"Уже прошлым летом в Москве продавалось вдвое меньше квартир, чем в 2007 году"
Глава холдинга "Миэль" Григорий Куликов о риэлтерском бизнесе и ценах
на жилье
В последние недели января московские риэлтеры заговорили о восстановлении спроса. С лета объемы сделок ежемесячно снижались, а осенью, когда цены на жилье пошли вниз (с октября 2008 года оно подешевело на 7,1%), квартиры и вовсе перестали продаваться. Февраль-март должны стать решающими для всех игроков, считает председатель совета директоров холдинга "Миэль" ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ. Он рассказал "Ъ", как его компания адаптируется к новым реалиям, и
поделился опасениями, каким может стать рынок жилой недвижимости после кризиса.
-- Когда вы почувствовали, что с рынком недвижимости происходит что-то неладное?
-- Первые катаклизмы на фондовых рынках произошли в начале января 2008 года. Это заставило многих инвесторов увести свои активы. Обычно такой тип игроков ориентирован в основном на новостройки, что и повлекло за собой пик продаж в этом сегменте с февраля по апрель. Хотя снижение цен началось только в октябре прошлого года, уже летом объем заключенных сделок в Москве был вдвое ниже, чем летом 2007 года. Традиционной в период роста для столичного рынка была цифра 6-8
тыс. сделок купли-продажи в месяц. Уже в сентябре по сравнению с августом сокращение продаж составило 21%, в октябре относительно сентября -- минус 57%. Важно понимать, что именно в эти месяцы обычно наблюдается обратная тенденция: число сделок только увеличивается, а на декабрь приходится пик продаж. Первичный рынок Подмосковья
отреагировал на кризис более сдержанно: осенью, если сравнивать с показателями 2007 года, сделок было заключено всего на 20% меньше. Но этому есть логичное объяснение: в Москве резко упало предложение в сегменте новостроек, и неудовлетворенный спрос переместился в область.
-- В январе как риэлтеры, так и девелоперы заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?
-- Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз. Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны -- от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином городе, до локальных банковских сбоев. Из
опыта могу сказать, в нервном состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться? Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости. Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно, рублевые цены мы не снижаем.
-- Но как же повальный отказ банков предоставлять ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок...
-- Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на московском рынке сократилось на 56%. Что будет в 2009 году, остается только гадать. При этом в ряде регионов у некоторых застройщиков количество ипотечных сделок на первичном рынке доходило до 70-75%. В Москве этот показатель до кризиса колебался на уровне 30-50%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего не остается, как
предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной финансовой подушки. Длинные рассрочки -- более полугода -- формируют большой объем дебиторской задолженности, с которой в существующих условиях может произойти что угодно: человек потеряет работу или просто решит
расторгнуть недоисполненный им договор. При этом рассрочка на шесть месяцев ничего толком не решает и заменой ипотеке быть не может.
-- Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится, покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными прогнозами?
-- Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации, в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться и сдаваться вовремя, не стоит.
-- Ходят разговоры, что финансовые проблемы у застройщиков возродят на рынке столь распространенную в 1990-е схему бартера.
-- Я думаю, что в нынешних условиях эта модель не примет массового характера. Строительная компания может работать по бартеру при условии, что она располагает собственными средствами, чтобы выплатить зарплату, оплатить энергоресурсы, стройматериалы и так далее. Но если денег нет, а сегодня в таких условиях оказалось большинство игроков, бартер невозможен, ведь он не приносит мгновенной ликвидности. Осознание того, что у тебя есть документы на 20 квартир в строящемся доме, не спасет. Хотя некоторые хитрые застройщики и пытаются воскресить эту схему.
-- В конце прошлого года все заговорили о масштабных скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на такой дисконт?
-- Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая -- товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую историю и перейти к новым домам.
Вторая категория -- объекты, на которые застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых 2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. В сегменте элитного жилья компании и вовсе не спешат снижать цены: эти объекты всегда будут штучным товаром. Из общего объема предложения на рынке новостроек на элитные квартиры и квартиры премиум-класса по суммарной площади приходится всего 8%, на вторичном рынке цифра еще меньше --
всего 3%. К тому же по таким объектам существует колоссальный запас по рентабельности. По нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%.
-- Как в ритейле, так и в девелопменте все ждут наступления периода слияний-поглощений. Даже "Базовый элемент" Олега Дерипаски объявил о готовности впустить в свой бизнес партнеров. "Миэль" рассматривает на рынке активы, которые можно приобрести с дисконтом?
-- Да, сейчас мы ведем переговоры с рядом риэлтерских компаний, некоторые из них рассматривают возможность продажи бизнеса. Также общаемся с небольшими фирмами и отделами других агентств (руководитель и несколько сотрудников), которые готовы присоединиться к холдингу. Основным активом в риэлтерском бизнесе являются люди с наработанной годами базой клиентов, и сегодня в кризис нам важно создать для них благоприятные условия. Но пока раскрывать детали
соглашений я не могу.
-- Вы решили заморозить региональные программы по продаже франшиз по риэлтерскому направлению, а ваши девелоперские проекты -- они также приостановлены?
-- Как и большинство игроков рынка, мы не спешим сейчас входить в новые проекты. Объем нашего девелоперского портфеля составляет более 1,3 млн кв. м. Из них 1,1 млн кв. м -- это наша стройка в Омске. В конце января проект был утвержден на градостроительном совете города. Сейчас мы ведем переговоры с российскими банками -- Газпромбанком,
Сбербанком -- и крупнейшими китайскими о предоставлении финансирования. Надеюсь, что особых проблем здесь не возникнет, ведь мы строим в Омске для обычных людей. В 2008 году сумма инвестиций "Миэль" в региональные проекты составила более 1 млрд руб. Если говорить о загородной недвижимости, то все, что мы строим, будет достроено. Что касается начала новых строек и тех площадок, которыми мы сегодня обладаем, сейчас мы взяли мораторий примерно до марта-апреля. Так три площадки, где планировалось строительство коттеджных поселков, пока заморожены. Мы решили пока не запускать проекты, а спокойно сконцентрироваться на бумажной стадии. В целом же объем нашего девелоперского портфеля по загородному рынку составляет 110 тыс.кв. м.
-- Чего вы ожидаете в 2009 году?
-- Я считаю, что сейчас происходит некий момент истины и оздоровления как для компаний, так и для отдельных граждан. Но не может не радовать тот факт, что уже в конце января -- начале февраля рынок начал показывать совершенно явные признаки оживления. Хотя цены снижаются, но люди продолжают продавать и покупать, и это самое главное. Пока нам стоит свыкнуться с мыслью, что в ближайшее время сделки будут происходить на нижних границах по всем ценовым категориям недвижимости. В долгосрочной перспективе все может кардинально поменяться: в России качественного жилья не хватает, что формирует большой отложенный спрос, и этот кризис только усугубит ситуацию.
Интервью взяли Маргарита Ъ-Федорова и Ольга Ъ-Сичкарь
SIA.RU: Главное
