В Иркутской области за 2018 год ввели в эксплуатацию 982,3 тыс. квадратных метров нового жилья. «План выполнен», сообщают в региональном Минстрое. Если сравнивать с 2017 годом, рост символический, менее 1%: в 2017 году было введено 973,8 тыс. квадратных метров нового жилья. А вот структура привлекает внимание: львиная доля (59%) из этого объема приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то есть на дома, которые люди строят самостоятельно. При этом объем, введенный строительными организациями, в 2018 году существенно сократился. Если в 2017 году строителями было введено 650 тыс. квадратных метров, то в 2018 году – на 39% меньше. В чем причины резкого падения объемов ввода строительными организациями? И чего ждать от 2019 года? Об этом SIA.RU рассказали эксперты рынка недвижимости.
«Рынок жилья останется квестом для строителей»
Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск»:
– Причина происходящего зародилась в 2014 году. С тех пор, кроме кратковременного снижения ипотечных ставок, практически ни одного позитивного фактора, стимулирующего жилищное строительство, не было. Сегодня могут быть кратковременные колебания по объемам ввода, но, без серьезных изменений в инвестиционном климате, многие строительные компании в долгосрочной перспективе будут выстраивать стратегию на диверсификацию и переход в другие сферы бизнеса.
Действительно, большая доля в вводимом жилье – это ИЖС, а там много объектов, которые были построены не только годы, но и десятилетия назад, просто в отчетный период люди зарегистрировали на такие объекты право.
В сегодняшней ситуации низкой покупательной способности населения, глобальных перемен в финансово-правовых условиях работы (усложнение процедур финансирования, удорожание базового ресурса, денег, практически всех материалов, некоторых на 30-70% относительно к 2014 году, и самое главное – правовая нестабильность) застройщикам необходима поддержка минимум на два-три года, либо в виде дотаций по целевым кредитам, либо в виде снижения ипотечной ставки, приведения ее к уровню, соответствующему покупательной способности населения.
Однако надо отметить, что есть и позитивный фактор – коррекция стоимости квадратного метра на жильё по социальным программам свыше сорока тысяч рублей, за что большое спасибо. Но по действующим правилам новая цена будет действительна для аукционов, которые будут проводиться только в конце 2019 года, без некоторых корректировок межведомственных соглашений эта мера заработает на практике только в 2020 году.
Сегодня она могла бы стать мощной поддержкой строителям, особенно на периферии области, ведь потребность в жилье есть на всех территориях. В целом, в области же застройщиков остались единицы и находятся они, без преувеличения, на грани существования. В сложившейся ситуации выживут, конечно, сильнейшие, компетентные и думающие, но очень важно понять, что без небольшой поддержки рынок жилья вряд ли будет комфортен ценами для покупателей и останется квестом для строителей.
«Многие застройщики и инвесторы, работавшие с долевым строительством, уходят из отрасли»
Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора АО «ФСК «Новый город»:
– Полностью согласен с Михаилом Александровичем. В подтверждение могу напомнить о прямой линии президента РФ, где было сказано, что правительство осознает риски снижения ввода объектов, увеличения стоимости квартир, но, тем не менее, будет двигаться этим путем.
Ипотека уже подорожала, и, думаю, ставка будет расти дальше, что опять негативно скажется на спросе. Увеличение выкупной стоимости социального жилья – новость хорошая, но не прорывная. Мы давно об этом говорили, это работа регионального правительства, в соседних регионах стоимость выше нашей уже давно. Выкуп будет производиться за счет федеральных и региональных программ, а это значит, что опять региональное правительство должно этим заниматься и работать над увеличением субсидий и субвенций от федерации. Будет ли? В каком объеме?
На ввод 2018 года сильно повлияли проблемы с регистрацией ДДУ, такие как приостановка регистрации в августе-сентябре ФРС, лишившая застройщиков возможности принимать у граждан средства почти на 1,5 месяца. Соответственно, по логике, работы не могли быть оплачены и застройщики были вынуждены переносить ввод на первый квартал 2019 года.
Кроме того, ЦБ РФ отобрал аккредитацию у единственной страховой компании, работающей в РФ, что опять приостановило регистрацию договоров до внесения изменения в закон о долевом строительстве.
Новый закон с 1 сентября перевел все счета застройщиков на специальные счета аккредитованных банков, т.е. банки теперь полностью контролируют все расходы застройщиков, а в банках нет специалистов – строителей, которые быстро и качественно могут контролировать финансовые потоки. Все это усложняет работу и увеличивает сроки оплат за строительные работы. Также полностью подтверждаю решение многих застройщиков и инвесторов, работающих с долевым строительством, отказаться от работы с отраслью и перейти в другие формы ведения бизнеса.
«Все, кто тянул с оформлением домов, решили наконец-то их узаконить»
Юрий Винников, исполнительный директор АН «Тысячелетие»:
– Я думаю, что один из факторов роста цифр по индивидуальному жилому строительству связан с изменениями в законодательстве. Выросли не только объемы, но и регистрация домов: все, кто до этого тянул с оформлением домов, просто решили наконец-то их узаконить.
«Глобальный исход иркутян из общих ульев в личные гнезда»
Илья Казимиров, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИРНИТУ:
– Глядя на график индивидуального жилищного строительства, хочется перефразировать фразу из фильма «Покровские ворота»: «Глобальный исход иркутян из общих ульев в личные гнезда».
Анализируя данные Иркутскстата и Росстата, нарисовав графики, в целом по области за последние 4 года сложились довольно четкие тенденции.
Во-первых, обращаю внимание, что основная доля ввода (77%) по региону приходится на Иркутск и Иркутский район. По ним картинка несколько иная.
Объем, введенный строительными организациями, по Иркутску выше объемов по ИЖС.
Во-вторых, по Иркутскому району виден заметный рост последние 2-3 года, как многоквартирных жилых домов, так и индивидуального жилищного строительства.
В-третьих, по Иркутску – движение в нисходящем канале, начиная с 2010 – 2012 гг.
Что ждать от 2019 года? Исходя из отсутствия положительных прогнозов как по строительству, так и в целом по экономике, если и будет некоторый рост объемов ввода, то темпы роста, думаю, уменьшатся. Мы увидим продолжение тренда по смещению объемов ввода из Иркутска в Иркутский район, и довольно заметное. Также, думаю, продолжится увеличение доли ИЖС (по крайней мере, по области в целом).
«Новых проектов в сфере жилищного строительства будет меньше»
Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент»:
– Если говорить про загородную недвижимость, то у нас доля индивидуального жилищного строительства всегда была больше, чем организованного, поэтому озвученные цифры нас не удивляют.
Читайте также:
Что касается сокращения объема введённых квадратных метров застройщиками, я думаю, это нельзя воспринимать слишком буквально. Мы не стали строить меньше, мы строим также и даже больше. Просто необходимо учитывать тот факт, что год-два назад сроки запуска новых проектов резко увеличились, разрешение на строительство получить стало сложнее. Очень многие застройщики, в том числе и мы, долго не могли приступить к строительству и выводу на рынок новых объектов. Предполагаю, что по этой причине 2018 год мог у многих «выпасть». Хотя по факту, объекты сейчас продолжают строиться, и в какой-то степени это компенсируется количеством введенных квадратных метров в 2019 году.
А вот про новые проекты говорить сложно. С учетом новых законов в сфере жилищного строительства, их в 2019 году будет меньше. Не все застройщики смогут это пройти, а значит, в будущем опять можно ожидать «просадки» по количеству введенных квадратных метров.
С другой стороны, 2019 год обещает быть очень интересным – на рынке останутся лишь самые сильные строительные компании, новых проектов будет меньше, но они будут серьезнее и интереснее.
SIA.RU: Главное
