Денис Денисенко, апарт-отель «Эндемик»: «Апартаменты – это продукт, который родился в кризис»

31 июля 2026

Рынки лихорадит: депозиты теряют доходность, биржа обновляет трёхгодичные минимумы. В этой ситуации классический «бетон» снова кажется спасательным кругом. Денис Денисенко, руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой», девелопера апарт-отеля «Эндемик», привлекательным инвестиционным инструментом называет сервисные апартаменты. О новом для Иркутска формате недвижимости он рассказал на круглом столе «Квадратный метр в тисках противоречий», который провели Газета Дело и SIA.RU.

Денис Денисенко. Фото А. Федорова

Рынок не резиновый

Рынок апартаментов – это узкая ниша в сегменте инвестиционной недвижимости. В Иркутске она только зарождается, говорит эксперт.

– Продукт сложный, но интересный – на стыке туризма, девелопмента и инвестиций, – рассказал Денис Денисенко. – Как показывает наша практика, большая часть покупателей – 55% – это предприниматели, которые выводят часть средств из основного бизнеса в надёжный инструмент с целью диверсификации. Это сложная целевая аудитория. Если у человека возникает потребность в жилье – требуется первое жильё или нужно улучшить условия, – он начинает задумываться о покупке. А здесь такой потребности не возникает, мало кто целенаправленно ищет объект для инвестиций. Бывают спонтанные покупки, когда по привлекательной цене объект подвернулся. Иногда средства «вморожены» в объекты с непонятной перспективой, и, прежде чем инвестировать в апарт-отель, эти средства приходится размораживать.

Еще две группы инвесторов в апарт-отели в Иркутске – это топ-менеджеры крупных корпораций и рантье.

– Мотив топ-менеджеров – формирование подушки безопасности. Графики платежей у них привязаны к крупным выплатам, – отметил Денис Денисенко. – Бонусы, премии, тринадцатые зарплаты – эти деньги они «паркуют» в ликвидный актив в удачной локации. Оставшиеся 15% – это профессионалы рынка недвижимости, люди, которые раньше сами сдавали квартиры посуточно, и вместо пассивного дохода это стало их работой. Основной мотив таких инвесторов – при сопоставимой доходности самому не требуется быть 24/7 вовлеченным в управление.

Апарт-отель "Эндемик". Из архива компании

Три кита устойчивости

Люди, имеющие опыт работы с инвестинструментами, обязательно задают вопрос о рисках.

– Продукт родился в кризис, то есть с самого начала он проектировался так, чтобы быть устойчивым. Система апартаментов в стране стартанула в двадцатом году, во время ковида, – рассказал Денис, – и загрузка там доходила до 85–90% в отличие от гостиниц, для которых 60% считается отличным показателем.

Преимущество апарт-отелей в большем количестве сценариев использования, пояснил эксперт. Например, семьи с детьми выбирают апартаменты в хорошей локации, потому что там есть кухня и можно не тратиться на ресторан. В целом устойчивости загрузки апарт-отели добиваются, работая с тремя типами гостей.

– Туристический поток – это высокий чек в сезон, – объяснил Денис Денисенко. – Деловая активность города позволяет заполнять номера в будни и в межсезонье. При этом стабильную базовую загрузку дает среднесрочная и долгосрочная аренда. Грамотная работа с тремя этими составляющими и есть гарантия стабильного дохода для инвестора. Это не значит, что форс-мажоры исключены. Но у инвестора в апарт-отели есть важное преимущество: его деньги зафиксированы в конкретном объекте недвижимости с выпиской из Росреестра о праве собственности.

По оценкам Дениса Денисенко, емкость рынка апарт-отелей в Иркутске – тысяча-полторы номеров. Сейчас в городе реализуется пять проектов, и это не предел. Если их станет больше, апартаменты начнут оттягивать спрос у классических гостиниц, чей номерной фонд устаревает.

До ввода в эксплуатацию апарт-отеля «Эндемик» остался один год. Из 156 номеров продано две трети, на экспозиции 55 номеров