Рынок недвижимости Подмосковья по многим параметрам давно стал интереснее московского — цены ниже, выбор больше. Однако проблемы недостаточно развитой инфраструктуры и транспортной доступности пока тормозят его развитие. Тем не менее эксперты уверены, что потенциал подмосковного рынка недвижимости уже сейчас выше столичного.
Подмосковный рынок недвижимости привлекает покупателей по двум причинам. Первая -- средний уровень цен в Подмосковье более чем в два раза ниже московского. Вторая -- гораздо больший выбор, ведь объем предложения новостроек в 1,6 раза превышает столичный. Все это заставляет покупателей с ограниченным бюджетом более внимательно рассматривать варианты за пределами МКАД. Даже перспектива стоять в пробках, чтобы доехать на работу в Москву, их не особенно пугает.
Среди тенденций на рынке недвижимости Подмосковья эксперты отмечают постепенное увеличение спроса на наиболее ликвидные объекты и выход на рынок новых проектов, количество которых в пять-шесть раз выше, чем в прошлом году. Однако, несмотря на традиционное осеннее увеличение покупательского спроса, значительного роста цен на данный вид недвижимости не происходит. Эксперты склонны это объяснять разборчивостью покупателей -- их интересуют только адекватные по соотношению цены и качества объекты.
По мнению главы аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, "порядка 70% покупателей потенциально готовы приобрести квартиру в Подмосковье". Однако на деле до фактической сделки доходит не более 10-15% желающих. "Это связано с низким уровнем развития инфраструктуры в области. Эти 10-15% реальных покупателей -- люди, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но при этом не имеющие достаточного количества средств на покупку жилья. В основном потенциальные покупатели рассматривают покупку жилья в Подмосковье как один из множества вариантов и только при наличии всех необходимых условий для комфортного существования",-- объясняет Дмитрий Таганов.
Тем не менее потенциал подмосковного рынка недвижимости эксперты оценивают выше столичного. "С учетом высокого покупательского спроса мы прогнозируем дальнейший рост первичного сегмента рынка недвижимости Подмосковья. Наши партнеры--застройщики продолжают осваивать такие перспективные районы, как Химки, Красногорск, Балашиха, Одинцовский и Ленинский районы. Также есть большой интерес со стороны девелоперов к городам Пушкино, Мытищи, Люберцы, Домодедово и Подольск. Наличие значительных земельных ресурсов в более отдаленных Солнечногорском, Раменском и Нарофоминском районах позволяет надеяться, что в Подмосковье в обозримом будущем вряд ли возникнет дефицит новых квартир",-- рассказывает гендиректор агентства МИАН Василий Митько.
Цена -- основной фактор привлекательности подмосковных квадратных метров. По данным компании "Инком-недвижимость", средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Подмосковье составляет порядка 60,78 тыс. руб. В Москве данный показатель выше более чем в два с половиной раза, при этом самые дешевые предложения в новостройках на окраинах Москвы начинаются от 95-105 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, даже при этом раскладе разница в цене весьма существенная.
Оптимальным по соотношению цены и качества жилья эксперты называют районы комплексной застройки эконом- и комфортклассов в городах Балашиха, Железнодорожный, Люберцы, Лобня, Московский и др. "Что касается распределения спроса между городами Подмосковья, то наибольшей популярностью пользуются именно те, где созданы максимально комфортные условия для проживания и работы -- Химки, Реутов, Мытищи, Одинцово, Долгопрудный. Некоторым покупателям квартир за пределами МКАД важно, чтобы были созданы рабочие места и ежедневно не приходилось тратить много времени на поездку в столицу. К сожалению, очень мало городов могут предложить качественную работу с более или менее адекватным доходом. Решить проблему поможет комплексное освоение территорий, то есть строительство объектов коммерческой недвижимости -- бизнес-центров, логистических и гостиничных комплексов, торгово-развлекательных центров, а также объектов социальной инфраструктуры -- школ, детских садов, досуговых центров и проч. Все это делает объект жилой недвижимости востребованным среди покупателей, а следовательно, и более ликвидным, ведь будущие жители смогут не только жить в комфорте, но и работать неподалеку",-- рассказывает Дмитрий Таганов.
По данным МИАН, наибольший выбор новостроек предлагают Красногорск и Балашиха. На втором месте по количеству новых домов находятся Одинцово и Подольск, на третьем -- Люберцы и Химки. На эти шесть городов приходится около трети общего объема предложений в домах-новостройках Подмосковья.
По данным компании "Азбука жилья", дороже всего ценится квадратный метр в Красногорске (105,7 тыс. руб.), Видном (90,2 тыс.) и Реутове (87,2 тыс.). Более бюджетные варианты можно найти в Подольске (52,9 тыс. руб. за метр), Звенигороде (54,9 тыс.), Апрелевке (55,3 тыс. ) и Лобне (50 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в Долгопрудном составляет 82,7 тыс. руб., в Балашихе -- 70,1 тыс., в Мытищах -- 82,9 тыс., в Люберцах -- 66,8 тыс., в Королеве -- 80,1 тыс. руб.
Таким образом, при бюджете 2 млн руб. вполне можно присмотреть в Подмосковье небольшую однокомнатную квартиру.
Нередко за невысокой ценой стоят недостатки местоположения. Например, по данным компании Est-a-tet, в Подольске стоимость квартир в доме на ул. Северная составляет 39 860-43 850 руб. за квадратный метр. При этом в компании отметили, что относительно низкий уровень цены обусловлен отдаленностью дома от центра города, а также наличием поблизости промзоны.
Сейчас многие застройщики переориентируются с жилья экономкласса на комфорткласс. По подсчетам "Азбуки жилья", доля комфорткласса в структуре спроса новостроек Подмосковья достигает 60%. "Жилье комфорткласса -- это в первую очередь монолитные или монолитно-кирпичные дома, которые пользуются повышенным спросом у покупателей квартир в Подмосковье. В структуре продаж МИАНа на этот сегмент приходится до 90-95% реализованных в Подмосковье квартир. Средняя стоимость квартиры экономкласса составляет около 3 млн руб., комфорткласс дороже почти в полтора раза -- порядка 4,624 млн руб.",-- говорит Василий Митько. Более высокая цена оправдывается развитыми потребительскими характеристиками: улучшенной инфраструктурой, уровнем безопасности, наличием службы эксплуатации и т. п.
Наименьшую стоимость дома можно получить, приобретая квартиру на первоначальном этапе строительства. По подсчетам компании "Азбука жилья", в настоящий момент в продаже находится более 580 жилых корпусов, при этом 10-12% представлены на ранних этапах строительства (подготовка площадки или фундаментные работы). Однако жилье на начальной стадии не пользуется пока большим спросом у покупателей. В большинстве случаев покупатели отдают предпочтение практически готовым проектам. "По-прежнему наибольшим спросом пользуются квартиры в готовых домах, которые либо уже прошли госкомиссию, либо это вот-вот должно случиться. Для покупателей это очень удобно -- они совершают сделку, практически сразу получают ключи и могут начинать делать ремонт. Стоит отметить, что такие характеристики спроса обусловлены рыночной ситуацией. Довольно много строек в кризис было заморожено, и сейчас они как раз завершаются или уже завершены. Новые проекты по тем же причинам не выводились на рынок. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют покупателей жилья "на котловане"",-- рассказывает Дмитрий Таганов.
ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА
SIA.RU: Главное
