Из чего жилье в Иркутске?

В последние годы выбор покупателей все чаще падает на квартиры в новостройках, а не на вторичном рынке жилья. Во многом это обусловлено интересными продуктами кредитования – появилась ипотека на «первичку» с более низкими процентами, и перечень строительных организаций, заключивших соглашение с банками, продолжает пополняться. Но если вторичное жилье проверено годами, то к новостройкам отношение остается неоднозначным: покупатели опасаются столкнуться на этом рынке с некачественным жильем. Корреспондент газеты «Дело» попытался выяснить, так ли непредсказуем рынок иркутского домостроения в плане используемых технологий и материалов?  

Аналитики иркутского рынка недвижимости отмечают, что если раньше большим спросом у покупателей пользовались квартиры на вторичном рынке, то сегодня предпочтения меняются в сторону новостроек. И цена дешевле, и дома новые, и планировки удачнее, и ипотека с более приятными процентами. Однако недоверие к новостройкам все еще присутствует. В первую очередь от того, что не всегда понятно, из чего построено жилье.

«В Иркутске 80-85% жилищного строительства приходится на индивидуальную  застройку, – рассказал руководитель службы управления инвестициями ООО ‘Предприятие Иркут-Инвест’ Роман Гусев. – Но это относительное понятие. В городе сегодня существует 5-6 достаточно крупных проектных бюро, которые разработали типовые серии для себя. В зависимости от конфигурации стройплощадки исходные проектные решения просто корректируются под застройщика. Таких концептуально различающихся проектов, как 15 лет назад, очень мало».

Так что некоторая типизация произошла – проекты перетаскиваются от заказчика к  заказчику с изменением архитектуры и планировки квартир. По идее, это должно снизить затраты на проектирование, а значит, сбить цену и на «квадрат». Однако удешевление чувствуют не застройщики, а проектировщики, которые цены не снижают, а трудозатраты сокращают.

По информации агентства недвижимости «Эмэлси», в Иркутске в основном строят с использованием монолитного каркаса с различным заполнением – кирпич, пенобетон или газобетон. Это довольно новая технология для иркутского рынка. Используется также сборный железобетонный каркас, который заполняется теми же материалами. Есть несколько новостроек с применением  пенополистеролбетона. Строятся и целиком монолитные дома, чаще всего высокой этажностью. «Застройщик использует тот или иной материал в зависимости от этажности дома, фасада, бюджетное это жилье или бизнес класса, от цены на стройматериал и его качества. К примеру, есть высококачественный пенобетон, который ничуть не хуже кирпича», – рассказывает коммерческий директор «Эмэлси» Виктория Тушнолобова.

Как пояснил Роман Гусев, застройщики отдают предпочтение монолитному железобетону, а не сборному, по одной причине – существующие заводы по производству железобетонных изделий (главным образом, шелеховский и ангарский) не могут полностью обеспечить рынок. Монолитное домостроение представляет собой железобетонный каркас в основе дома, который выдерживает большие нагрузки, сейсмоустойчив и долговечен. Сначала в специальные формы-опалубки устанавливают железную арматуру и заливают бетон. Когда раствор застывает, опалубка разбирается и переносится на следующий этаж. Может использоваться и так называемая несъемная опалубка. Затем возводятся непосредственно наружные стены. Как говорилось выше, они могут быть из пенобетона (низкая механическая устойчивость), газобетона (крепкий, с высокими теплоизоляционными характеристиками, но довольно дорогой), кирпича (проверенный временем материал) и пенополистиролбетона, по поводу экологичности которого до сих пор ведутся жаркие споры. Плюсы монолитного домостроения в его гибкости (планировки можно варьировать, как душе угодно), доступности строительных материалов и возможности возводить высокие дома. 

«Поскольку в Иркутске превалирует домостроение в 9-12 этажей, кирпичные стены не подходят, – добавил Роман Гусев. – Но психологически так сложилось, что кирпич является знаком качества. Поэтому крупные застройщики строят несущие конструкции из монолита. При этом наружные стены максимально освобождают от монолитных конструкций, чтобы сделать трехслойную кирпичную стену. Возможен вариант с удешевлением строительства, когда два внутренних слоя кирпича заменяются ячеистым бетоном. Но наружный слой все-таки остается кирпичным».

Нововведение конца 1990-х годов в виде монолитных железобетонных каркасов стало последним на иркутском рынке. Разве что, как утверждает специалист строительной компании «Жемчужина» Юрий Василец, ужесточение требований по энергоэффективности ввело технологию «колодезной кладки» – заполнение стен кирпичом с применением экструзионных утеплителей. «Новых технологий в иркутском домостроении практически нет, – говорит Юрий Василец. – Новое – это не всегда хорошо: в строительстве главное надежность».

Присутствует на иркутском рынке и серийное домостроение. Правда, только одна серия – 1-120, которую активно развивает ОАО «Сибавиастрой». Пробовали себя в этом направлении компании «Парапет» и «Стройконсалт», но в настоящее время они возводят объекты по технологии монолитного железобетона. Хотя, по мнению застройщиков, 120-ая серия должна стать самой индустриальной, так как позволяет строить быстро качественные дома повышенной сейсмостойкости.

Как рассказали в «Сибавиастрое», конструкция этой серии представляет собой железобетонный каркас в виде сборных колонн, ребристых плит перекрытий и монолитных ригелей, в которых натянуты канаты для придания прочности и сейсмостойкости здания. Для возведения наружных стен используются различные строительные материалы, чаще кирпич. Внутренние перегородки делают из гипсокартона либо вообще обходятся без них, несущие – из кирпича. 120-ая серия дает возможность вариаций в планировке жилого пространства, к тому же позволяет строить здания до 16 этажей в условиях высокой сейсмичности.

Стоимость квартир в домах этой серии вполне приемлемая. В жилом комплексе «Академия» со сдачей блок-секций в конце 2013 года однокомнатная квартира общей площадью 37 кв.м стоит 1,4 млн рублей, около 2 млн рублей – двухкомнатная площадью 58 «квадратов», 2,5 млн рублей – «трешка» в 83 кв.м. Для сравнения: в монолитном железобетоне с трехслойным кирпичным заполнением (по ценам «Стройконсалта») двухкомнатная квартира площадью 72 «квадрата» стоит 3,4 млн рублей, трехкомнатная (104 «квадрата») – 4,5 млн рублей. Это цены в новостройках с черновой отделкой. Квартиры, готовые «под ремонт» (то есть на полу лежит фанера, стены отделаны гипсокартоном), ценятся еще выше. Например, в жилом комплексе «Прогресс» однокомнатная квартира площадью 61 кв.м стоит 3,3 млн рублей, «двушка» (84 кв.м) – 4,7 млн рублей, трехкомнатная (200 «квадратов») – 9 млн рублей. Кстати, высокие цены у этой строительной компании обусловлены не только отделкой «под ремонт», но и полной готовностью квартир – заключается договор не долевого участия, а купли-продажи. При сравнении еще нужно учитывать, конечно, район расположения новостроек. 

Что касается наружной отделки, при обшивке фасадов сейчас, как правило, используются вентилируемые системы. Они состоят из утеплителя (стекловаты, базальтовой плиты или же дешевого пенопласта) и материалов облицовки, в качестве которых чаще всего выступают кирпич или панели из керамогранита. Как говорят сами строители, последние не вандалоустойчивые – при механическом воздействии ломаются.

В целом при строительстве многоквартирных домов в Иркутске используются старые проверенные материалы, чаще всего российского производства – арматура, бетон, керамический кирпич, различные утеплители. Юрий Василец отметил среди новых строительных материалов универсальный утеплитель – экструдированный полиэстирол, например, Термит-35 для утепления стен и полов, а также материалы Пенетрон и Пенекрит для гидроизоляции подвальных и цокольных этажей.

«Нормы законодательства не запрещают использование тех или иных материалов. Все проекты, по которым строятся дома, прошли государственную экспертизу и получили разрешение, – прокомментировал руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов. – Дольщики могут с нами проконсультироваться по поводу используемых материалов и технологий. Но рекомендовать, а тем более требовать от застройщиков применение более качественных материалов и технологий мы не имеем права». Денис Воронов, правда, успокоил, сказав, что с нарушениями объекты не сдаются. Единственное, готовых квартир в Иркутске практически нет – все продаются по договору долевого участия.

Елена Андюбек, Газета Дело