В преддверии снижения цен на недвижимость инвестиционные квартиры имеет смысл перевести в нежилой фонд. Риэлтеры ожидают, что спрос на нежилую недвижимость сохранится высоким и окупаться такие помещения будут в два-три раза быстрее, чем жилье. Изменение статуса недвижимости потребует от инвестора согласования проекта и затрат,
которые могут превышать $100 тыс.
Тяжелая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке неизбежно отражается и на рынке жилой недвижимости. Банки ужесточают и сокращают ипотечные программы, финансирование строительства. По оценкам компании Blackwood, до середины 2009 года цены на жилую недвижимость могут упасть на 20-30%. Кроме того, из-за бурного роста цен в предшествующие годы окупаемость жилой недвижимости за счет арендных платежей существенно снизилась. По оценке Vesco Realty, при средней арендной ставке на московскую однокомнатную квартиру 25 тыс. руб. инвестиции в нее окупятся только через 17 лет. Затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ремонт, меблирование, а также учет периода простоя увеличивает срок окупаемости на три-пять лет. "Доходность такой квартиры -- 1,5-3% в год",-- отмечет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.
Другой уровень доходности дает коммерческая недвижимость. По оценкам компании "Миэль -- Коммерческая недвижимость", период оборота средств, вложенных в коммерческую недвижимость, составляет семь-девять лет, то есть она ежегодно будет приносить доход в 11-15%. Кроме того, ежегодный рост стоимости самих объектов класса street
retail (помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах и выходящие фасадами на улицу) в 2005-2007 годах был в среднем 25%. В отличие от рынка жилой недвижимости коррекция на рынке коммерческой оценивается риэлтерами как маловероятная. "Жилье и коммерческая недвижимость имеют разное назначение: люди могут не вкладывать деньги в жилье с целью роста, но для работы компаний необходимы помещения -- торговые, офисные, складские",-- отмечает руководитель департамента консалтинга Delta Realty Екатерина Газова.
Поэтому для повышения эффективности управления инвестор может перевести жилую недвижимость в коммерческую. Однако востребованы только жилые помещения на первых этажах домов. Они становятся более привлекательными, если находятся на первой линии домов у оживленных трасс и у метро.
Однако перевод квартиры из жилого фонда в нежилой занимает много времени и стоит недешево. Прежде чем приступить к ремонту и сооружению отдельного входа, необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций, проект по обустройству отдельного входа и внутренней перепланировке. Это обойдется в $20-30 тыс. После необходимо провести согласование с заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, Роспожнадзор, Москомархитектура и др.). "Основная трудность в этом процессе -- это получить согласие соседей и обосновать причины изменения статуса недвижимости",-- отметила Ольга Широкова.
Затем документы направляются в департамент жилищной политики, где и решается вопрос перевода квартиры в нежилой фонд. В случае положительного ответа владелец может начинать ремонтно-строительные работы. После завершения этого этапа подписывается акт сдачи-приемки выполненных работ, и документы направляются в БТИ. После этого с учетом полученных данных в документы вносятся изменения, и помещение считается нежилым.
"Последний шаг -- это регистрация объекта и получение свидетельства о собственности. Только после этого можно сдавать объект в аренду",-- отмечает Сергей Лобанов.
Несмотря на то что услуга, которую предоставляют инвестору компании, занимающиеся управлением его недвижимостью, называется "доверительное управление", соответствующего договора не подписывается. Классический договор доверительного управления передает управляющему всю полноту прав и минимум обязанностей. В частности, как отмечает Сергей Лобанов, "на основании такого договора управляющий может даже продать объект управления без согласия клиента". Поэтому в практике управления недвижимостью используется модификация агентского договора. "В рамках агентского договора можно прописать конкретный перечень полномочий, передаваемых управляющему, а также обговорить условия управления, что нельзя сделать в случае с договором доверительного управления",-- отмечает партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев.
Виталий Ъ-Гайдаев
SIA.RU: Главное
