Покупка квартиры в Москве с целью сдачи в аренду – не лучшая идея, так как доходность аренды пока ниже, чем банковских вкладов. Но года через два ситуация может измениться, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе, организованном газетой «Вечерняя Москва».
Цены на квартиры в Москве росли в течение четверти века
Инвестиционная привлекательность столичной недвижимости считалась безусловной. Инвесторы почти не обращали внимания на стоимость актива, потому что считали – через год-два-три цена в любом случае будет вдвое выше. Мировые примеры обвала цен на недвижимость после длительного роста просто игнорировались.
Апофеозом этой веры в московский метр стал ажиотаж 2014 года, когда люди, напуганные девальвацией рубля, скупали квартиры этажами. Они просчитались: недвижимость не только не смогла отыграть ослабление отечественной валюты, но и подешевела даже в рублях. За последние два года рублевые цены потеряли около 20%.
2014 год перекроил рынок недвижимости
Инвесторы с рынка ушли, остались обычные люди с небольшими зарплатами, которым на эти деньги, во-первых, надо прожить и только во-вторых – обслуживать ипотечный кредит. Очевидно, что для того, чтобы квартиры мог приобретать массовый покупатель, уровень стоимости жилья должен быть принципиально иным.
Цены толкает вниз рост объемов предложения. И, несмотря на сокращение платежеспособного спроса, девелоперская активность не снижается. Такое «странное», на первый взгляд, поведение участников рынка связано с изменением правил игры в девелопменте. В отличие от времен, когда застройщики почти ничего не тратили до начала продаж, теперь девелоперы вынуждены инвестировать в стройку до 20-30% ее стоимости на начальном этапе. В результате компаниям выгоднее все же выйти на площадку и попытаться отбить затраты, чем сворачивать проект, даже если он находится еще в бумажной стадии.
Лучше покупать для себя
Число готовых новостроек с нераспроданными квартирами растет – с конца 2014 года этот показатель увеличился на 160% . Можно сказать, что идет затоваривание рынка. Для людей, приобретающих жилье для себя, это прекрасно – наконец-то они смогут купить квартиру в Москве за вменяемые деньги. Но покупка квартиры с целью перепродажи на падающем рынке абсолютно бессмысленна – поэтому такие инвесторы и покинули рынок. В небольшом количестве остались лишь те, кто приобретает квартиру с целью сдачи в аренду.
Такие инвестиции пока трудно назвать целесообразными. Но так будет не всегда. Арендная плата вряд ли существенно вырастет в обозримом будущем, но стоимость покупки квартир ползет вниз, а значит, увеличивается доходность арендного бизнеса. Одновременно на фоне снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ банки постепенно уменьшают ставки по депозитам. По данным Банка России, в декабре 2014 года средняя максимальная ставка топ-10 банков по депозитам физлиц составляла 15,635%, а в начале августа 2017-го - 7,455%.
А пока лучше мониторить рынок и искать квартиру для себя. Можно спокойно, без спешки подобрать хороший вариант. Если хочется инвестировать – лучше пока положить деньги в банк и подождать, пока уровень доходности вкладов и аренды сравняется, примерно год-два.
SIA.RU: Главное
