Темпы роста ипотечного кредитования сбавляют обороты, констатируют аналитики АИЖК. Чтобы поддержать интерес заемщиков к ипотеке банки пошли на некоторое смягчение требований. Вплоть до того, что допускают кредитную нагрузку на заемщика до 70% семейного бюджета.
Рост объемов ипотечного кредитования в РФ по итогам 1-го полугодия 2013 года составил 19%, против 57% за аналогичный период в прошлом году. Причиной замедления темпов послужили несколько факторов, говорит руководитель аналитического центра АИЖК. Во-первых, произошло исчерпание эффекта низкой базы. До недавнего времени наблюдался всплеск ипотечного кредитования, в процессе которого в ипотеку была вовлечена значительная часть населения. Во-вторых, нарастание долгового кризиса в европейской зоне отразилось на стоимости фондирования в российских банках, и ипотечные ставки начали расти.
В марте и апреле ставки Сбербанка по ипотеке снизились на 1 процентный пункт, в результате чего они составили 12—14% в год, хотя еще в октябре 2012 года государственный банк их повышал на 0,5 процентных пунктов. Примерно в тот же период банки пошли на некоторое смягчение требований к заемщику, дабы быть конкурентоспособными. Так, увеличилось число банков, которые выдают кредит с первоначальным взносом в размере 20%, хотя традиционной планкой считается 30%. За последнее время в некоторых банках значительно упростился список требуемых документов для получения ипотеки. В банке «Нордеа» необходимо три документа — паспорт, копия трудовой книжки и справка о доходах. Банки «Дельта Кредит» и «Московский кредитный банк» имеют программы «ипотека по паспорту», которые не требуют подтверждения дохода заемщика отдельной справкой. Похожую программу в прошлом году запустил ВТБ24 в рамках акции «Победа над формальностями», а также в Банке Жилищного Финансирования.
Изменилось при выдаче ипотеки и распределение банков по размеру максимально допустимого соотношения платеж/доход. По данным на 3 июля 2013 года Порядка 30% банков допускает кредитную нагрузку на заемщика свыше 50% семейного бюджета. Есть и такие кредитные организации, у которых эта планка достигает 70%.
Высокое соотношение платежей к доходу заёмщика может получаться ввиду отличающейся методики расчёта, говорит руководитель Аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. «Например, банк может вычитать из дохода клиента некоторую минимальную прожиточную величину, а оставшуюся сумму дохода будет соотносить с размером платежей, что в ряде случаев приводит к высокому показателю долговой нагрузки», — говорит она. Так, у «ТатФондБанка» и «МеталлИнвестБанка» соотношение П/Д может быть равным 70%, а у Сбербанка — превышать 70%.
В первую очередь, высокую долговую нагрузку предполагают ипотечные продукты социально ориентированных банков, таких как ТрансКредитБанк, у которого продукты рассчитаны в первую очередь на работников РЖД — главного партнера кредитной организации. «Банк периодически снижает требования к самим заемщикам, так и к объектам кредитования. Так, соотношение П/Д в ТарнсКредитБанке может достигать 80%, хотя оптимальным у нас считается 40—60%», сообщили в пресс-службе банка.
В основном банки не склонны завышать данный показатель более чем на 60%. У Номос-Банка максимально допустимая долговая нагрузка для ипотечных клиентов составляет 60% от его дохода, принимаемого к расчету, говорит, директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Александр Дарданов. «Это правило работает для всех кредитов, предоставляемых по программам ипотечного кредитования», — говорит он. В Райффайзенбанке порог тот же самый. Причем нагрузка в 60% разрешена только для тех клиентов, чей «чистый» ежемесячный доход превышает 150 000 рублей, а кредит запрашивается в рублях, подчеркивает начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес.
В банке «Петрокоммерц» приемлемым уровнем данного показателя является 50—60% в зависимости от совокупного дохода заемщика. «Если совокупный доход заемщика и всех созаемщиков по сделке не превышает 100 тыс. рублей, то расчетное значение коэффициента П/Д не может превышать 50%, если доход же больше 100 тыс. рублей — значение может быть 60%», — поясняет заместитель директора департамента банка Дмитрий Шапочкин. В Банке Москвы также предоставляют ипотеку при долговой нагрузке более 50% по все продуктовой линейке. В Банке Жилищного Финансирования максимальным коэффициентом по совокупному доходу является П/Д в размере 55%, средневзвешенный же коэффициент не превышает 40%.
По оценкам АИЖК, по состоянию на февраль 2013 г доля заёмщиков, уплачивающих более 60% совокупного месячного дохода семьи по ипотечному кредиту, не превышает 5%. Продукты с высоким коэффициентом по долговой нагрузке как правило два основных типа клиентов — люди с очень высокими доходами и люди с очень низкими доходами, говорит Любимцева. «Однако заемщиков с маленькой зарплатой, которым удалось получить кредит на грабительских для себя и высокорисковых для банка условиях в единицы. Банки, выдавая кредиты с высоким соотношением платеж/доход, ориентируются на состоятельную группу заемщиков», — добавляет она.
При большой долговой нагрузке у заёмщика могут возникнуть срочные неотложные расходы. Так, по данным опроса «АИЖК-ГФК Русь» за последние два года у 38% от действующих ипотечных клиентов возникли финансовые затруднения при выплате кредита. «У 45% из них сложности возникли в связи с увеличением других неотложных расходов семьи, такими как лечение, обучение, коммунальные платежи, налоги и прочее. Ещё у 16% трудности при выплате ипотечного кредита возникли в связи со снижением зарплаты своей или супруга, и у 15% — из-за задержки зарплаты/других доходов», — приводит статистику Анна Любимцева. Но все же глядя на просроченную задолженность в денежном выражении, в целом ее состояние можно охарактеризовать как стабильное, считают в АИЖК.
Юлия ТИТОВА, Banki.ru
SIA.RU: Главное
