Недвижимость или акции: что покупать в 2022 году?

Рынок жилья остывает после роста в предыдущие несколько лет. С апрельских максимумов средняя стоимость метра в Москве снизилась более чем на 5%. Суммарно снижение продолжается пятый месяц подряд, несмотря на поддержку со стороны ипотеки. Акции после начала спецоперации рухнули и несмотря на некоторое восстановление от исторических минимумов находятся на достаточно низких уровнях. Эксперты БКС оценили ситуацию стратегически: сколько можно заработать, если вовремя переложиться в акции.

Чем хороша недвижимость

Есть много вариантов стратегий с жилыми и нежилыми объектами, но все они работают только на локальном рынке: в конкретном регионе, городе или районе, где в данный момент есть спрос.

Если весь рынок остывает, то даже в проверенных локациях шансы заработать резко снижаются. Так, среди самых продаваемых в прошлом году комплексов Москвы скидки сейчас достигают 10%, в менее ликвидных доходят до 25%.

Держаться за недвижимость на таком рынке имеет смысл, если инвестор готов пересидеть просадку, которая в России обычно длится от 5 до 7 лет, либо его устраивают низкие ставки доходности в аренде. Сейчас это 5–6% годовых.

Главный плюс недвижимости — стабильность. Даже на падающем рынке максимальная просадка редко достигает 20% в рублях. С поправкой на инфляцию потери могут быть выше, но в любом случае инвестор сохранит большую часть вложенной суммы.

Чем хороши акции

Самый доходный инструмент на рынке — акции. Это доказано многолетней историей российской и зарубежных площадок. В среднем за последние 20 лет голубые фишки РФ с учетом дивидендов обгоняли рост цен на жилье на 19% ежегодно.

Этот результат получен на основе ежеквартальных замеров за предшествующий год. То есть инвестору, чтобы заработать на акциях больше, чем в недвижимости, не обязательно держать их годами: достаточно вложиться на срок от 12 месяцев.

При этом основной аргумент в пользу недвижимости — надежность — справедлив только в периоды роста. Если провести схожие расчеты (ежеквартально), то вероятность выйти в плюс с акциями через три года составит 80%, с квартирой — только 70%.

Выводы

1. Рынок жилья остывает, цены отходят от недавних пиков, снижение ипотечных ставок не помогает.

2. Исторически акции более доходны, чем недвижимость — в среднем на 19% в год с учетом дивидендов.

3. Надежность недвижимости играет против инвестора на падающем рынке: просадки могут длиться по 5–7 лет, а шансы выйти в плюс даже за три полных года составляют всего 70% (в акциях — выше 80%).