Как сделать инвестиции в недвижимость выгодными

Вложить деньги в недвижимость – одна из самых надежных и популярных инвестиций: актив можно «потрогать», в нем можно жить, можно сдавать в аренду и получать доход. Однако так ли это выгодно, как кажется на первый взгляд?

Цены на недвижимость в Москве уже несколько лет находятся в одном диапазоне и, по прогнозам экспертов IRN, в ближайшие год–полтора продолжат топтаться на месте или расти на уровне инфляции. «Продавайте, пока продается, но помните, что вслед за бабьим летом могут ударить морозы», - предупреждают эксперты участников рынка.

Ситуация по стране в целом похожая: во втором квартале Россия опустилась на 30-е место в рейтинге стран по темпам роста цен на жилье, говорится в исследовании Global House Price Index. За апрель-июнь цены на жилье в РФ увеличились на 1,1%, тогда как в среднем в мире рост цен составил 2,4%. Специалисты рынка отмечают, что инвестиционную выгоду можно получить, только если вложить деньги в строительство на ранних этапах. Но это сопряжено с серьезными рисками.

При этом в лидерах по темпам роста – США, где за квартал цены выросли на 7,1%. По данным аналитического обзора экспертов S&P, к концу первого полугодия цены на недвижимость в США выросли на 12,1%. По всей видимости, это еще не предел.

Как инвестировать прибыльно?

Однако вложить деньги в недвижимость в США, то есть купить там дом, не так-то просто: нужно подыскать риэлтора, посмотреть квартиру лично, заключить ряд договоров, потом найти арендатора, следить за сохранностью и порядком и платить налоги. Это сделает вашу инвестицию более дорогой. Как же решить эту проблему?

Есть альтернативный вариант, как инвестировать в недвижимость на доходном американском рынке. К примеру, в самих США самый распространенный метод вложить деньги в недвижимость – это инвестировать в real estate investment trust (REIT).

REIT – это компания, которая покупает и управляет недвижимым имуществом, либо вкладывает в  ценный бумаги связанные с недвижимостью.. К примеру, компания покупает большой торговый центр, сдает его в аренду, а доход распределяет между обладателями акций. REITs управляют многими торговыми центрами, жилыми домами, студенческими комплексами, медицинскими учреждениями, офисными зданиями, гостиницами и даже лесными угодьями.

REIT не платят налог на прибыль, но должны выплачивать не менее 90% чистой прибыли в виде дивидендов акционерам. Таким образом, ряд таких компаний выплачивают очень большие дивиденды – доходность может превышать 20% годовых! Сравните это примерно с 7%  годовых, которые вы можете получать при сдаче своей средней московской квартиры в аренду. Но даже если вы выберете менее доходный REIT, вы все равно совершите более выгодную сделку, ведь доход вы будете получать в долларах, а не в рублях. А это уже серьезно меняет картину: сегодня ставки по валютным депозитам в российских банках составляют 4-6%, что существенно хуже результатов работы REIT.

Если еще учесть возможные риски девальвации рубля и зависимость отечественной валюты от настроения западных участников рынка, то, возможно, стоит серьезно подумать об инвестициях в зарубежные рынки и, в частности, о пересмотре стратегии инвестиций в недвижимость. Вы можете обратиться за консультацией по этому вопросу к финансовому советнику.

Преимущества инвестиций в REITs:

- высокий потенциальный доход, номинированный в долларах;
- наиболее простая возможность инвестировать в растущий американский рынок недвижимости;
- относительно низкий порог входа;
- высокая ликвидность: собственник не всегда может быстро и выгодно продать квартиру, в то же время акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США и Европы;
- вы можете использовать маржинальное кредитование;
- доступность различных стратегий, хеджирование рисков;
- жесткое регулирование деятельности со стороны государства.

Сравнение покупки квартиры и инвестиций в REITs