Государство активно стимулирует покупку квартир в новостройках, выкупая у банков ипотечные кредиты под 11% годовых в рублях на срок до 30 лет. Но у банков есть и свои рублевые программы со ставками ниже государственной. Кроме того, сейчас на рынке внедряется программа страхования ответственности заемщика, которая должна снизить риски банков, а значит, и ставки. Правда, пока все эти меры доступнее ипотеку не сделали.
В середине февраля Сбербанк начал выдавать кредиты по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Первым к этой программе присоединился ВТБ 24, который начал работать по этой схеме с июня прошлого года. По подсчетам ВТБ 24, с момента старта программы банк предоставил около 3500 кредитов на сумму более 5 млрд руб. На текущий момент на долю программы приходится более 50% всех предоставляемых кредитов на приобретение строящегося жилья и около 20% всех кредитов на готовое жилье.
Помимо ВТБ 24 и Сбербанка реализацией государственной программы занимаются Газпромбанк и "Уралсиб". Программа направлена на поддержку первичного рынка недвижимости -- ипотеку по льготным ставкам можно оформить на покупку строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица (застройщика или инвестора). "Данная программа может быть интересна прежде всего банкам, финансирующим конкретные строительные проекты типового жилья, особенно в регионах, отдаленных от Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку банки заинтересованы в перераспределении кредитных рисков с застройщика на физических лиц. Кроме того, снижаются чисто коммерческие риски застройщика, связанные с медленной реализацией квартир и в целом накоплением объемов, не находящих спроса на рынке, а значит, компенсируются и кредитные риски кредитующих застройщиков банков",-- считает директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Вячеслав Лясевич.
Условия программы таковы: кредит можно оформить максимум на 30 лет с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры, без дополнительных комиссий. Ставка по кредиту не должна превышать 11% годовых в рублях. Стоит отметить, что эту ставку заемщик будет оплачивать только после регистрации ипотеки в пользу банка, то есть когда квартира в строящемся доме перейдет в разряд готового жилья. До этого по кредиту будет действовать повышенная процентная ставка.
В целом банкиры говорят об успешности данной программы. "Достаточно высокие доли данной программы в общем объеме выдачи ипотечных кредитов свидетельствуют о высокой степени ее конкурентоспособности, особенно при приобретении строящегося жилья. Увеличение срока действия государственной программы до конца 2013 года существенно расширило круг строящихся объектов, которые могут быть куплены в рамках программы, увеличив тем самым и возможности населения по приобретению жилья по ипотеке с льготной процентной ставкой",-- рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.
Однако на рынке существуют альтернативные программы, которые могут предложить не менее выгодные условия даже без поддержки государства.
Низкие процентная ставка и первоначальный взнос по кредиту -- основные факторы, которые помогают увеличить доступность ипотечного кредитования. И если банки готовы понижать ставки по ипотеке, то выбор программ с минимальным первоначальным взносом пока ограничен. В связи с этим страховая компания (СК) АИЖК предлагает ввести обязательное ипотечное страхование ответственности заемщика, что сократит риски как его самого, так и банка. Схема данного вида страхования проста: страховка оформляется на разницу между минимальным первоначальным взносом и стандартным взносом банка. Если при дефолте заемщика продажной стоимости квартиры не хватает на погашение суммы долга (в том числе штрафов), страховая компания возмещает банку недостающую сумму.
Как рассказали в СК АИЖК, в соответствии с законом об ипотеке страховая премия по страхованию ответственности заемщика должна быть уплачена сразу за весь период действия договора и в среднем составляет 2-2,5% суммы кредита. А страховую выплату страховщик произведет после того, как по дефолтному кредиту банк реализует объект залога и не сможет за счет вырученных средств полностью погасить задолженность заемщика.
Одно из обозначенных преимуществ такой программы -- более низкая стоимость кредита за счет снижения рисков кредитора. Начальник управления развития ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов говорит: "Известно, что для банка клиенты, которые могут внести не более 10% стоимости квартиры, находятся в так называемой зоне риска. Как правило, такие заемщики легче с ней расстаются при дефолте, чем те, кто внес более значительную сумму собственных средств. И доводы в пользу распространения этой страховки для участников рынка вполне очевидны". Впрочем, итоговая стоимость кредита с ипотечным страхованием даже с учетом скидки от банка нередко будет выше, чем если бы заемщик подкопил денег и внес в банк 20% стоимости недвижимости.
Банкиры в целом одобряют нововведение СК АИЖК, но применять его у себя пока не решаются (за исключением ВТБ 24 и банков, работающих по стандартам АИЖК). "Теоретически это хороший инструмент для снижения первоначального взноса, который на текущий момент является фактором, сдерживающим развитие ипотеки. В случае со страхованием финансовых рисков нужно учесть, что любой дополнительный платеж увеличивает денежную нагрузку на заемщика. В этом смысле у заемщика должен быть выбор, покупать эту страховку или нет. Мы рассматриваем такой вариант, но пока предлагаемый нами механизм страхования не до конца выстроен и в нем есть много сложностей. К тому же пока стоимость такой страховки для клиента слишком большая, что увеличивает стоимость ипотечного кредита. Мы ведем переговоры с нашими партнерами, в том числе и с СК АИЖК, об уменьшении стоимости данного вида страхования",-- рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.
Действительно, пока слишком высокие тарифы страховщиков и необходимость единовременно уплачивать всю сумму приводят к увеличению стоимости кредита. "Для того чтобы эта программа стала массовой, требуется снижать тарифы, и здесь многое будет зависеть от политики АИЖК. Это взаимовыгодный процесс: если АИЖК снизит тарифы на перестрахование, то и страховые компании следом пойдут на понижение стоимости",-- рассказывает Александр Ефимов.
ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА
SIA.RU: Главное
