квартале 2026 года по всей стране было выдано в 2,1 раза больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, для Сибирского ФО этот показатель составил 2,5 (График 3).
График 3. Количество выдач ипотечных кредитов в России и Сибирском ФО, нормализовано на июнь 2024 г., штук.
Выдачи ипотеки на новостройки восстанавливаются медленнее, что связано с изменением параметров семейной ипотеки с февраля 2026 года. В результате выдачи февраля-марта остались на уроне аналогичного периода годичной давности. При этом ситуация в Сибирском ФО практически не отличается от средней по стране (График 4). Однако распроданность строящегося жилья на территории СибФО снижается быстрее, чем в целом по стране (График 5). Однако сибирские застройщики, в отличие от многих своих коллег из других регионов, стараются искать новый баланс, снижая объемы новых запусков, чтобы избежать затоваренности (График 6).
График 4. Количество выдач ипотечных кредитов на новостройки в России и Сибирском ФО, нормализовано на июнь 2024 г., штук.
Данные Сбера
График 5. Доля проданной площади в общем объёме строительства.
Вычисления Сбера по данным ЕИСЖС
График 6. Объёмы нового строительства по полугодиям (нормализовано на первую половину 2021 года).
Вычисления Сбера по данным ЕИСЖС
Анализ цен
По данным Домклик и Центра финансовой аналитики Сбербанка, цены на первичное жилье в Сибирском ФО растут умеренными темпами. Только в четырех регионах (Кемеровская область, Республика Тыва, Алтайский край и Красноярский край) они выросли с февраля 2025 по февраль 2026 года выше среднероссийских значений. При этом в Республике Алтай и Омской области цены даже снизились.
В случае с Республикой Алтай это объясняется резким падением распроданности строящегося жилья (на 47,8%) год к году при изначально завышенных ценах. Отметим, что распроданность существенно снизилась за год в семи из десяти регионов ФО.
В сегменте готового жилья рост цен обогнал среднероссийский показатель также в четырех регионах (Томская область, Алтайский край, Республика Хакасия и Красноярский край). В Алтайском крае и Красноярском крае цены росли опережающими темпами как на первичном, так и на вторичном рынках. Республика Алтай оказалась единственным регионом СибФО, в котором цены в феврале 2026 года оказались ниже, чем годом ранее. При этом, как и на первичном рынке, они по-прежнему выше средних по России.
Межрегиональная ипотека
В 2025 году люди, зарегистрированные на территории СибФО, в 14,4% случаев брали ипотеку на жилье вне пределов своего округа. По этому показателю округ находится на третьем месте после Северо-Кавказского (21,9%) и Дальневосточного (17,2%).
При этом 55% переездов приходятся на Краснодарский край, Москву, Московскую область и Петербург.
Люди с регистрацией вне пределов СибФО, если берут ипотеку на объекты недвижимости в пределах СибФО, в 80% случаев выбирают Новосибирскую и Иркутскую области и Красноярский край.
Из людей, взявших ипотеку на объекты недвижимости в СибФО, 77% - уроженцы территории округа, 11% - родились вне его пределов, еще 12% - за рубежом.
SIA.RU: Главное
