Аренда в устной форме
Осенью "Деньги" вышли с резонансной публикацией "Доходный съем", доказавшей, что снимать жилье в Москве сейчас гораздо выгоднее, чем покупать. К примеру, если у вас есть 10 млн руб. и вы разложите их по депозитам в разные банки, то будете получать доход, достаточный для того, чтобы снимать квартиру аналогичной стоимости и еще иметь свободные средства в наличии. Это выгоднее, чем если бы вы эту квартиру просто купили.
Тезис верный: многие граждане США или Израиля и правда не покупают жилье вовсе не потому, что бедны, а потому, что умеют считать. Однако российская картина особая: в стране нет полноценного рынка аренды жилья, а подавляющее число квартир сдается нелегально. Это позволяет решить вопрос съема без лишней волокиты, подробных договоров на 100 страниц, банковских гарантий, гарантий от поручителей, страховок на недвижимость и находящееся там имущество -- всей кучи документов, принятой в развитых странах. С другой стороны, неформальные договоренности ведут к рискам для арендаторов, да зачастую, положа руку на сердце, и оформленный договор не делает права съемщиков принципиально отличающимися от птичьих.
Мы не знаем даже объемов отечественного рынка аренды, хотя в развитых странах эти показатели -- наряду с числом построенных и проданных домов -- одни из ключевых индикаторов здоровья экономики. Цифр нет не то что по России, но и по Москве. "Рынок аренды квартир и комнат является самым непрозрачным из всех сегментов жилой недвижимости,-- говорит руководитель управления аренды квартир "Инком-недвижимость" Галина Киселева.-- Оценить объемы совершающихся вчерную сделок невозможно: многие из них не просто не регистрируются, но даже не афишируются".
Налоготеряемая база
Пока не принято специального арендного законодательства, регулирующего вопросы некоммерческого найма жилых помещений, эта сфера попадает под действие главы 35 Гражданского кодекса РФ, по которой достаточно договора об аренде. А обязанность оповещать налоговую службу о полученных доходах возлагается на получателя дохода.
Выплачивать налог предпочитают владельцы дорогостоящих квартир, так как у них выше риски и они в первую очередь попадают в сферу мониторинга правоохранительных органов. А также компании, арендующие квартиры для сотрудников.
Вывести рынок из тени, а заодно пополнить бюджет власти пытаются давно. И безрезультатно. У каждой квартиры полицейского не поставишь. Доказать факт нелегального съема жилья крайне сложно: владелец квартиры всегда расскажет, что пустил бесплатно знакомого пожить. А это уже находится в ведении главы 36 ГК "безвозмездное пользование". Так что силовикам необходимо как минимум зафиксировать факт передачи денег.
Арендодатели идут на различные ухищрения, оставляющие их частично в рамках правового поля: например, заключают договоры сроком "на 1 год минус 1 день". "Если срок договора аренды превышает 12 полных календарных месяцев, то его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе",-- объясняет юрист Алексей Михайлик.
Размеры выпадающих из бюджета доходов значительны. Расчеты можно сделать на основе более или менее легального рынка, то есть тех квартир, которые хотя бы в первый год сдаются по договору и с участием риэлторов. "Что касается организованного рынка, то он на сегодняшний день представлен 42,4 тыс. объектов, сдающихся только в пределах МКАД. Еще порядка 7,5 тыс. квартир сдается в Подмосковье",-- говорит Галина Киселева. Схожий порядок цифр называет и Вадим Ламин: "Количественные показатели меняются от месяца к месяцу, в настоящий момент растут. Оценочно сейчас можно говорить примерно о 40 тыс. квартир в столице".
"Стоимость предложения в Москве составляет 30,6 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру экономкласса, бюджет для аренды двухкомнатной -- 41,6 тыс., аренда трехкомнатной стоит в среднем 54,7 тыс.,-- рассказывает Галина Киселева.--Стоимость в бизнес-сегменте начинается от 44 тыс. за "однушку", в премиум-классе -- от 72,6 тыс., в классе de luxe -- от 125 тыс. руб. в месяц".
Даже если мы рассчитаем по минимальной, далекой от реальной оценке (сдается 40 тыс. квартир по 30 тыс. руб. в месяц), получится, что в год должно бы собираться 1,9 млрд руб. налогов. По данным ФНС по Москве, в 2013 году было собрано почти в четыре раза меньше: подоходный налог на сдачу квартир заплатили 17 тыс. человек, а общая сумма выплат составила 540 млн руб.
Непростые рецепты
Простых решений для вывода рынка аренды жилья из тени нет, но это не значит, что их нет вообще.
Защитить права арендатора могло бы решение на законодательном уровне, обязывающее собственника квартиры регистрировать в ней жильца на время действия договора аренды. Это логично и с точки зрения возможности для съемщиков пользоваться поликлиниками и образовательными учреждениями по месту жительства.
Существенным рычагом в руках властей могло бы стать и введение обязанности для риэлторских агентств сообщать в налоговые органы обо всех заключенных договорах аренды. Безусловно, есть риск, что это скорее выведет агентства из легальной сферы, чем вернет в нее рынок аренды.
Сейчас вопросами аренды жилья будет заниматься недавно созданное Министерство строительства и ЖКХ. Глава Минстроя Михаил Мень подтвердил "Деньгам", что вопросы регулирования найма жилья входят в компетенцию его ведомства. "До революции в России отлично функционировала система доходных домов. В СССР все это было превращено в коммуналки, традиция была разрушена, на ее восстановление потребуется время",-- рассуждает чиновник.
Дело, однако, не только в восстановлении славных традиций. Взяться за рынок аренды именно сейчас государство может заставить острый дефицит региональных бюджетов, который грозит банкротством части регионов. Налоги от аренды квартир поступают именно в региональные бюджеты. И этот источник может казаться все более важным на фоне падающей из-за рецессии собираемости налогов с бизнеса.
Если государство добьется успеха в выводе рынка из тени, подорожания аренды не избежать. Арендодатели, которых заставят платить подоходный налог, переложат эти расходы на арендаторов. А уклоняющиеся от уплаты собственники сочтут, что их бизнес стал более рискованным, и тоже поднимут цены.
SIA.RU: Главное
