Сразу несколько иркутских банков заявляют о готовности выдавать населению ипотечные кредиты. В доказательство банкиры перечисляли смягченные условия

29 мая 2009

Банки хотят, заемщики не могут

За последние несколько дней корреспондент газеты "Дело" сразу от нескольких иркутских банков услышал заявления о готовности выдавать населению ипотечные кредиты. В доказательство банкиры перечисляли смягченные условия: снижение ставок, удлиненный срок кредитования и даже отмена поручительства. Но очередей из потенциальных заемщиков у дверей банков пока не видно. Оно и понятно: объем переплаты по ипотеке существенно вырос, а доходы у граждан уже не те.

Заголовками о безвременной кончине ипотечного рынка в России ныне отметились все федеральные издания. Для банков сейчас главное не выдача новых, а возврат старых долгов, ведь данные о росте просроченной задолженности настораживают: по статистике Банка России, объем просроченной задолженности по ипотеке за последний год в стране вырос в 15 раз.

Главным образом, кислород рынку перекрыло государство: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отказалось с 1 апреля 2009 года выкупать у банков ипотечные закладные по кредитам, выданным ранее 2009 года, и ужесточило требования по остальным закладным. А, как известно, АИЖК обеспечивало основную ликвидность коммерческим банкам, занимавшимся ипотечным кредитованием, выкупая у них портфели займов.

Остались на рынке те, кто от АИЖК не зависел -- банки с участием в капитале государства и крупных зарубежных банков. "Мы готовы наращивать объемы ипотечного кредитования и ждем заемщиков с распростертыми объятиями, -- уверяет начальник кредитного управления ОАО "ВостСибтранскомбанк" Антон Беренгольц (банк предлагает кредиты по программе ипотечного коммерческого банка "Дельтакредит", капитал которого формирует его основной акционер -- французский "Societe Generale", -- прим.СИА). -- Однако потенциальные заемщики не обращаются за ипотекой. Спрос фактически на нуле: с начала года выдано 5 жилищных займов. До кризиса мы выдавали в среднем по 10 ипотечных кредитов в месяц".

Не радуются падению объемов ипотечного кредитования и в Байкальском банке Сбербанка. "В апреле этого года мы выдали ипотеки на 65 млн руб. В апреле прошлого года сумма выданных кредитов по ипотеке составляла 261 млн руб", -- подсчитала начальник отдела кредитования частных клиентов Байкальского банка Сбербанка Варвара Барабошина.

Вероятно, заемщиков отпугивают высокие ставки по кредитам, предполагают наблюдатели. По данным портала SIA.RU, за последние 12 месяцев средняя ставка по ипотечным кредитам в Иркутске выросла на 44% или на 6,05 процентных пункта (п.п.), до 19,8% годовых. Динамика максимальных ставок еще существеннее: с мая прошлого года ставки поднялись на 100% или на 20 п.п., до 40% годовых. Минимальные ставки увеличились за этот период на 19% или на 2 п.п., до 12,5% годовых.

Однако за это же время и жилье в Иркутске существенно подешевело. По оценкам участников рынка, стоимость сделок на рынке готового жилья за год снизилась в пределах 40%. Эту информацию на примере конкретных сделок подтвердили газете "Дело" в агентствах недвижимости "Монолит" и "Бюро недвижимости Иркутска". Тем не менее, заемщики в банки не вернулись. По крайней мере, о небольшом росте количества заемщиков сегодня говорит только Сбербанк. Но и здесь положительная динамика (+20%) возникает только при сравнении данных за апрель с данными на начало текущего года, но никак не с апрелем прошлого года.

"Сейчас за кредитами обращаются, в основном, клиенты со средним доходом в 25-35 тыс руб в месяц. Надо иметь ввиду, что они, как правило, содержат семью, -- рассказывает специалист одного из банков. -- С учетом выросших ставок по ипотеке эти заемщики могут рассчитывать на 500-700 тыс руб сроком на 15-20 лет. Несмотря на снижение цен, готовую квартиру в Иркутске за такие деньги пока не найти".

Кроме того, подчеркивают опрошенные специалисты, увеличились требования к размеру первоначального взноса: минимальный первоначальный взнос обычно составляет 30% от стоимости квартиры, в некоторых банках достигает 40-50%. Даже если заемщик по уровню доходов может рассчитывать на кредит в размере 1 млн руб (этой суммы уже достаточно, чтобы приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке Иркутска), то он должен внести еще, как минимум, 300 тыс руб.

Сами потенциальные заемщики признаются, что экономить сейчас не получается. "Доходы нашей семьи серьезно не изменились, зато сильно выросли расходы на питание, одежду, технику -- все подорожало, -- перечисляет Татьяна Данилина, уже более года анализирующая возможность купить квартиру по ипотеке. -- Мы могли бы внести в качестве взноса средства от продажи нашей не иркутской квартиры, но покупателей на нее сейчас нет". И таких потенциальных заемщиков, желающих улучшить свои жилищные условия, много, знают риэлтеры. Как правило, эти люди устанавливают цену на квартиру, которую хотят продать, не исходя из ситуации на рынке, а отталкиваясь от суммы первоначального взноса, которую необходимо внести, чтобы получить кредит на новую.

Вероятных заемщиков также смущает размер переплаты, который им придется заплатить за пользование подорожавшими кредитами. "Теоретически плюс 40% роста по кредитным ставкам и минус 40% снижения стоимости недвижимости дают ноль и отбрасывают нас на позиции годовой давности, -- рассуждает Татьяна. -- Но мне, например, психологически трудно смириться с тем, что год назад я могла купить квартиру за 2 млн руб и еще 2 млн руб отдать банку за пользование кредитом, а сейчас я беру квартиру за 1 млн руб и отдаю банку уже 3 млн руб в качестве платежей по процентам. Покупаю ту же квартиру и отдаю ту же сумму, но ощущения иные".

Банки, которым необходимо освоить ипотечные деньги, ищут способы "психологически смирить клиентов" и привлечь заемщиков. К примеру, ВостСибтранскомбанк недавно снизил ставки по ипотеке и увеличил срок кредитования до 20 лет. Байкальский банк Сбербанка исключил из условий ипотечного кредитования требование привлечь поручителей. Еще в двух банках на условиях анонимности признались, что готовы выдавать жилищные займы (правда, не в тех объемах, что год назад), и если потребуется, способны для этого "чуть-чуть снизить ставки".

Говорить о возрождении ипотеки можно будет только после возвращения на рынок АИЖК, говорит банкир, просивший не называть его имени. "АИЖК -- это основной источник ипотечных денег для большинства коммерческих банков в России, особенно региональных. Вклады не обеспечивают такой возможности -- это короткие деньги, 90% из них размещаются не дольше чем на год, к тому же вкладчики ненадежный народ: чуть что на рынке, они сразу же забирают свои деньги обратно. Поэтому кредиты и недоступны людям".

При этом в Байкальском банке Сбербанка не согласны с утверждением, что рынок ипотеки в такой сильной мере зависит от денег АИЖК. Как отмечают в банке, лидерами ипотечного кредитования в Иркутской области всегда были именно банки с госучастием -- Сбербанк и ВТБ24. "Мы по-прежнему выдаем 61% всей ипотеки в области", -- заявили в Сбербанке. "Да вы только скажите, где действительно выдают ипотеку, -- парирует предыдущий собеседник. -- Люди в очередь выстроятся!".