за одну "битую" две "небитых" дают
С наступлением весны вновь ускорился рост цен на иркутском рынке жилья. В результате цены предложений на вторичном рынке максимально (за период с марта 2006г.) оторвались от цен на жилье в новостройках. "Вторичные" квартиры в Иркутске стоят сегодня, как минимум, на треть дороже строящихся. В некоторых случаях это позволяет собственникам "старенького" жилья безболезненно обменять свою квартиру на новую.
Что происходит
Впервые стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Иркутске превысила цены "первички" еще в декабре 2003г. Так, по данным REALTY.IRK.RU, 25 декабря 2003г. средняя стоимость 1 кв.м в новостройках Ленинского района составляла 14,03 тыс.руб., а во вторичном жилье -- 14,31 тыс.руб. В Свердловском районе средняя стоимость 1 кв.м нового жилья составляла 16,74 тыс.руб., в то время как средняя цена на "вторичке" уже достигла отметки 17,82 тыс.руб. Несколько позже эта ситуация повторилась и в других районах города. С тех пор средние цены на вторичном рынке опережают аналогичные показатели первичного рынка не только в абсолютном выражении, но и по темпам роста.
Вообще говоря, специалисты не склонны считать такой дисбаланс нормальным. "Во всем мире готовое жилье стоит дешевле строящегося, ведь по логике старый товар не должен быть дороже нового. Это то же самое, как если бы поддержанный автомобиль стоил больше новенького", -- рассуждают риэлтеры. Между тем они готовы объяснить и сложившийся расклад: "Спрос на рынке жилой недвижимости неизменно превышает предложение, но более или менее удовлетворить его может пока только вторичный сектор". Добавил "угля" и бум ипотечного кредитования, который по-прежнему распространяется преимущественно на вторичное жилье, напоминают риэлтеры.
Эта ситуация наглядно отражается в данных REALTY.IRK.RU. Так, за период с марта 2006г. по март 2007г. цены на вторичное жилье в Иркутске выросли на 85,96%. При этом значительная часть роста пришлась на последние три месяца. По данным на 23 марта, средняя цена 1 кв.м жилья в Кировском районе достигает 56,86 тыс.руб., в Октябрьском -- 50,99 тыс.руб., в Свердловском -- 48,19 тыс.руб. и в Куйбышевском -- 42,69 тыс.руб. Традиционно замыкает "рейтинг" Ленинский район -- 39,41 тыс руб./кв.м.
Цены на новостройки за отмеченный период выросли почти вдвое меньше -- на 47,63%. По данным на 23 марта, средняя стоимость 1 кв.м в новостройках Кировского района составляла 45,88 тыс.руб., в Октябрьском районе -- 39,82 тыс.руб. В Свердловском районе средняя стоимость нового жилья находилась на отметке 35,94 тыс.руб./кв.м, в Куйбышевском -- 25,79 тыс.руб./кв.м и, наконец, в Ленинском -- 27,50 тыс.руб./кв.м.
Таким образом, разница в ценах вторичного и первичного сегментов получилась следующая: в Кировском районе вторичное жилье дороже нового на 23,93%, в Октябрьском районе -- на 28,05%. В Свердловском и Ленинском районах Иркутска готовые квартиры дороже строящихся на 34,08% и 43,31% соответственно. Лидером отрыва оказался Куйбышевский район: здесь площади в новостройках на 65,53% дешевле готового жилья.
К чему бы это
Тому, кто озадачился покупкой жилой недвижимости этой весной, есть о чем задуматься. Ведь в некоторых случаях выбор в пользу нового жилья может оказаться явно предпочтительнее.
К примеру, стоимость однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, расположенной вблизи улиц Байкальской, Депутатской или Советской (Октябрьский район) по текущим предложениям начинается от 1750 тыс.руб. Такие квартиры пользуются стабильным спросом: "Однокомнатную квартиру эконом-класса в Октябрьском разве что с руками не оторвут, -- уверяет заместитель генерального директора АН "Монолит" Ирина Селезнева. -- Такие предложения не стоят в прайсах дольше недели".
Квартира со сходными параметрами (месторасположение и площадь), но в строящемся доме (сдача во 2 квартале 2008г.) стоит на данный момент 1440 тыс.руб. (площадь 36 кв.м). Оставшейся разницы (350 тыс.руб.) может вполне хватить и на аренду подобной однокомнатной квартиры (из расчета 7,5 тыс.руб. в месяц) в течение срока, пока дом будет строиться, и на "чистовую" отделку новой квартиры (из расчета 5 тыс.руб./кв.м).
Следует, правда, еще учесть и дополнительные затраты: риэлтерское вознаграждение и налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% в том случае, если на покупку квартиры в строящемся доме пойдут деньги, полученные от продажи старой. Но и с этими затратами можно найти на рынке беспроигрышные варианты. Особенно, если воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ (о том, как получить налоговый вычет при продаже или покупке квартиры читайте в газете "Дело" №5 от 16 марта 2007г.).
И даже в том случае, если жилье приобретается на заемные средства, покупка квартиры в строящемся доме может оказаться дешевле, чем готовой квартиры. Средняя ставка по ипотечному кредиту на приобретение строящегося жилья в Иркутске составляет 13,5% годовых (сегодня такие кредиты предлагают пять банков: Байкальский банк Сбербанка России, ВТБ24, РОСБАНК, ИМПЭКСБАНК и Трасткомбанк). Затраты на покупку той же однокомнатной квартиры в новостройке Октябрьского района с учетом выплат по 15-летнему кредиту составят 3755 тыс.руб. (с первоначальным 10%-ным взносом в 144 тыс.руб.). А стоимость аналогичной старой "однушки" составит 4295 тыс.руб. с первоначальным взносом в 175 тыс.руб. (при ставке кредита 12,5% годовых, средней по кредитам на покупку вторичного жилья в Иркутске, по данным СИА).
Что дальше
Будет ли разница в стоимости жилья на вторичном и первичном рынках увеличиваться дальше -- покажет время. Пока лишь можно привести прогнозы риэлтеров, которые считают, что рост цен на первичном рынке в 2007 году составит 40-45%. При этом вторичное жилье, по мнению сертифицированного аналитика рынка недвижимости Юрия Винникова, подорожает в ближайший год примерно на 60%.
Впрочем, аналитики не исключают, что строители захотят сократить отставание, и динамика роста цен на первичном рынке наконец сравняется с динамикой "вторички". Тому может способствовать небывалый спрос на новое жилье. Директор АН "Восточно-Сибирская правда" Вадим Литвиненко: "Я знаю инвесторов, которые сейчас активно скупают жилье на нулевом этапе целыми блок-секциями для последующей перепродажи по ценам вторичного рынка". А у некоторых застройщиков текущая ситуация вызывает негодование: "Сейчас освобождаем площадку в Ново-Ленино, так при расселении мы платим 39,41 тыс.руб. за 'квадрат', а квартиры в нашем комплексе в Октябрьском районе продаем по 34 тыс.руб./кв.м", -- недоволен генеральный директор строительной компании "Виктория-Лисиха" Виктор Кокоуров.
Источник публикации: газета "Дело", N06 (290) от 30 марта 2007г.
Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)
SIA.RU: Главное
