Илья Казимиров: Точку самого глубокого падения иркутская недвижимость прошла в начале прошлого года

Анализ актуальной ситуации на иркутском рынке жилой недвижимости представил доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИРНИТУ Илья Казимиров. Доклад прозвучал в рамках круглого стола «Девелопмент в Иркутске и области: шаг навстречу будущему» 2 ноября в Сибэкспоцентре.

[photo 25858]

Для анализа эксперт взял базу выставленных на продажу объектов жилой недвижимости в количестве более 3 тысяч. В реальности, как отметил аналитик, на иркутском рынке продается больше жилья.

По ценам разброс составляет от 17 тысяч рублей за квадратный метр до 240 тысяч руб. Данные приведены за временной промежуток январь 2016-сентябрь 2017 года. Впрочем, как отметил эксперт, есть в Иркутске цены и выше. Илья Казимиров напомнил, что прежде всего на стоимость влияют местоположение, материал стен и техническое состояние объекта.

По плотности объектов жилой недвижимости в Иркутске выделяется Октябрьский район – там самое большое предложение (по данным на 25 октября 2017 года).

Объемы ввода жилья в 2017 году несколько меньше, чем в 2016-м (примерно в два раза), и существенно меньше, чем в предыдущие годы. Так, в 2012-2013 гг. в Иркутске сдавали примерно по 500 тысяч квадратов в год, в 2016 – около 400 тысяч. В этом году пока – менее 200 тысяч кв.м.

По количеству договоров долевого участия сокращение по сравнению с прошлым годом - на 30%. В целом же по количеству договоров купли-продажи сохраняется уровень прошлого года (около 1500 сделок), с традиционными сезонными колебаниями.

Эксперт также отметил, что с середины прошлого года наблюдается небольшой рост объемов ипотечного кредитования в Иркутске.

Ценовая ситуация в Иркутске сходна с общероссийским трендом: «вторичка» падает в цене, «первичка» растет. Но появилась и новая тенденция – идет смещение спроса в сторону готового жилья, в которое можно заселяться сразу. Если раньше спрос между первичным и вторичным жильем распределялся 50 на 50, то теперь 30 на 70.

По стоимости жилья, как отмечает Илья Казимиров, точку самого глубокого падения иркутская недвижимость прошла в начале прошлого года. Дальше наметилась небольшая тенденция к росту. «Но рост спроса наблюдается на ту недвижимость, на которую цены постоянно снижаются. То есть, на более дешевые квартиры», - обращает внимание эксперт.

Средние сроки экспозиции объектов, выставленных на продажу, в Иркутске составили от 2 до 4 месяцев, с тенденцией к снижению. К слову, за каждый месяц экспозиции объекта цена продавцом снижается в среднем на 3-4%. Но доля продавцов, готовых снижать цены на свою недвижимость, по сравнению с 2015 годом сильно сократилась. «На сегодняшний день продавцы готовы снижать не больше чем на 10%. Люди не желают отдавать свою квартиру по дешевке», - констатирует аналитик рынка. При этом раньше, к примеру, во второй половине 2015 года, продавец мог «подвинуться» по цене даже на 20-30%.

Напоследок Илья Казимиров представил интересный экспериментальный график корреляции цен на жилье и на нефть. Исследование зависимости цен на нефть и цен на жилую недвижимость ведется давно. Эксперт попробовал сопоставить эти кривые, наложив один график на другой, и получилось, с некоторым временным смещением, что они совпадают. Аналитик заметил, что к этой «теории» принято относиться скептически, однако, сам он намерен дальше понаблюдать за этим совпадением. «Если корреляция на самом деле есть, в ноябре нас ждет небольшое падение цен на жилье, дальше месяц-два небольшой рост, потом полгода – затяжное падение. Но надо иметь в виду, что красная линия (на приведенном графике, - прим.ред.) формируется по «хотелкам» продавцов. Реально же сделки проводятся по более ровной цене», - отмечает аналитик.