Несмотря на рост интереса к покупке загородных домов с привлечением ипотеки, банки выдают такие кредиты не очень охотно — гораздо проще у них получить деньги, например, под залог квартиры или даже взять обычный потребительский кредит, если недостающая сумма невелика.
До кризиса ипотечные программы на покупку объектов загородного рынка были практически у каждого банка. В кризис большинство таких программ было свернуто. Сейчас, как отмечают участники рынка недвижимости, заметно возрос интерес к загородному рынку у покупателей, которые хотели бы воспользоваться заемными средствами. И чем дешевле приобретаемый дом, тем больше желающих получить ипотечный кредит. По оценкам компании "Миэль-Загородная недвижимость", в экономклассе около 60% покупателей домовладения претендуют на получение кредита, в бизнес-классе -- около 40%, в классе де-люкс -- около 15%. "В 2011 году ипотека на загородном рынке оживилась по сравнению с прошлым годом, коттеджные поселки более активно стали получать аккредитацию в банках. Сегодня потребитель является двигателем развития ипотечного кредитования на загородном рынке, и это выгодно для всех -- и для банков, и для девелоперов, и для покупателей",-- рассказывает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Однако, несмотря на повышающийся спрос к ипотечным кредитам на загородные объекты, существует ряд проблем, которые не позволяют банкам выйти на докризисные объемы и условия в сегменте загородной ипотеки.
"Во-первых, зачастую загородная недвижимость бывает переоценена, выставляется по изначально завышенной стоимости, в большинстве своем такие дома имеют индивидуальную планировку, банкам приходится более тщательно оценивать загородные дома как объекты залога.
Во-вторых, имеют место непрозрачность законодательства, касающегося права пользования земельными участками, постоянные нововведения и пересмотры правил оформления собственности на землю и дом, ошибки предыдущих владельцев в документальном оформлении загородной недвижимости.
В-третьих, отсутствуют качественные предложения недвижимости в сегменте экономкласса, а именно в этом сегменте потенциальные клиенты могли бы составить основной костяк заемщиков на загородную недвижимость",-- говорит заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.
Таким образом, при попытке купить загородный дом в ипотеку заемщик столкнется с весьма скромным предложением от кредитных организаций. А, кроме того, повышенные риски заставляют банки требовать больший первоначальный взнос и устанавливать повышенную ставку по сравнению с кредитами на покупку квартиры на вторичном рынке. Минимальный первоначальный взнос по кредиту может доходить до 40% стоимости дома, а ставки окажутся выше на 2-3%. Исключением здесь можно считать Сбербанк, который требует в качестве первого взноса всего 15% стоимости недвижимости. Правда, ставки будут выше, чем по ипотеке на приобретение квартиры.
Кроме того, банки выдвигают ряд условий, которым должен удовлетворять дом, приобретаемый в кредит. "К основным требованиям можно отнести следующее: жилой дом должен находиться в удовлетворительном состоянии и не иметь существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника через присоединенную сеть от энергосберегающей организации, а также желательно, чтобы объект был обеспечен системами водоснабжения и отопления",-- рассказывает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.
Чаще всего банки отдают предпочтения домам в коттеджных поселках. А при сотрудничестве банка и застройщика заемщик может получить более выгодные условия по кредиту. "Часто на рынке встречаются пакетные предложения, когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям ипотечные программы со сниженным первоначальным взносом и более низкими процентными ставками. Такой подход позволяет банку контролировать весь процесс реализации поселка. Банки выдают кредиты и под объекты в неаккредитованных поселках, но менее охотно",-- рассказывает Владимир Яхонтов.
А вот если кредит оформляется на деревянный дом, процент отказа по кредиту повышается. "Причина в первую очередь в том, что есть риск использования некачественных строительных материалов, что сокращает срок эксплуатации дома, а также повышает риск утраты имущества, например в случае пожара",-- рассказывает руководитель офиса "Проспект Вернадского" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Цывин.
Есть и другие нюансы. "Банки очень неохотно выдают кредит, если земельный участок, на котором стоит дом, находится в аренде, а не в собственности. Даже тот факт, что срок кредита составляет, например, 10-15 лет, а срок аренды -- 49 лет, их не успокаивает. В большинстве случаев при таком раскладе банки откажут в получении кредита. На первичном рынке загородной недвижимости ипотеки практически нет. Банкиров не устраивают договоры, по которым застройщики продают свои объекты.
Проблема в том, что оформить собственность по договору на основе 214-ФЗ на загородное жилье нельзя",-- рассказывает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. "Банк может принять в залог не само имущество, а имущественные права по договору, на основании которого производится строительство. Так, ГК РФ допускает залог прав инвестора и дольщика по инвестиционным договорам и договорам долевого инвестирования строительства соответственно. Данный вариант допустим с точки зрения закона, но не очень распространен на практике. Имущественные права значительно менее ликвидны, чем недвижимое имущество, поэтому банки не заинтересованы в таких активах",-- поясняет юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Марина Краснобаева.
У ипотеки на загородные дома есть альтернативы -- например, оформить нецелевой кредит под залог имеющейся в собственности квартиры. В этом случае плюс состоит в более легкой процедуре оформления кредита, а главное -- в более простой и точной оценке предмета залога.
Однако и здесь есть свои особенности. Например, из квартиры, которая оформляется в залог, должны быть выписаны все несовершеннолетние. Соответственно, у заемщика должна быть еще одна жилплощадь, где их можно было бы прописать. Более того, нужно быть готовым к тому, что кредит придется оформлять на довольно жестких условиях. Так, сроки по нецелевым залоговым кредитам, как правило, меньше, а ставки, наоборот, больше. К тому же банки в большинстве не готовы одалживать более половины стоимости закладываемой квартиры. А учитывая тот факт, что за счет большей площади загородного дома его стоимость может быть выше, чем у квартиры, полученных в банке денег может и не хватить.
Легче всего оформить потребительский кредит. Однако этот вариант больше подойдет тем, кто рассчитывает приобрести недорогой дачный домик, или же тем, у кого достаточно большая сумма накоплена на первоначальный взнос. При этом следует учитывать ряд нюансов.
Во-первых, срок, на который можно взять потребительский кредит, заметно меньше, чем в случае с ипотекой. А во-вторых, чтобы получить кредит на большую сумму, как правило, нужно заручиться поддержкой поручителя, а то и двух.
ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА
SIA.RU: Главное
