Ближняя конкуренция
Теперь уже не имеет смысла делить массовую застройку Москвы и прилегающих городов -- все это вместе взятое стало уже фактически одним рынком. И дело даже не в судьбоносном решении федерального правительства присоединить к столице кусок Подмосковья. Дело в том, что ближние города стали реальными конкурентами спальным районам Москвы. Парадокс заключается в том, что "почти московские" новостройки отличаются по цене от "настоящих московских" чуть ли не вдвое, при том что находятся порой ближе к центру, чем столичные анклавы. Очевидно, рост цен на них сдерживается большими объемами строительства и насыщенной конкурентной средой. При этом и рост цен на московской территории оказался по итогам года значительно выше подмосковного.
"Рост цен на московский экономкласс ненамного превысил инфляцию и составил 12-15%,-- говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".-- Из-за отсутствия новых площадок в конце 2011 года в продаже были все те же проекты, что и в конце 2010 года. В нескольких из них стартовали продажи новой очереди строительства, но кардинальных изменений на рынке не случилось. Спрос достаточно устойчив, но я бы не назвал его ажиотажным -- все-таки цены на квартиры достаточно высоки, и часть покупателей предпочитает ближнее Подмосковье, где на ту же сумму можно взять квартиру "на одну комнату больше". По сравнению с предыдущим годом спрос на подмосковные многоквартирные дома увеличился как минимум на 15-20%, причем на 15% увеличился и объем предложения. На фоне этой идиллии средняя стоимость квартир в подмосковных новостройках изменилась незначительно: на 5-7%".
Вряд ли можно ожидать резкого подорожания на подмосковные объекты и в следующем году, а также снижения цен на московские новостройки. Тренд остается неизменным: в Москве строят все меньше, в Подмосковье -- все больше. Вполне возможно при этом, что подмосковные объекты окажутся более ликвидными по мере того, как будет завершаться строительство последних очередей жилых комплексов. Инвестиции в подмосковный экономкласс вполне могут сберечь средства от инфляции, но на большее вряд ли стоит рассчитывать.
Ликвидность не имеет значения
Элитная недвижимость Москвы, понятное дело, не зависит ни от каких процессов в Подмосковье и живет по своим собственным законам. Она подросла в цене за прошедший год, и дело здесь не в дефиците, которым грозились аналитики и участники рынка из-за запрета на новое строительство в центре. Пока еще достаточно старых инвестконтрактов, по которым строятся новые объекты.
"Прошедший год был весьма успешным и продуктивным. Средний рост цен на первичном элитном рынке составил за рассматриваемый период порядка 10% и на конец года средняя цена 1 кв. м достигла порядка $21,5 тыс.,-- рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome.-- На текущий момент времени можно смело говорить о том, что городской рынок вышел из посткризисной стагнации. Свидетельством тому является не только выход шести новых элитных проектов -- Barkli Virgin House, Barkli Park, Skuratov House, Knightsbridge Private Park, "На Трубецкой" и "Николаевский дом", но и повышение покупательской активности".
Особенностью нынешнего момента является то, что продавцы дорогих объектов на начальном этапе выставляют цены, почти соответствующие завершающей стадии строительства. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать только на общий рост рынка, который вряд ли превысит темпы инфляции.
По-прежнему без подряда
Загородный подмосковный рынок оказался в прошедшем году в самом, пожалуй, угнетенном состоянии. "В целом он продолжает стагнировать,-- констатирует Григорий Алтухов.-- По-прежнему наиболее востребованным форматом остается экономкласс и особенно земля без подряда. Именно по этому направлению наблюдается максимальный спрос и, как следствие, 10-15-процентный рост цен. Напротив, крайне медленными темпами продолжает восстанавливаться бизнес-класс, который с точки зрения спроса так и не достиг уровня 2008 года".
"Связано это главным образом с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома,-- объясняет эту тенденцию Дмитрий Таганов.-- В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим на сегодняшний день как позволяющий сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство исходя из своих финансовых возможностей".
Дальние пределы
Московский рост цен на недвижимость -- в пределах 7-10% -- оказался в прошедшем году отнюдь не самым высоким среди российских городов. В Санкт-Петербурге, например, по данным портала "Мир квартир", рост составил в среднем 8,8%. При этом однокомнатные квартиры выросли в цене на 14,7%: теперь самая недорогая "однушка" в среднем обойдется в 2,8 млн руб., на 358 тыс. руб. дороже, чем в прошлом году. А за "полноразмерную" однокомнатную придется доплатить 454 тыс. руб. (средняя цена такой квартиры -- 3,5 млн руб.).
В целом же недвижимость подорожала в 90% крупных российских городов, причем в трети из них прирост за год составил более 10%. Рекордсменом по росту цен оказался Красноярск: 14,6% за год.
А наибольшее снижение цен произошло также за Уралом: в Томске и Хабаровске. В Томске довольно высокие темпы строительства нового жилья, при этом спрос не растет.
А на рынок жилья Хабаровска повлияла авария на "Фукусиме".
Однако в большинстве российских городов, где не было каких-либо "особых обстоятельств", цены выросли.
Всем миром
Тенденции на российском рынке вполне соответствуют общемировым. В соответствии с результатами глобального индекса цен на жилую недвижимость (Global House Price Index) за третий квартал 2011 года, опубликованного компанией Knight Frank, наибольший рост цен показал Гонконг. Здесь цены на жилую недвижимость выросли на 19% за последние 12 месяцев.
Активность российских покупателей выросла на элитном рынке Лондона, который на протяжении длительного времени удерживает лидерство среди самых устойчивых мировых рынков с прекрасными условиями для проживания. Что касается конкретных проектов, на рынке Лондона можно отметить годовой рост цен на апартаменты в жилом комплексе One Hyde Park с £55 тыс. до £75 тыс. за 1 кв. м.
Такие города, как Шанхай, Манама, Сидней, Гонконг, Дубай, в 2011 году испытали падение цен на элитное жилье на менее чем 5%, тогда как цены в Хошимине, Бордо, Ханое, Женеве и Цюрихе упали на 10%.
Несмотря на экономические потрясения в странах ПИИГС (Португалия, Ирландия, Италия, Греция и Испания), показатели последних трех месяцев свидетельствуют о том, что пик кризиса миновал. Цены на этих рынках продолжают падать, однако темп падения замедлился везде, кроме Португалии. Рекордное падение цен за год зафиксировано в Ирландии (-14,3%).
SIA.RU: Главное
